גבולות התוכנית משתרעים לאורך רחוב בן גוריון, בין ברנר ובר כוכבא מצפון, רבי עקיבא ואמירים מדרום, חובבי ציון ממערב וא״ד גורדון ממזרח. תחנת המטרו בן גוריון נמצאת בתוך תחום התוכנית, והמתחם עצמו נמצא בטבעת הראשונה של תמ״א 70.
מהי תמ״א 70 – ולמה מתחם בן גוריון הוא דוגמה למה שהיא עומדת לעשות?
תמ״א 70 היא תוכנית המתאר הארצית שנועדה להסדיר את הפיתוח סביב תחנות המטרו העתידיות. המהפכה שהיא מביאה אינה מסתכמת בכך שעובר קו רכבת מתחת לאדמה. המדינה מבקשת לנצל את ההשקעה במטרו כדי לשנות גם את העיר שמעליו: להגדיל את מספר האנשים שיכולים לגור ולעבוד במרחק הליכה מהתחנות, להוסיף מסחר ושירותים, לשפר את המרחב הציבורי ולהפחית את התלות ברכב הפרטי.
במקרה של מתחם בן גוריון הדברים מקבלים ביטוי כמעט מלא. מסמכי הוועדה קובעים כי המתחם נמצא בטבעת הראשונה של תמ״א 70, כלומר באזור ההשפעה הישיר של תחנת המטרו. המתחם מוגדר גם בתוכנית האסטרטגית להתחדשות עירונית במרכז הרצליה כמוקד עירוני להעצמה, ותחנת המטרו עצמה נמצאת בתוך תחום התוכנית.
הקרבה לתחנה מאפשרת ומעודדת התחדשות עירונית בעצימות גבוהה יותר.
השימושים משתלבים באותו מרחב עירוני במקום להיות מופרדים זה מזה.
תקני החניה מצטמצמים מתוך הנחה שחלק מהנסיעות יעברו לתחבורה הציבורית.
מעברים, רחובות פעילים וקישור נוח ליציאות המטרו מקבלים משקל גדול יותר.
הציפוף מחייב מוסדות חינוך, רווחה, שטחים פתוחים ותשתיות נוספות.
הבינוי הגבוה מתרכז לאורך בן גוריון ובקרבת תחנת המטרו.
368 דירות יוצאות – כ־1,339 נכנסות
המספרים שנחשפו במסמכי הוועדה מאפשרים להבין את עוצמת השינוי. במתחם קיימות כיום 368 יחידות דיור המיועדות להריסה, ובמקומן מוצעות כ־1,339 יחידות דיור חדשות – יותר מפי שלושה וחצי ממספר הדירות הקיים. מתוך כלל הדירות המתוכננות, 120 מיועדות לדיור להשכרה.
אבל מספר הדירות הוא רק חלק מהתמונה. התכנון מבקש ליצור מרכז עירוני מעורב שימושים, שבו לצד מגורים יהיו גם מסחר, משרדים ותעסוקה, שטחים ציבוריים ומוסדות עירוניים. לאורך רחוב בן גוריון עצמו מתוכנן מסחר, ובקרבת יציאות המטרו מוצע עירוב שימושים אינטנסיבי במיוחד.
גובה הבנייה המוצע לאורך בן גוריון מגיע עד 25 קומות, בהתאם לתוכנית האסטרטגית של מרכז הרצליה. במתחמים העורפיים מוצע בינוי נמוך יותר, בעל אופי מגורים מובהק יותר. זהו יישום ישיר של העיקרון שמאחורי תמ״א 70: ככל שמתקרבים לתחנת המטרו – עוצמת הבנייה עולה.
לא רק מגדלים: גם רחוב בן גוריון עצמו אמור להשתנות
התוכנית אינה מסתפקת בהריסת הבניינים הקיימים ובבניית דירות חדשות. היא מציעה גם שינוי ברשת הדרכים העירונית באמצעות הוספת דרכים חדשות, הרחבת דרכים קיימות, יצירת מעברים להולכי רגל והקמת כיכר עירונית חדשה.
בנוסף מתוכננת רשת ירוקה שתחבר בין השטחים הציבוריים הפתוחים הקיימים לבין שטחים חדשים שייווצרו במסגרת התוכנית ותשפר את החיבור אל יציאות המטרו. אם המהלך יתממש, לא רק קו הרקיע ישתנה – גם הדרך שבה הציבור הולך ברחוב, מגיע לתחבורה הציבורית ומשתמש במרחב העירוני צפויה להשתנות.
רחוב בן גוריון עצמו אמור להפוך בהדרגה מרחוב שעיקר תפקידו כיום הוא מגורים ותנועה לציר עירוני פעיל יותר, שבו מסחר, מגורים, עבודה ותחבורה ציבורית מתקיימים זה לצד זה.
גם בית הספר "לב טוב" נכנס לתמונה
אחד האתגרים הגדולים בתוכנית שמגדילה בצורה כה משמעותית את מספר הדירות הוא הצורך לספק גם שירותים ציבוריים לאוכלוסייה החדשה. במסמכי הוועדה מצוין כי התוכנית מגדילה את השטחים המיועדים למבני ציבור, בין היתר לטובת חידוש עתידי של בית הספר "לב טוב", ככל שיידרש, וכן לטובת מוסדות חינוך ורווחה נוספים בתחום התוכנית.
הנקודה הזאת חשובה במיוחד: תמ״א 70 אינה אמורה לייצר רק יותר דירות על אותה קרקע. הציפוף מחייב גם בתי ספר, גני ילדים, שטחים פתוחים, תשתיות ופתרונות ציבוריים המתאימים לכמות התושבים החדשה.
תוכנית אחת – שבעה מתחמים
מתחם בן גוריון חולק לשבעה תתי־מתחמים. החלוקה הוצגה כבר לתושבים ב־2025 וכעת מופיעה גם במסמכי הוועדה. המשמעות היא שהאזור כולו אינו אמור להיהרס ולהיבנות מחדש בעת ובעונה אחת.
כל תת־מתחם יכול להתארגן ולהתקדם בקצב אחר, בהתאם להתארגנות בעלי הדירות, לבחירת נציגויות, להסכמות שיושגו וליזם שייבחר. לכן העובדה שבניין או מקבץ אחד מתקדם אינה אומרת בהכרח שגם הבניינים הסמוכים ייכנסו לביצוע באותו זמן.
גם בנושא זה חשוב להבחין בין הגוף שמקדם את התכנון לבין החברות שיבנו בפועל. "דירה להשכיר" היא יוזמת ומגישת התוכנית, אך היזמים שיבצעו את פרויקטי הפינוי־בינוי בתתי־המתחמים צפויים להיבחר בהמשך על ידי בעלי הזכויות.
מה יקבלו בעלי הדירות?
במפגש התושבים שנערך בשנת 2025 נמסר כי לצורך חישוב זכויות הבנייה נלקחה בחשבון מדיניות תמורה הכוללת תוספת של 12 מ"ר לדירה, ממ"ד, חניה ומרפסת.
עם זאת, מדובר בבסיס תכנוני ולא בהתחייבות חוזית סופית לכל בעל דירה. צוות התכנון הבהיר כי התוכנית עצמה קובעת את זכויות הבנייה ואת המסגרת הכלכלית, בעוד שהתמורות הסופיות יהיו חלק מהמשא ומתן בין בעלי הדירות לבין היזם שייבחר בעתיד.
ומה אם במקום שבו עומד היום הבית יהיה בעתיד פארק?
אחד הדברים שמבדילים תכנון של מתחם שלם מפרויקט פינוי־בינוי נקודתי הוא שלא כל בניין חדש חייב לקום בדיוק במקום שבו עומד הבניין הישן. בתוכנית כזו ייתכן שמגרש שעליו נמצא היום בניין מגורים יהפוך בעתיד לפארק, לדרך או לשטח ציבורי, בעוד שהבנייה החדשה תרוכז במקום אחר.
לשם כך נעשה שימוש במנגנון שנקרא "איחוד וחלוקה". במילים פשוטות, המתכננים מתייחסים לכל תת־המתחם כאל יחידה אחת, מתכננים מחדש היכן יעמדו הבניינים, היכן יהיו הדרכים והפארקים ולאחר מכן מחלקים מחדש את זכויות בעלי הקרקע.
במפגש התושבים הוסבר כי זכויות בעלי הדירות נשמרות גם כאשר המיקום משתנה, וכי השאיפה היא להקצות את הזכויות לדירה החדשה במקום הקרוב ככל האפשר למיקומה המקורי.
לא כל בית בתוך הקו הכחול מיועד להריסה
גם כאן חשוב לדייק. במסגרת שיתוף הציבור נשאל צוות התכנון מה יקרה לבנייה פרטית שנמצאת בתוך תחום התוכנית. התשובה הייתה שבחלק מהבנייה הפרטית לא מתוכנן פינוי־בינוי, אלא תגבור של זכויות הבנייה – לדוגמה אפשרות עתידית לתוספת קומה.
בנוסף הודגש כי אישור התוכנית אינו פירושו שכל דייר מתפנה מיד. התוכנית מייצרת מסגרת תכנונית שתאפשר התחדשות, אבל המימוש בפועל של תתי־המתחמים תלוי גם בהתארגנות ובהסכמות של בעלי הדירות.
פחות חניה – יותר מטרו
אחת הסוגיות שעשויות להיות הרגישות ביותר מבחינת התושבים היא דווקא החניה. אחד מעקרונות התכנון בסביבת תחנות המטרו הוא תקן חניה מופחת.
ההיגיון התכנוני הוא שאם קיימת תחבורה ציבורית מהירה, תדירה וזמינה במרחק הליכה, אין צורך לתכנן את האזור כאילו כל תושב וכל עובד מגיעים אליו ברכב פרטי. זו גם הסיבה לכך שתמ״א 70 אינה רק תוכנית שמאפשרת עוד מגדלים: היא מבקשת לשנות את היחסים בין בנייה, רחוב ותחבורה.
כבר במפגש התושבים ב־2025 הועלתה השאלה האם הציבור באמת יוותר על המכונית. המתכננים השיבו כי הפחתת החניה היא חלק מהמדיניות הארצית באזורי תחנות המטרו, מתוך מטרה לעודד שימוש בתחבורה ציבורית.
הסיפור התחיל כבר ב־2025
המספרים שנחשפים כעת בקובץ החלטות הוועדה הם שלב חדש, אבל המהלך עצמו הוצג לציבור כבר בשנה שעברה. ב־21 במאי 2025 נערך כנס הכרזה ושיתוף ציבור למתחם מטרו בן גוריון.
במפגש הוצגו גבולות התוכנית, תחנת המטרו, עקרונות הבינוי וחלוקת השטח לשבעת תתי־המתחמים. התושבים שאלו על התמורות, הבתים הפרטיים, החניה, לוחות הזמנים, בחירת היזמים והמשמעות של שינוי ייעודי הקרקע.
באותו שלב הדגיש צוות התכנון כי התוכנית עדיין נמצאת בראשית הדרך וכי הוצגו עקרונות וסכמות ולא תוכנית מפורטת סופית. יותר משנה לאחר מכן, המספרים כבר הופכים את החזון לקונקרטי הרבה יותר: כ־89 דונם, 368 דירות להריסה, כ־1,339 דירות חדשות ועד 25 קומות.
אבל הוועדה עדיין לא הפקידה את התוכנית
למרות היקף העבודה התכנונית והנתונים שכבר מוצגים, ועדת המשנה לא החליטה בשלב זה להפקיד את התוכנית.
החלטת הוועדה הייתה לשוב ולדון בתוכנית לאחר עדכון חוות הדעת השמאית. ההחלטה התקבלה פה אחד.
המשמעות היא שהתוכנית לא נדחתה ולא ירדה מהפרק, אך הוועדה מבקשת לבחון שוב את ההיבט הכלכלי לפני שתתקדם לשלב הבא.
חוות הדעת השמאית היא מרכיב מרכזי בתוכנית פינוי־בינוי בסדר גודל כזה. צריך לבדוק אם זכויות הבנייה המוצעות מאפשרות ליזמים להרוס את הבניינים הישנים, לספק לבעלי הדירות את התמורות, להקים את התשתיות הנדרשות ולשאת בעלויות המימון והבנייה – ועדיין להשאיר פרויקט כלכלי שניתן לממש.
לכן הדרישה לעדכון השמאות אינה רק עניין טכני. היא נוגעת בשאלה המרכזית שמלווה כמעט כל תוכנית התחדשות גדולה: האם החזון התכנוני גם עובד מבחינה כלכלית.
לפחות עשור עד הבניינים הראשונים
מי שמסתכל על ההדמיות ורואה מגדלים יכול לחשוב שהמנופים כבר בדרך, אבל המציאות שונה. במפגש התושבים בשנת 2025 העריך צוות התכנון כי הליכי התכנון והאישורים לבדם צפויים להימשך לפחות שלוש שנים ואף יותר.
אחרי שלב התכנון יידרשו התארגנות בעלי הדירות, בחירת יזמים, הסכמים, תכנון מפורט, אישורים והיתרי בנייה. ההערכה הגסה שנמסרה אז הייתה שלפחות כעשר שנים יחלפו עד לאכלוס הבניינים הראשונים.
החלטת הוועדה הנוכחית ממחישה היטב מדוע: אפילו שלב ההפקדה עדיין לא הסתיים.
בן גוריון הוא רק ההתחלה
החשיבות של תוכנית מתחם בן גוריון חורגת מהרחובות שנמצאים בתוך הקו הכחול. זהו אחד המקומות בהרצליה שבהם אפשר כבר לראות בצורה ברורה כיצד תמ״א 70 והמטרו מתחילים לשנות את כללי התכנון של העיר.
העיקרון החדש ברור: ליד תחנת מטרו לא מתכננים כמו שתכננו לפני חמישים שנה. בונים יותר, גבוה יותר וצפוף יותר, משלבים מגורים עם מסחר ותעסוקה, מפחיתים את החניה, משפרים את המרחב להולכי הרגל ומוסיפים מוסדות ציבור ושטחים פתוחים.
לכן הסיפור של בן גוריון אינו רק סיפורן של 368 הדירות הקיימות או של כ־1,339 הדירות המתוכננות. הוא מבחן לשאלה הרבה יותר גדולה: איך תיראה הרצליה בעידן המטרו.
והתשובה שמתחילה להצטייר היא עיר גבוהה יותר, צפופה יותר, מעורבת שימושים יותר ופחות תלויה במכונית הפרטית.
המטרו אמנם ינוע מתחת לאדמה, אבל תמ״א 70 מבטיחה שהשינוי הגדול ביותר יתרחש דווקא מעליה.
