"בעלי הדירות הם שותפים של היזם בפרויקט". תמיד כיף ונעים לשמוע את המשפט הזה בכנסי בעלי דירות נוצצים. אבל האם מדובר במילים יפות שנועדו לשבות את לבם של בעלי הדירות, או שהשותפות הזו באמת באה לידי ביטוי במבחן התוצאה?
חשוב להבהיר כבר עכשיו: הפחתת תמורות אינה גזירת גורל, והיא ממש לא תאושר כל כך בקלות. כל דרישה כזו כפופה לאישור מפורש של בעלי הדירות, וזאת אך ורק לאחר בחינה כלכלית ומשפטית מלאה ומדוקדקת שלנו, כעורכי הדין המייצגים אתכם, ובשיתוף פעולה צמוד עם שמאי מקרקעין המתמחה בכך.
אבל גם בהנחה שנמצאת הצדקה מסוימת להפחתה, כאן בדיוק עולה השאלה החשובה ביותר: אם אתם נדרשים להתחשב במצב ולהסתפק בתמורות שמרניות יותר היום – מה יקרה מחר, כשהשוק יתקן את עצמו והפרויקט יניב רווחים אדירים?
להפוך מילים יפות למנגנון שעובד בשטח
צריך לזכור שאחת המטרות העיקריות בהתחדשות עירונית היא להפוך מילים לבניינים. לקחת את המצגות המרשימות ואת ההסכמים עבי הכרס, ולהפוך אותם לפעולות ברורות בשטח שיביאו אותנו בבטחה ליום האכלוס המיוחל.
אז איך באמת אפשר להפוך את בעלי הדירות לשותפים אמיתיים של היזם בפרויקט, ומה זה בכלל אומר הלכה למעשה?
מדובר באחד המנגנונים החשובים והצודקים ביותר שאנו דואגים להכניס לכל מכרז יזמים שאנו מלווים. מתוך הניסיון העשיר שלנו בייצוג של אלפי בעלי דירות ובניהול מאות פרויקטים מורכבים, מהחתימה הראשונה ועד למסירת המפתח, הבנו שבעלי הדירות לא אמורים – ואסור להם – להסתפק רק בתמורות המקסימליות שרלוונטיות בשלב הגשת ההצעה במכרז.
הם חייבים להבטיח את זכותם להשתתף ברווחי הפרויקט בעתיד.
אז איך מנגנון חלוקת הרווחים עובד?
כל יזם שניגש למכרז צריך להציג לנו, מעבר לתמורות הרגילות שהוא מציע – כגון תוספת מ"ר, מרפסת, חניה, ממ"ד וכדומה – גם מהו הרווח היזמי המינימלי שבו הוא מסתפק במסגרת הפרויקט.
כלומר, מהו הרווח הנמוך ביותר, לרוב סביב רף שנקבע בדו"ח האפס כמינימום שיספק את הבנק המלווה, שאיתו היזם חי בשלום ושמאפשר לו להקים את הפרויקט בביטחון.
הקסם קורה ברגע שהפרויקט עובר את הרף הזה.
למה? כי כל אחוז של רווח מעל אותו רף שנקבע מראש חייב להתחלק עם השותפים האמיתיים שלו בקרקע – אתם, בעלי הדירות.
כשהפרויקט מרוויח יותר – גם בעלי הדירות נהנים
בפועל, כשהפרויקט מצליח והרווחיות מזנקת, מנגנון זה מתורגם להטבות משמעותיות עבור הדיירים. זה יכול לבוא לידי ביטוי בתמורות נוספות בשטח הדירה או בתמורה כספית משמעותית המיועדת לשדרוג דירת התמורה.
כל אחוז כזה שמתחלק ביניכם לבין היזם שווה, במצטבר, מיליוני שקלים לבעלי הדירות.
השותפות צריכה להיות כתובה בהסכם
אז בפעם הבאה שמגיעים אליכם עם מילים יפות על שותפות, תדרשו לראות את המספרים. תבדקו איך בשטח, בהסכם עצמו, ההבטחות האלו הופכות למנגנון משפטי ששווה לכם גם ביטחון וגם מקסום כלכלי אמיתי.
ואל תשכחו לרגע: הקרקע היא שלכם!
מאת: עו"ד רועי דהן, שותף ומייסד משרד עו"ד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' | KDC
