62 מיליון שקל פער בהיטל השבחה בפרויקט אחד: דו"ח מבקר הרצליה חושף

פרויקט הפינוי־בינוי “הגפן” בשכונת נווה ישראל בהרצליה, אחד המיזמים הבולטים בעיר בשנים האחרונות, עומד במרכז סערה ציבורית בעקבות דו"ח מבקר העירייה. על פי ממצאי הביקורת, הפער בין היטל ההשבחה ששולם בפרויקט לבין היטלים בפרויקטים דומים בעיר עשוי להגיע לעשרות מיליוני שקלים – סכום שמעלה שאלות מהותיות על אופן קביעת ההיטלים ועל הפיקוח עליהם.

הפרויקט, ששווק על ידי חברת קנדה ישראל ברחוב בר כוכבא, כלל הריסה של 124 דירות ישנות ובניית כ-400 דירות חדשות לצד חזית מסחרית. התכנון כולל ארבעה בניינים בני 8 קומות וארבעה מגדלים בני 15 קומות – תוספת משמעותית להיצע הדיור בעיר.

פער חריג בהיטל ההשבחה

על פי דו"ח מבקר העירייה, רו"ח ירון הררי, היטל ההשבחה שנקבע לפרויקט עמד על כ-100 אלף שקל בלבד לכל דירה ישנה – סכום הנמוך פי שישה מההיטל שנקבע בפרויקטים דומים בהרצליה.

לשם השוואה, בפרויקטים אחרים שנבחנו – בשיכון ויצמן, שיכון דרום ומעונות שרה – נע ההיטל בין כ-589 אלף ל-644 אלף שקל לדירה ישנה. מדובר בפער משמעותי, במיוחד לאור הדמיון בין המתחמים מבחינת היקף, מיקום ומועד קידום התוכניות.

במתחם נווה ישראל, הכולל 124 דירות, הסתכם ההיטל בכ-12.4 מיליון שקל בלבד. לעומת זאת, לפי חישוב השוואתי שביצע מבקר העירייה, אילו היה ההיטל נקבע לפי הרמה המקובלת בעיר – כ-600 אלף שקל לדירה – היה הסכום הכולל מגיע לכ-74 מיליון שקל. המשמעות: פער של כ-62 מיליון שקל.

למה זה קרה? ממצאי הביקורת

מבקר העירייה קובע כי לא נמצאה הצדקה מקצועית לפער החריג. לדבריו, ההבדלים נובעים משילוב של מספר גורמים: הערכת חסר של שווי הזכויות לאחר אישור התוכנית (“שווי מצב חדש”), יישום לא אחיד של עקרונות השומה, וקביעת תקופת דחייה שאינה תואמת את קצב מימוש הפרויקט.

עוד נקבע כי הפערים הובילו לאובדן הכנסות משמעותי לקופת העירייה ולפגיעה בעקרון השוויון בין יזמים הפועלים בעיר.

ההקשר הניהולי: הממצאים והחשדות בדו"ח המבקר מתייחסים לתקופת כהונתו של ראש העיר לשעבר משה פדלון, שכיהן באותן שנים גם כיו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לאחר הבחירות האחרונות, שבהן הפסיד ליריב פישר, החל פדלון לשמש כיועץ לחברת קנדה ישראל, היזמית של פרויקט “הגפן”. הקשר המאוחר הזה, לצד הפער החריג בהיטל ההשבחה בפרויקט, מעלה שאלות ציבוריות כבדות ביחס להתנהלות בתקופת כהונתו.

מהו היטל השבחה ולמה הוא כל כך חשוב?

היטל השבחה הוא תשלום חובה הקבוע בחוק התכנון והבנייה, המוטל על בעל נכס או יזם כאשר תוכנית בניין עיר, הקלה או שימוש חורג מעלים את שווי הקרקע או הנכס.

ההיגיון פשוט: כאשר המדינה או הרשות המקומית מעניקות זכויות בנייה נוספות – למשל תוספת קומות, שינוי ייעוד או אישור פרויקט פינוי־בינוי – ערך הקרקע עולה. חלק מההשבחה הזו חוזר לציבור באמצעות ההיטל.

כמה משלמים? הכלל והחריגים

ככלל, גובה היטל ההשבחה עומד על 50% מתוספת השווי שנוצרה לנכס בעקבות אישור התוכנית. עם זאת, בפועל קיימים חריגים והקלות – במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית.

כפי שמסבירה שמאית המקרקעין יעל סער, במתחמי פינוי־בינוי (וכן בפרויקטים מסוג תמ"א 38), הרשות המקומית רשאית לקבוע שיעור היטל שונה מהכלל. המשמעות: ניתן לגבות היטל מלא, היטל מופחת בשיעור של 25% בלבד מתוספת השווי – או אף לפטור לחלוטין מהיטל השבחה.

החלטות אלה מתקבלות ברמה הרשותית, מחויבות בפרסום רשמי, ונועדו לעודד התחדשות עירונית באזורים שבהם הכדאיות הכלכלית נמוכה או גבולית.

מי באמת קובע את ההיטל?

נקודה קריטית נוספת שעולה מהשיח המקצועי נוגעת לזהות הגורם שקובע בפועל את היטל ההשבחה. בניגוד לתפיסה הרווחת, ההיטל אינו נקבע על ידי חברי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אלא על ידי שמאי מקרקעין המייצג את הוועדה המקומית.

לדברי יעל סער: “מי שקובע את גובה היטל ההשבחה הוא השמאי. זה לעולם לא חלק מהליך ההצבעה של הוועדה”. עם זאת, סער מדגישה כי הדרג המקצועי ברשות, מהנדס העיר, הגזבר ובעלי תפקידים נוספים – חשופים לנתונים ולמשמעויות הכלכליות: “כל מי שנוגע להכנסות העירייה ולפרויקטים הגדולים, בוודאי מודע להיקפים ולמשמעות של ההיטלים”.

מי גובה את ההיטל ולאן הולך הכסף?

האחראית על גביית היטל ההשבחה היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הפועלת במסגרת הרשות המקומית. הכספים שנגבים אינם “עוד מס”, אלא מקור תקציבי מרכזי למימון תשתיות ציבוריות – כבישים, מוסדות חינוך, שטחים ציבוריים, פארקים ולעיתים גם שדרוג מערכות ניקוז וביוב.

במילים אחרות: היטלי השבחה הם אחד המנועים המרכזיים שמאפשרים לעיר להתמודד עם העומס שיוצרות תוכניות הבנייה החדשות.

המשמעות הרחבה: אמון ושוויון בשוק הנדל"ן

הפערים שעלו בפרויקט “הגפן” אינם רק סוגיה חשבונאית. הם נוגעים בלב האמון הציבורי בשוק הנדל"ן המקומי. כאשר יזמים שונים משלמים היטלים שונים עבור פרויקטים דומים, מתעוררות שאלות על אחידות, שקיפות ושוויון.

נכון לעכשיו, הממצאים מצויים בבחינה של הגורמים הרלוונטיים, והדיון הציבורי רק בתחילתו. אך כבר כעת ברור כי סוגיית היטלי ההשבחה – כלי קריטי לניהול עירוני תקין – עומדת במרכז תשומת הלב, ולא רק בהרצליה.