לפעמים צריך לחזור שנה לאחור כדי להבין עד כמה השוק השתנה. נתוני אוגוסט 2026 בפני עצמם כבר נראו חלשים: 65 עסקאות מכר מלא בלבד בארבע ערי מדד הבלטה. אבל ההשוואה לאוגוסט 2025 הופכת את התמונה לחדה בהרבה. לפני שנה בדיוק נרשמו באותן ארבע ערים 207 עסקאות. בתוך שנה נעלמו 142 עסקאות – ירידה של 68.6%.
אלא שזה רק חצי מהסיפור. מדד הבלטה אינו מסתפק בספירת עסקאות. המדד בוחן במקביל את המחיר הממוצע למ"ר בדירות חדשות, את המחיר למ"ר בדירות יד שנייה ואת היקף הפעילות בפועל. כשמחברים את שלושת הנתונים מתגלה שוק יוצא דופן: הכמות קרסה, אבל המחיר למ"ר מגיב בצורה הרבה פחות אחידה.
אוגוסט מול אוגוסט: 207 עסקאות הפכו ל־65
הירידה בפעילות נרשמה בכל ארבע הערים, ללא יוצא מן הכלל. ברעננה ירד מספר העסקאות מ־69 באוגוסט 2025 ל־26 באוגוסט השנה, ירידה של 62.3%. בהרצליה ירד המספר מ־55 ל־19, ירידה של 65.5%. בכפר סבא נרשמו 57 עסקאות באוגוסט אשתקד לעומת 16 בלבד השנה – ירידה של 71.9%. בהוד השרון נרשמה הירידה החדה ביותר: מ־26 עסקאות לארבע בלבד, צניחה של 84.6%.
| עיר | אוגוסט 2025 | אוגוסט 2026 | שינוי |
|---|---|---|---|
| רעננה | 69 | 26 | −62.3% |
| הרצליה | 55 | 19 | −65.5% |
| כפר סבא | 57 | 16 | −71.9% |
| הוד השרון | 26 | 4 | −84.6% |
| סה"כ | 207 | 65 | −68.6% |
המספרים האלה מציבים את אוגוסט 2026 בפרספקטיבה אחרת. לא מדובר רק בחודש חלש ביחס ליולי או ליוני. בהשוואה לאותו חודש בשנה שעברה, שוק ארבע ערי השרון פועל כיום בכשליש מהיקף העסקאות שנרשם אז.
מדד הבלטה: מה קרה למחיר למ"ר?
כאן התמונה הופכת מורכבת הרבה יותר. לצורך השוואה שנתית עקבית, דירות חדשות באוגוסט 2025 סווגו לפי שנת בנייה 2025 ואילך, ובאוגוסט 2026 לפי שנת בנייה 2026 ואילך. כך נשמר העיקרון של המדד: הפרדה בין המלאי החדש של אותה שנה לבין שוק היד השנייה.
| עיר | חדש אוג׳ 2025 |
חדש אוג׳ 2026 |
שינוי | יד 2 אוג׳ 2025 |
יד 2 אוג׳ 2026 |
שינוי |
|---|---|---|---|---|---|---|
| רעננה | 35,991 ₪ | 36,490 ₪ | +1.4% | 28,249 ₪ | 30,864 ₪ | +9.3% |
| הרצליה | 43,934 ₪ | 41,446 ₪ | −5.7% | 35,487 ₪ | 33,752 ₪ | −4.9% |
| כפר סבא | 43,664 ₪ | 36,293 ₪ | −16.9% | 26,225 ₪ | 23,419 ₪ | −10.7% |
| הוד השרון | 38,707 ₪ | 35,370 ₪* | −8.6% | 27,800 ₪ | 26,681 ₪ | −4.0% |
* נתון הדירות החדשות בהוד השרון באוגוסט 2026 מבוסס על עסקה אחת בלבד ולכן אינו יכול לשמש לבדו כאינדיקציה למגמת המחירים בעיר.
זו אולי הטבלה החשובה ביותר במדד הנוכחי. בעוד שמספר העסקאות ירד ב־68.6%, מחירי המ"ר לא ירדו בשיעור שמתקרב לכך. ברעננה הם אפילו עלו. בהרצליה הירידה השנתית מסתכמת בכ־5% בלבד, ורק בכפר סבא נראית ירידה דו־ספרתית משמעותית בשני פלחי השוק.
רעננה: 62% פחות עסקאות – ומחיר המ"ר דווקא עלה
רעננה היא אולי הדוגמה הבולטת ביותר לפער בין כמות העסקאות למחיר. באוגוסט 2025 נרשמו בעיר 69 עסקאות מכר מלא. באוגוסט השנה נרשמו 26 בלבד – ירידה של 62.3%. למרות זאת, מחיר המ"ר הממוצע בדירות החדשות עלה מ־35,991 שקל ל־36,490 שקל, עלייה שנתית מתונה של כ־1.4%.
ביד השנייה הפער אפילו משמעותי יותר. מחיר המ"ר הממוצע עלה מ־28,249 שקל באוגוסט אשתקד ל־30,864 שקל באוגוסט השנה – עלייה של כ־9.3%. כלומר, לפחות על פי העסקאות שבוצעו בפועל, קריסת הכמות ברעננה עדיין לא תורגמה לירידת מחיר. צריך כמובן לזכור שככל שמספר העסקאות קטן, כך התמהיל החודשי משפיע יותר על הממוצע, אבל הפער בין ירידה של יותר מ־60% בפעילות לבין עלייה במחיר המ"ר קשה להתעלמות.
גם בהסתכלות על החודשים האחרונים רואים את אותה מורכבות. מחיר המ"ר בדירות החדשות ברעננה עמד על 37,710 שקל באפריל, 39,064 במאי, 34,002 ביוני, 33,837 ביולי ו־36,490 שקל באוגוסט. אין כאן קו ישר של עלייה, אבל גם אין קריסה במחיר שמזכירה את הקריסה במספר העסקאות.
הרצליה: כמעט שני שלישים מהעסקאות נעלמו, המחיר ירד בכ־5%
בהרצליה נרשמו באוגוסט 2025 55 עסקאות, לעומת 19 בלבד באוגוסט 2026. מדובר בירידה של 65.5% בתוך שנה. מחיר המ"ר בדירה חדשה, לעומת זאת, ירד מ־43,934 שקל ל־41,446 שקל – ירידה של 5.7% בלבד.
גם ביד השנייה התמונה דומה. המחיר ירד מ־35,487 שקל למ"ר באוגוסט 2025 ל־33,752 שקל השנה, ירידה של כ־4.9%. כלומר, כמעט שני שלישים מהפעילות נעלמו, אבל מחיר המ"ר בעסקאות שכן בוצעו ירד בשיעור חד־ספרתי. הרצליה ממשיכה להיות העיר היקרה ביותר מבין ארבע ערי המדד באוגוסט 2026, הן בדירות החדשות והן ביד השנייה.
כפר סבא: כאן כבר רואים ירידת מחיר משמעותית יותר
כפר סבא מציגה תמונה שונה. מספר העסקאות בעיר ירד מ־57 באוגוסט 2025 ל־16 בלבד השנה – ירידה של 71.9%. במקביל, מחיר המ"ר בדירות החדשות ירד מ־43,664 שקל ל־36,293 שקל, ירידה של כ־16.9%.
גם בשוק היד השנייה נרשמה ירידה: מ־26,225 שקל למ"ר באוגוסט 2025 ל־23,419 שקל באוגוסט 2026 – ירידה של כ־10.7%. מבין ארבע הערים, כפר סבא היא זו שבה הירידה בפעילות מלווה בצורה הברורה ביותר גם בירידה במחיר המ"ר.
באוגוסט 2026 מחיר המ"ר בדירה חדשה בכפר סבא גבוה בכ־55% ממחיר המ"ר בדירת יד שנייה – הפער הגדול ביותר מבין ארבע ערי מדד הבלטה.
הוד השרון: ארבע עסקאות בלבד מחייבות זהירות
בהוד השרון נרשמה הירידה החדה ביותר בכמות העסקאות: מ־26 באוגוסט 2025 לארבע בלבד באוגוסט 2026, ירידה של 84.6%. למעשה, השוק שנמדד בעיר באוגוסט השנה קטן כל כך שכל עסקה בודדת יכולה להשפיע באופן דרמטי על הממוצעים.
מחיר המ"ר בדירות החדשות עומד על 35,370 שקל לעומת 38,707 שקל באוגוסט אשתקד, אבל הנתון של 2026 מבוסס על עסקה חדשה אחת בלבד. לכן אין מקום להסיק ממנו לבדו על ירידה של 8.6% במחירי הדירות החדשות בעיר. ביד השנייה, שם נרשמו שלוש עסקאות בלבד, המחיר הממוצע ירד מ־27,800 שקל למ"ר ל־26,681 שקל – כ־4%.
אוגוסט הוא גם החודש החלש ביותר ב־2026
ההשוואה השנתית מקבלת חיזוק נוסף כשמסתכלים על שמונת החודשים הראשונים של השנה. בינואר נרשמו בארבע הערים 193 עסקאות, בפברואר 230 ובמרץ 212. באפריל ירד המספר ל־110, במאי ל־92, ביוני נרשמה התאוששות ל־112 וביולי 102. באוגוסט נותרו 65 בלבד.
| חודש | מספר עסקאות |
|---|---|
| ינואר | 193 |
| פברואר | 230 |
| מרץ | 212 |
| אפריל | 110 |
| מאי | 92 |
| יוני | 112 |
| יולי | 102 |
| אוגוסט | 65 |
כך שאוגוסט אינו חלש רק בהשוואה לאוגוסט אשתקד. הוא גם החודש החלש ביותר מתחילת 2026. בהשוואה ליולי מדובר בירידה של 36.3%, בהשוואה ליוני בירידה של כ־42%, ובהשוואה לפברואר – חודש השיא של השנה עד כה – מספר העסקאות נמוך ב־71.7%.
נקודת המפנה הייתה באפריל
מבט על השנה כולה מראה למעשה שתי תקופות שונות. בשלושת החודשים הראשונים של 2026 נרשמו בארבע הערים 635 עסקאות, ממוצע של כמעט 212 עסקאות בחודש. בחמשת החודשים מאפריל עד אוגוסט נרשמו 481 עסקאות בלבד, ממוצע של כ־96 בחודש.
המשמעות היא שקצב הפעילות מאז אפריל נמוך ביותר ממחצית מקצב העסקאות שנרשם בתחילת השנה. בסך הכול נרשמו מתחילת ינואר ועד סוף אוגוסט 1,116 עסקאות, אבל הנתון המצטבר מטשטש את השינוי החד שהתרחש במהלך השנה. השוק של אוגוסט אינו אותו שוק של ינואר, פברואר ומרץ.
גם בתוך השוק מתרחש שינוי: היד השנייה נחלשת מהר יותר
באוגוסט 2026 נרשמו בארבע הערים 32 עסקאות בדירות חדשות ו־33 ביד שנייה. ביולי היחס עמד על 42 חדשות מול 60 יד שנייה, וביוני על 40 חדשות מול 72 ביד שנייה. המשמעות היא שמיוני לאוגוסט ירד מספר עסקאות הדירות החדשות בכ־20%, בעוד שמספר עסקאות היד השנייה נחת מ־72 ל־33 – ירידה של יותר מ־54%.
ליזמים עומדים כלים כמו פריסות תשלום, מבצעי מימון והטבות שאינן מתבטאות תמיד ישירות במחיר הרשום בעסקה. מוכר פרטי בשוק היד השנייה פועל בדרך כלל עם פחות אפשרויות כאלה. הנתונים אינם מאפשרים לקבוע שזה ההסבר היחיד לפער, אבל הם בהחלט מצדיקים מעקב אחר היחסים בין שני השווקים בחודשים הבאים.
68.6% מהעסקאות נעלמו – אבל מהמחיר הרבה פחות
זו השורה התחתונה של מדד הבלטה באוגוסט. בתוך שנה ירד מספר העסקאות בארבע הערים מ־207 ל־65. כמעט שבע מכל עשר עסקאות שהיו בשוק באוגוסט אשתקד אינן קיימות באוגוסט השנה.
אבל כשעוברים למחיר למ"ר, התמונה שונה. ברעננה מחיר המ"ר עלה ב־1.4% בדירות החדשות וב־9.3% ביד שנייה. בהרצליה הוא ירד בכ־5% בשני פלחי השוק. בכפר סבא כבר נרשמה ירידה משמעותית יותר – 16.9% בחדש ו־10.7% ביד שנייה. בהוד השרון המדגם קטן מכדי להסיק ממנו מסקנות חדות.
הקונים נעלמו מהר הרבה יותר מהמחירים.
בחודש יולי סיכמנו את מדד הבלטה במשפט: השוק איבד את העסקאות לפני שאיבד את המחיר. נתוני אוגוסט, ובעיקר ההשוואה לאוגוסט 2025, מחזקים אותו עוד יותר.
השאלה כעת היא מה יקרה בשלב הבא. האם ירידה של כמעט 69% בכמות העסקאות בתוך שנה תתחיל לחלחל באופן רחב יותר למחירי המ"ר, או שהשוק יישאר במצב שבו המוכרים מחזיקים במחיר והקונים פשוט נמנעים מעסקה? נתוני ספטמבר והחודשים שאחריו יתחילו לתת תשובה.
נכון לאוגוסט 2026, מדד הבלטה אומר דבר פשוט: השוק לא הפך לזול ב־68.6% – הוא פשוט הפך לשוק שבו מתבצעות 68.6% פחות עסקאות.
