בית המשפט המחוזי תל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים קבע בפסק דין תקדימי, נוסחה לפיה יש לחשב היטל השבחה
השופט גלעד הס, דן בערעור שהגישו שתי יזמיות שבנו מיזמי התחדשות בהרצליה נגד ועדת הערר המחוזית פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, הוא קבע דרך חישוב חדשה שצפויה להשפיע גם על תוכניות מפורטות אחרות המתבססות על תמ"א 38 (תוכניות מכוח סעיף 23),כמו תוכנית הרבעים ותוכניות רבות נוספות.
החברות קבוצת הירדן ורינובו, שהגישו את הערר בונות פרויקט הריסה ובנייה בהרצליה מכוח תמ"א 38 ומכוח תכנית הר/2213, תוכנית התחדשות מכח סעיף 23, המוסיפה זכויות שאין בתמ"א 38.
בעת הוצאת הוצאת היתר הבניה הנפיקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה שומת היטל השבחה לחברות. שתי המערערות הגישו שומה נגדית. השמאי יגאל יוסף מונה לשמאי מכריע על ידי ועדת הערר. בתהליך, הוצגו 4 גישות שונות לחישוב היטל ההשבחה – אחת של הוועדה המקומית, השנייה של המערערות, השלישית של השמאי המכריע והרביעית של ועדת הערר.
השופט הס קבע קבע נוסחה חדשה לחישוב היטל ההשבחה השונה מהגישות שהוצגו בפניו, על פי החלטתו, בשלב הראשון, ובהתאם למפורט בהחלטת ועדת הערר ושומת השמאי המכריע, יערך חישוב ההשבחה הכוללת הנובעת מכלל האקט התכנוני. כלומר – כלל ההשבחה שנבעה מתוספת הזכויות בפרויקט, הן אלו שהתווספו בכוחה של תמ"א 38, והן מכוחה של התוכנית המשביחה שאינה פטורה מהיטל.
בשלב השני, יחושב היחס בין השטחים שנוספו ומומשו רק מכוח התכנון המפורט, במקרה זה מכח תוכנית הר/2213, ובין לסך השטחים שנוספו ומומשו הן מכוח תמ"א 38, והן מכוח התכנון המפורט. לצורך ההמחשה, אם 300 מטרים בנויים התווספו מכח התוכנית המפורטת, ו-1,000 מ"ר בנוי התווסף מכח תמ"א 38 יחד עם התוכנית המפורטת, הרי שמדובר ביחס של 3 ל-10.
בשלב השלישי, יוכפל היחס שנמצא בשלב השני בשווי השבחה הכללית שנמצאה בשלב הראשון (בניכוי ממ"דים והקלות). תוצאת המכפלה תהיה ההשבחה שאינה פטורה, ובגינה ישלם הנישום 50 אחוז היטל השבחה.
חישוב היטל ההשבחה של קבוצת הירדן לפי נוסחת השופט נקבעה כך:
סך ההשבחה שנמצאה במסגרת שלב א', עמדה על 3.53 מיליוני שקלים. סך הזכויות שנוספו מכח התוכנית המשביחה לבדה, מעבר לזכויות שהעניקה תמ"א 38, הם 391 מ"ר, ואילו סך הזכויות שנוספו בסך הכל במסגרת הפרוייקט עמד על 1,774 מ"ר (1,383 מ"ר מכח התמ"א + 391 מ"ר). כלומר, 22% מסך השטחים שנוספו הם בגין זכויות שאינן פטורות מהיטל, ולפיכך סך ההשבחה שאינה פטורה מהיטל עומד על 778 אלף שקלים. התוצאה הסופית מפחיתה בכ-1.5 מיליון שקל את היטל ההשבחה שקבעה ועדת הערר.
לא נקבע צו להוצאות כיוון שהשופט שינה את תחשיב השומות שהציגו שני הצדדים. את קבוצת ריינובו ייצגו עו"ד אריאל פל ועו"ד אלי וילצ'יק; את קבוצת הירדן ייצגה עו"ד הדר בלומשטין-בדש; את הוועדה המקומית הרצליה ייצגו ועו"ד נמרוד טויסטר, עו"ד אסף הראל ועו"ד אילנה בראף-שניר.
