אם פעם דיירים היו חותמים במהירות על ההצעה הראשונה שהונחה בפניהם, היום המציאות שונה לחלוטין. בעלי הדירות דורשים שקיפות, מכרזי יזמים ותכנון כלכלי אמיתי. עו"ד אור קרן ממשרד כהן קצב קרן דהן ושות', שישתתף בכנס הדיירים הגדול של השרון, מסביר איך השתנה התחום ולמה הניסיון חשוב לא פחות מהידע המשפטי.
“עורכי הדין הפכו למנהלי פרויקטים”
איך השתנה תחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות?
“התחום עבר מהפכה אמיתית”, אומר קרן. “אם בעבר עורכי דין בעיקר בדקו חוזים וניסחו הסכמים, היום אנחנו מנהלי פרויקטים לכל דבר. בעלי הדירות כבר לא מסתפקים בהבטחות על הנייר. הם דורשים שקיפות, טכנולוגיה, מכרזים תחרותיים וליווי מקצועי אמיתי”.
לדבריו, גם מאזן הכוחות בין היזמים לדיירים השתנה לחלוטין. “פעם יזם היה מגיע עם הצעה ותוך שבוע מתחילים להחתים דיירים. היום המציאות הפוכה. בעלי הדירות נמצאים במרכז והם אלה שמכתיבים את התנאים. אנחנו מלווים אותם בבניית מכרזי יזמים תחרותיים, כך שהיזמים מתחרים לא רק על הקרקע, אלא גם על האמון של בעלי הדירות”.
“הדיירים רוצים לדעת מה קורה בכל שלב”
איך מייצרים אמון בפרויקט שנמשך שנים?
קרן מסביר כי השינוי לא נעצר רק בהיבט הכלכלי. “היום בעלי הדירות רוצים שקיפות מלאה. הם רוצים לדעת מי היועצים, איפה הפרויקט עומד ומה קורה בכל שלב. לכן פיתחנו במשרד מערכת דיגיטלית שמאפשרת לכל בעל דירה להתחבר ולקבל עדכונים שוטפים. זה מצמצם חששות ומונע הרבה מאוד חוסר אמון ופאניקה”.
“לא כל הבטחה באמת יכולה להתממש”
אחת הביקורות על התחום היא שהמשא ומתן הופך לעיתים לאינסופי. איך מייצרים איזון?
“זו בדיוק העבודה שלנו”, אומר קרן. “דיירים שומעים על תמורות במקומות אחרים ורוצים לקבל יותר, בזמן שהיזם מנסה לשמור על הרווחיות שלו. אנחנו צריכים לעשות את האיזון בין מה שאפשרי לבין מה שנשמע טוב על הנייר”.
לדבריו, אחד האתגרים המרכזיים הוא למנוע מצב שבו דיירים חותמים על הסכם שלא באמת ניתן למימוש. “המטרה היא לא לחתום על ‘הסכם יפה על המדף’. אנחנו עובדים יחד עם שמאים ומפקחים מטעם הדיירים ודורשים מהיזמים להציג את ההיגיון הכלכלי מאחורי ההצעות שלהם. לא מספיק להבטיח הבטחות, צריך להראות שהפרויקט באמת ישים”.
“כבר אכלסנו שני פרויקטים של פינוי בינוי”
יש פרויקטים שכבר הגיעו לקו הסיום?
כששואלים את קרן על סיפורי הצלחה, הוא מציין בגאווה שני פרויקטים שכבר אוכלסו. “אכלסנו שני פרויקטים של פינוי בינוי במדינת ישראל, אחד בבת ים סמוך לים והשני בחיפה. מדובר בתהליך שלרוב נמשך יותר מעשור, ולכן לראות בעלי דירות נכנסים סוף סוף לדירות החדשות שלהם זה רגע מאוד משמעותי עבורנו”.
“המלחמה הוכיחה עד כמה התחום הזה רגיש למציאות”
מה קורה כשאירוע בלתי צפוי משנה את כללי המשחק?
אלא שלצד ההצלחות, המציאות הישראלית מזמנת גם אתגרים בלתי צפויים. קרן מספר כי שני מתחמים נוספים שמשרדו מייצג בבת ים נפגעו במהלך המלחמה מפגיעת טיל.
“לאחרונה אושר חוק לשיקום המתחמים האלו, אבל מדובר בחוק עם הרבה רצון טוב לצד תנאים מורכבים ולוחות זמנים מאתגרים מאוד. אנחנו פועלים כרגע כדי לאגד את המתחמים ולמצוא דרך לקדם את השיקום כמה שיותר מהר”.
“הסכמים חייבים לדעת להשתנות עם המציאות”
מה הופך ליווי משפטי בתחום הזה לליווי טוב באמת?
“היכולת לחשוב קדימה”, משיב קרן. “הסכמים חייבים להיות גמישים ולדעת להתמודד עם שינויים בשוק, בתכנון וברווחיות. אם מחירי הקרקע עלו או שהריבית ירדה והפרויקט הפך לרווחי יותר, אנחנו דואגים להכניס מנגנונים שיאפשרו גם לבעלי הדירות ליהנות מהרווח העודף”.
לדבריו, זה בדיוק ההבדל בין עורך דין שמנסח חוזה לבין מי שמבין לעומק את עולם ההתחדשות העירונית. “התחום הזה דינמי מאוד. פרויקטים נמשכים שנים ארוכות, וההסכמים חייבים לדעת להשתנות יחד עם המציאות”.
מה אומר עו"ד אור קרן לדיירים לפני יציאה לפרויקט?
לא למהר לחתום
לבחון כמה יזמים, לדרוש שקיפות ולהבין את הכדאיות הכלכלית האמיתית של הפרויקט.
לבחור אנשי מקצוע עם ניסיון מוכח
פרויקט פינוי בינוי נמשך שנים ארוכות ודורש ליווי של מי שכבר עבר תהליכים דומים עד האכלוס.
לזכור שהסכם טוב חייב להיות גמיש
המציאות משתנה לאורך השנים – ריבית, מחירי קרקע ותכנון – וההסכם צריך לדעת להתמודד עם זה.
לדרוש שקיפות מלאה לאורך הדרך
דיירים צריכים לקבל מידע שוטף ולהבין בכל רגע מה מצב הפרויקט ומי מקבל את ההחלטות.
עו"ד אור קרן ישתתף בפאנל המרכזי בכנס הדיירים הגדול של השרון, שייערך ביום רביעי הקרוב בסינמה סיטי כפר סבא ויעסוק באתגרים, בחסמים ובהזדמנויות בעולם ההתחדשות העירונית.
