עולם התכנון והבנייה בישראל עובר בשנים האחרונות מהפכה תפיסתית ורגולטורית רחבת היקף. בלב השינוי עומד המעבר משיטת חישוב שטחים מסורתית – המבוססת על הפרדה קשיחה בין שטחים למטרות עיקריות לבין שטחים למטרות שירות – לעבר גישה של "שטח כולל", המהווה שלב ביניים לקראת אימוץ מלא של "בנייה נפחית".
אין מדובר בשינוי טכני בלבד. מדובר בתמורה עמוקה בהבנת תפקידן של הוועדות המקומיות, במחויבות לפישוט הליכי הרישוי ובמאמץ לצמצם את הבירוקרטיה שאפיינה את המערכת מאז התקנת תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב–1992.
הצורך בבחינה מחודשת של אופן חישוב זכויות הבנייה נובע מהכרה הולכת וגוברת כי ההבחנה בין שטח עיקרי לשטח שירות יצרה מורכבות מיותרת. בפועל, היא הובילה לוויכוחים פרשניים בין עורכי בקשות לבודקי תוכניות, ולעיתים אף לעיוותים אדריכליים שנועדו "לייצר" שטחי שירות מלאכותיים לצורך מקסום זכויות.
התפתחות המסגרת הנורמטיבית: מתקנות 1992 ועד תיקוני 2023–2025
במשך למעלה משלושה עשורים, הבסיס המשפטי לחישוב שטחים בישראל נשען על תקנות 1992, אשר הגדירו באופן מדויק מהו שטח עיקרי ומהו שטח שירות, תוך יצירת רשימה סגורה של שימושים.
השינוי המשמעותי החל בדצמבר 2023, עם אישור תיקון מהותי לתקנות, שביטל את החובה להפרדה בין סוגי השטחים בתוכניות חדשות. בספטמבר 2025 הושלם המהלך (תיקון תשפ"ו), כאשר הוסדר גם מנגנון להוצאת היתרי בנייה במתכונת של שטח כולל – לרבות מכוח תוכניות ישנות.
המעבר לשטח כולל כשלב ביניים לבנייה נפחית
מינהל התכנון מבהיר כי אימוץ גישת "השטח הכולל" אינו יעד סופי, אלא שלב ביניים בדרך למערכות רישוי מתקדמות יותר.
השלב הבא הוא בנייה נפחית (Volumetric Construction) – גישה שבה מוסד התכנון מגדיר את המבנה לפי המעטפת התלת־ממדית שלו, ולא רק לפי סכימת שטחי רצפה.
גישה זו מאפשרת:
- הפחתת רגולציה
- פישוט תהליכי תכנון
- העברת הדגש מאופטימיזציית שטחים לאיכות תכנון והשפעה מרחבית
חובת הוועדות לפעול לפי עקרונות השטח הכולל
השאלה המרכזית בשטח היא מתי מחויבת ועדה מקומית לפעול לפי השיטה החדשה. התשובה נגזרת משלושה מצבים סטטוטוריים עיקריים:
תוכניות חדשות (לאחר 3.12.2023)
למוסד התכנון קיימת אפשרות לבחור בין חישוב שטח כולל לבין שיטה מסורתית. עם זאת, ברגע שנבחרה שיטת השטח הכולל – הוועדה מחויבת לפעול לפיה גם בשלב ההיתר.
היתרים מכוח תוכניות ישנות
התקנות מאפשרות הוצאת היתר בשטח כולל גם כאשר התוכנית המקורית מבוססת על הפרדה, בכפוף לתנאים. בתקופה שבין אוקטובר 2025 לפברואר 2026 ניתנה למבקשים זכות בחירה, והוועדות מחויבות לאפשר זאת.
סמכות שר הפנים (סעיף 31א)
לשר הפנים סמכות להתאים תוכניות קיימות לצורך מעבר לשיטה החדשה, בעיקר במקרים שבהם התוכניות ההיסטוריות מגבילות יתר על המידה.
יישום טכני: מבא"ת ורובוט חישוב שטחים
היישום בפועל של השיטה מתבצע באמצעות מערכת מבא"ת (מבנה אחיד לתוכניות), שבה נוספה עמודה של "שטחי בנייה כוללים".
בנוסף, מינהל התכנון מקדם שימוש ב"רובוט חישוב שטחים" – כלי דיגיטלי המאפשר חישוב אוטומטי ואחיד. עם זאת, לכל ועדה מקומית נותר שיקול דעת האם לחייב שימוש בו.
מצב זה משקף את המתח בין הרצון לאחידות ארצית לבין עצמאות השלטון המקומי.
תת־קרקע ומפלסים: גבולות הגמישות
אחד החידושים המרכזיים הוא הדרישה להפרדה בין שטחים מעל ומתחת למפלס הכניסה.
המטרה: למנוע ניצול יתר של זכויות תת־קרקעיות לטובת הגדלת הנפח מעל הקרקע.
גם במודל של שטח כולל, הוועדה מחויבת לשמור על מיקום הזכויות כפי שנקבע בתוכנית. חריגים מותרים רק במסגרת מצומצמת (עד 200 מ"ר או 1.5%).
בנייה נפחית בפועל: מגמות בערים הגדולות
בערים מרכזיות כבר ניתן לראות יישום של עקרונות בנייה נפחית:
בירושלים – מדיניות של ציפוף לאורך צירים מרכזיים, תוך שימוש בגישה נפחית.
בתל אביב – יישום עקרונות נפחיים בפרויקטים לשימור, תוך איזון בין זכויות לבין מגבלות אדריכליות.
הקשר לתיקון 101
הרפורמה הנוכחית משתלבת עם תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, שהרחיב את סמכויות הוועדות המקומיות.
המשמעות:
- יכולת להגדיל זכויות בנייה
- שינוי גובה ומספר קומות
- שילוב שימושים
כל אלו מחייבים מעבר לחשיבה נפחית, ולא רק חישוב שטחים.
המעבר לשטח כולל ובנייה נפחית אינו שינוי טכני בלבד, אלא מהלך עומק המשנה את מערכת התכנון בישראל. הוא מביא עמו פישוט רגולטורי, קיצור תהליכים והגדלת גמישות תכנונית – אך גם מחייב אחריות מקצועית גבוהה יותר מצד הוועדות המקומיות. מי שיידע להתאים את עצמו לשיטה החדשה, צפוי ליהנות מיתרון משמעותי בשנים הקרובות.
עו"ד אמיר יקותיאל
מומחה לדיני תכנון ובנייה, מלווה יזמים, עסקים ורשויות בתהליכי רישוי מורכבים https://www.amy-group.co.il/
