כשמדברים על המטרו ברעננה, הדיון מתמקד בדרך כלל בתחנת המטרו העתידית, באלפי הדירות המתוכננות סביב רחוב אחוזה ובשינוי הצפוי במרכז העיר. אלא שמסמך של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה מגלה שהמטרו כבר מתחיל להשפיע על החלטות הרבה יותר קטנות ויומיומיות – אפילו על בקשה להקים בריכת שחייה בחצר בית פרטי.
אלא שבבדיקה התכנונית התברר פרט משמעותי: הנכס נמצא בתחום קו המטרו המתוכנן לפי תת"ל 101ג' – התוכנית הסטטוטורית של החלק הצפוני של קו M1.
נת"ע בדקה את הבריכה
בגלל הקרבה לתוואי המטרו נדרש אישור של נת"ע לקידום הבקשה. מהמסמכים עולה כי נת"ע נתנה ב־22 באוקטובר 2025 אישור ללא התנגדות להמשך הטיפול, לאחר שנמצא כי מיקום הבריכה המוצעת אינו חודר לתחום תוכנית המטרו אלא נמצא על גבול הקו הכחול שלה. אבל לא מדובר באישור רגיל.
נת"ע קבעה כי חל איסור מוחלט על כל בנייה או שימוש – זמני או קבוע – בתחום תת"ל 101ג', וכי כל שינוי בתכנון או במהלך הביצוע יחייב תיאום מחודש וקבלת אישור נוסף של החברה. גם האישור הנוכחי אינו פתוח בזמן: תוקפו 18 חודשים בלבד, עד 22 באפריל 2027. וכאן נמצא הסיפור הרחב יותר.
המטרו עובר מתוכניות הענק אל המגרש הפרטי
עד היום המטרו נתפס ברעננה בעיקר דרך הפרויקטים הגדולים שהוא צפוי לייצר.
במיקומי דיווחנו לאחרונה על תוכנית ההתחדשות הענקית סביב תחנת המטרו במרכז רעננה, המשתרעת על כ־523 דונם לאורך רחוב אחוזה. בדיוני התוכנית הוצגו אלפי יחידות דיור חדשות, מסחר, תעסוקה ותפיסה תכנונית שלמה המבוססת על הקרבה לתחנת המטרו העתידית.
אבל המקרה ברחוב יגאל ידין מציג את הצד השני של אותה מערכת.
המטרו אינו רק מעניק בעתיד זכויות בנייה חדשות וצפיפות גבוהה יותר סביב התחנות. במקומות מסוימים עצם הקרבה לתוואי שלו יכולה כבר כיום להכניס את נת"ע לתוך הליך הרישוי של נכס פרטי.
מהי תת"ל 101ג'?
תת"ל 101ג' היא התוכנית של החלק הצפוני של קו M1. הקו אמור לחבר את אזור השרון אל מרכז ודרום מטרופולין תל אביב ולהתפצל בצפון לשתי זרועות – אחת לכיוון כפר סבא ואחת לכיוון רעננה.
כפי שדיווחנו במיקומי עם התקדמות תוכנית ההתחדשות של רחוב אחוזה, תחנת המטרו העתידית צפויה להיות אחד ממנועי השינוי המרכזיים של לב רעננה.
אלא שתוכנית תשתית לאומית למטרו אינה מורכבת רק ממיקום התחנות. היא כוללת גם את המנהרות, שטחי התפעול, מתקנים ומגבלות שנועדו לאפשר את הקמת המערכת ואת פעילותה בעתיד.
לכן בעלי נכסים הנמצאים בסביבת התוואי עשויים להידרש להתייחס לתוכנית גם אם הם אינם נמצאים ליד פתח של תחנת מטרו.
ובינתיים – התנגדויות של השכנים
המטרו הוא לא הסוגיה היחידה בבקשה ברחוב יגאל ידין.
לבקשה הוגשו גם התנגדויות של בעלי נכסים ברחוב יגאל ידין 2 הסמוך. לפי מסמכי הוועדה, ההתנגדויות נוגעות בין היתר לבקשה להקלה בקווי הבניין עבור סככת החניה. במסמכים מצוין כי הבריכה עצמה תואמת את הוראות התב"ע וכי קיים מרחק משמעותי בין הבניינים.
בדיקת הפיקוח העלתה כי הבריכה טרם נבנתה, בעוד שבשטח קיימות פרגולה וחניה מקורה שאותן מבקשים להסדיר במסגרת הבקשה.
היום בריכה – מחר בניין שלם
המקרה עצמו נקודתי, אבל הוא ממחיש שינוי שעשוי להפוך בשנים הקרובות ליותר ויותר שכיח ברעננה.
ככל שהמטרו מתקדם מהשלב הסטטוטורי לכיוון ביצוע, בעלי בתים, יזמים ואדריכלים שיפעלו בסביבת התוואי יצטרכו לבדוק לא רק את תוכנית הבניין העירונית ואת זכויות הבנייה במגרש – אלא גם את היחס לתוכנית המטרו.
במקרים מסוימים הדבר עשוי לדרוש תיאום עם נת"ע, להציב מגבלות על מיקום הבנייה או לחייב אישור מחודש כאשר משתנה התכנון.
זהו פער גדול בין האופן שבו המטרו נתפס בציבור לבין האופן שבו מערכת תכנון בהיקף כזה עובדת בפועל.
הרכבות עדיין לא נוסעות, התחנות עדיין לא נבנו והמנהרות טרם נחפרו ברעננה – אבל מבחינת דיני התכנון והמקרקעין, המטרו כבר נמצא כאן.
ולפחות בבית אחד ברחוב יגאל ידין, הוא כבר הגיע עד לבריכת השחייה.
