אנשים מוסרים את הדירה שלהם בפרויקטים של התחדשות עירונית. איזה ביטחונות יש להם שבאמת יקבלו את הדירה החדשה?
הדבר החשוב ביותר בפרויקט של התחדשות עירונית הוא דווקא הביטחונות. הם צריכים לעמוד בראש סדר העדיפויות, אפילו לפני זהות היזם ולפני התמורות שאנשים מקבלים, כמו גודל הדירה או המפרט הטכני. יזם יכול להציע הצעות מצוינות, אך הוא עלול להיקלע להסתבכות כלכלית או לחדלות פירעון. למעשה, הנתונים מראים שאחת מכל שלוש חברות יזמיות נמצאת במצב של כמעט קריסה כלכלית. לכן, החובה הראשונה היא לבצע בדיקת יציבות כלכלית מעמיקה ליזם כבר בשלב המכרז, ולדרוש דוחות כספיים ואישורים בנקאיים שונים.
באילו שלבים מוודאים שהיזם יציב ויכול לעמוד בהתחייבויותיו?
מלבד הבדיקות המוקדמות בשלב המכרז, הבנק המלווה עורך בדיקות כלכליות משלו ליזם רגע לפני הריסת הבניין. אם היזם לא עובר את הבדיקה של הבנק, הפרויקט נעצר, ניתן להפעיל תנאי מתלה בהסכם ולבטל את העסקה מבלי שנגעו בבניין. הקושי האמיתי מתעורר אם היזם קורס כלכלית דווקא אחרי שהבניין נהרס והדיירים פונו לדירות שכורות. במצב כזה, אי אפשר להחזיר את הגלגל לאחור, וזה בדיוק השלב שבו נכנסות לפעולה הבטוחות שסוכמו מראש.
מהי הבטוחה המרכזית שמגינה על הדיירים בתרחיש כזה?
הערבות החזקה והחשובה ביותר היא "ערבות חוק מכר בשווי דירה חדשה". בניגוד לקנייה רגילה מקבלן, שבה רוכשים מקבלים ערבות באופן הדרגתי על כל סכום שהם משלמים, בהתחדשות עירונית בעלי הדירות בעצם "משלמים" מראש ומוסרים את כל הנכס שלהם מיד. לכן, הערבות שהם מקבלים צריכה להיות שווה לערך המלא של הדירה החדשה והמשודרגת שהם אמורים לקבל בסוף הפרויקט.
כיצד נקבע שווי הדירה החדשה ומדוע זה עלול להיות בעייתי?
השמאי מטעם הבנק המלווה הוא זה שקובע את שווי הדירה החדשה, וכאן מסתתרים שני כשלים (באגים) מרכזיים. ראשית, השמאי עשוי להעריך את הדירה על הצד הנמוך של טווח השמאות כדי להגן על האינטרסים של הבנק. שנית, הסכום נקבע מראש ומוצמד ל"מדד תשומות הבנייה" לאורך שנות הביצוע. הבעיה היא שלעיתים השוק "בורח" מהמדד. למשל, בשנת 2022 מחירי הדירות קפצו ב-20%, בעוד שהמדד עלה רק ב-5%. אם יזם היה קורס באותה תקופה, דייר שהיה ממש את הערבות היה מקבל סכום שנמוך בכ-15% מהשווי האמיתי של הדירה, והיה נדרש להשלים מאות אלפי שקלים מכיסו כדי לרכוש את הדירה המובטחת. כדי להתגונן, יש לדרוש מראש ערבות בסכום שגבוה יותר מההערכה, או לכלול מנגנון שמעדכן את הערבות במהלך תקופת הבנייה ומוודא שהיא מיישרת קו עם מחירי השוק האמיתיים במקרה של עלייה.
האם קל לממש את הערבות במקרה שהיזם פשוט מפסיק לבנות?
לא בהכרח. במקור, ערבות חוק מכר ניתנת למימוש רק כשהיזם נקלע לחדלות פירעון רשמית דרך בית משפט – תהליך שעשוי לקחת זמן רב. אם היזם פשוט עוצר את עבודות הבנייה ונעלם ללא הכרזה על פשיטת רגל, אי אפשר לממש את הערבות כברירת מחדל. הפתרון הקריטי הוא להוסיף לערבות עילות מימוש נוספות מראש – כלומר, לקבוע שעצירת העבודות לתקופה ממושכת או איחור ניכר במסירת הדירות (למשל של שנה או שנה וחצי) מהווים עילה מספקת להפעלת הערבות גם בלי שהיזם יוכרז כחדל פירעון.
מה מבטיח את תשלום שכר הדירה החודשי לדיירים שפונו?
לשם כך קיימת ערבות השכירות, שהיא הערבות השנייה בחשיבותה. ערבות זו נועדה למקרים שבהם היזם מפסיק לשלם את דמי השכירות החודשיים. חשוב להצמיד אותה למדד המחירים לצרכן ולדרוש בחינה שנתית על ידי שמאי, כדי להתאימה למחירי השוק העדכניים למקרה שהשוק עולה מעבר למדד. כמו כן, אסור להסתפק בערבות שמכסה רק שנת שכירות אחת; יש לדרוש מראש ערבות שמכסה את כל שנות הפרויקט המשוערות (כגון שלוש שנים), ולהסכים להפחיתה בהדרגה רק ככל שהיזם מתקדם בבנייה ומשלם את דמי השכירות כסדרם.
אילו עוד ערבויות חובה לדרוש במסגרת ההסכם?
ישנן מספר ערבויות נוספות שחשוב מאוד להכיר:
- ערבות בדק: מיועדת למקרים שבהם היזם לא מגיע לתקן ליקויי בנייה. כיום חשוב לדרוש שהיא תכסה לא רק את פנים הדירות, אלא גם את הרכוש המשותף כמו החניון.
- ערבות רישום: נועדה להבטיח את הסדרת הרישום בנסח הטאבו החדש במקרה שהיזם נמנע מכך.
- ערבות הליכים משפטיים: ערבות שתופסת תאוצה בשנים האחרונות ונועדה לממן את הוצאות בית המשפט ושכר טרחת עורכי הדין. היא מבטיחה שאם הדיירים ייאלצו להגיש תביעה נגד היזם על הפרת ההסכם או להפעיל את ערבות חוק המכר, היזם עצמו יממן את ההליך המשפטי דרך הערבות ולא מכיסם של הדיירים.
עד איזה שלב מלווה עורך הדין את הדיירים?
הכלל הוא שעורך הדין נכנס ראשון לפרויקט ויוצא אחרון. הליווי לא מסתיים עם קבלת המפתח; עורך הדין נשאר בתמונה כדי לפקח על היזם לאורך כל הבנייה, וגם שנים לאחר סיומה, כדי לוודא שהדירות החדשות נרשמו כראוי בטאבו. זו המשמעות של מתן ביטחון והגנה אמיתית לבעלי הדירות לאורך כל הדרך.
