יש הרבה דרכים למדוד עד כמה עיר מבוקשת: מחירי הדירות, מספר העסקאות או התחלות הבנייה. אבל יש נתון אחד שמספר סיפור פשוט במיוחד – לאן אנשים באמת עוברים לגור.
המשמעות היא שבכל אחת מהערים עברו להתגורר מיישובים אחרים בישראל יותר מחצי אלף תושבים נטו מעבר למספר התושבים שעזבו. וזה קורה בשתיים מערי המגורים היקרות בישראל.
ההגירה פוגשת את מדד הבלטה
כאן הנתונים הופכים מעניינים במיוחד. מיקומי הציב את נתוני ההגירה לצד מדד הבלטה של מיקומי, המדד החודשי שעוקב אחר הפעילות בשוק הדירות ברעננה, הרצליה, כפר סבא והוד השרון על בסיס עסקאות שדווחו לרשות המסים.
התוצאה: שתי ערי השרון שנכנסו לעשירייה הארצית בהגירה החיובית הן גם שתי הערים הפעילות ביותר במדד הבלטה ביחס לגודל האוכלוסייה.
ביוני נרשמו ברעננה 38 עסקאות מכר מלא, שהם 4.51 עסקאות לכל 10,000 תושבים – המקום הראשון בין ארבע ערי השרון. הרצליה מדורגת שנייה עם 36 עסקאות ו־3.39 עסקאות לכל 10,000 תושבים. אחריה כפר סבא עם 2.53 והוד השרון עם 2.02 עסקאות לכל 10,000 תושבים.
במילים אחרות: לא רק שעוברים לרעננה ולהרצליה – גם שוק הדירות שלהן פעיל יותר.
הרצליה: המחיר הגבוה לא עוצר את הביקוש
המקרה של הרצליה בולט במיוחד. לפי מדד הבלטה, ביוני עמד המחיר הממוצע למ"ר בדירה חדשה בעיר על כ־39.1 אלף שקל, ובדירות יד שנייה על כ־38.2 אלף שקל למ"ר – המחירים הגבוהים מבין ארבע ערי השרון שנבדקות במדד.
למרות זאת, הרצליה מציגה גם פעילות נדל"נית גבוהה וגם מאזן הגירה פנימית חיובי של 559 תושבים. גם רעננה מציגה שילוב דומה: מאזן הגירה של 561 תושבים לצד המקום הראשון במדד הבלטה.
ומה קורה בכפר סבא ובהוד השרון?
כפר סבא והוד השרון אינן מופיעות בעשירייה הארצית של הערים בעלות מאזן ההגירה החיובי הגבוה ביותר. אין בכך כדי לקבוע שמאזן ההגירה שלהן שלילי, אך במדד הבלטה הן נמצאות כרגע מאחורי רעננה והרצליה.
ביוני נרשמו בכפר סבא 25 עסקאות מכר מלא ובהוד השרון 13, לעומת 38 ברעננה ו־36 בהרצליה. גם בחישוב ביחס לגודל האוכלוסייה נשמר אותו סדר. עם זאת, נתוני מדד הבלטה ליוני הראו שכפר סבא דווקא רשמה את הזינוק החד ביותר בפעילות לעומת מאי – כך שהפער בין הערים עשוי להשתנות כבר במדדים הבאים.
רעננה נערכת לעוד אלפי דירות
הנתונים מקבלים משמעות נוספת על רקע תנופת הפיתוח הצפויה ברעננה. לצד פרויקטים של התחדשות עירונית, הסכם הגג שנחתם ברעננה כולל כ־6,500 יחידות דיור חדשות, יותר מ־700 אלף מ"ר של תעסוקה ומסחר והשקעה של יותר מ־1.75 מיליארד שקל בתשתיות ובפיתוח.
לכך מצטרפים תוכניות ההתחדשות העירונית, המטרו והבנייה העתידית סביבו. מוקדם לקבוע שהגדלת היצע הדירות היא הסיבה לשינוי בהגירה, אבל השילוב בין אוכלוסייה שנכנסת לעיר, פעילות בשוק הדירות והיצע חדש שנמצא בדרך הוא נתון שמיקומי ימשיך לעקוב אחריו.
"חתימה כפולה" של ביקוש
נתוני שבעה חודשים ומדד עסקאות חודשי אינם מספיקים כדי להוכיח מגמה ארוכת טווח או קשר סיבתי בין הגירה לבין פעילות נדל"נית. אבל כאשר שני מדדים בלתי תלויים מצביעים לאותו כיוון, יש סיבה לשים לב.
רעננה: 561 תושבים נטו בהגירה פנימית ו־4.51 עסקאות לכל 10,000 תושבים. הרצליה: 559 תושבים נטו ו־3.39 עסקאות לכל 10,000 תושבים.
מיקומי ימשיך לעקוב אחר החיבור בין נתוני ההגירה לבין מדד הבלטה בחודשים הקרובים. אם שתי הערים ימשיכו להוביל בשני המדדים, כבר יהיה אפשר לבחון האם אנחנו רואים משהו גדול יותר מתוצאה חודשית – שינוי במפת הביקושים למגורים בשרון.
"`
