מגדלים לגיל השלישי: תוכנית ההרחבה בכפר סבא והמהפכה הדמוגרפית שמטלטלת את השרון

כפר סבא מציגה: מגדל בן 14 קומות בדרום העיר

הגל הנוכחי של הגדלת היצע הדיור המוגן קיבל השבוע משנה תוקף בוועדת המשנה לתכנון ובנייה בכפר סבא . על שולחן הוועדה עלה דיון עקרוני ובעל משמעות אסטרטגית רבה: תוכנית דע/כס/עד 120 (לשעבר מתחם בית גיל פז), המקודמת בקצה רחוב הגבורות בדרום העיר, ביוזמת חברת "אזורים" ובסמכות הוועדה המחוזית.

כיום פועל במקום מבנה בן 8 קומות הכולל 287 יחידות לדיור מוגן (מתוכן 20 יחידות במחלקה סיעודית). ההצעה התכנונית החדשה מבקשת לבצע תוכנית איחוד וחלוקה לצורך הוספת כ-120 יחידות דיור מוגן חדשות בהיקף שטחי בנייה עצום של כ-14,000 מ"ר. תתווסף מגדל חדש בן 14 קומות בדופן המערבית של המגרש, בממשק עם כביש תל אביב-יפו. לצד הדירות, ישולבו במבנה שירותי מסחר קטנים לרווחת הדיירים ותושבי הסביבה, ויוסדרו שטחי החנייה וזכות הדרך.

מהנדסת  העיר עליזה זיידלר גרנות המליצה לוועדה המקומית לקדם את התוכנית לקראת הפקדה במחוז, בכפוף להצגת נספחים מיקרו-אקלימיים שיבחנו את השפעות ההצללה, וכן עמידה בסקר עצים קפדני לאור העובדה שהמגרש רווי בעצים בוגרים. התוכנית נשענת על עקרונות תמ"א 70 (בטבעת השנייה של מרחב המטרו העתידי), שם נקבע יחס רח"ק (רצפה מול קרקע) מינימלי ממוצע של 3.

המהפכה הדמוגרפית: ביקוש קשיח ומתמשך

התוכנית הספציפית בכפר סבא אינה פועלת בחלל ריק, אלא מהווה מענה ישיר למהפכה דמוגרפית עמוקה. תוחלת החיים בישראל היא מהגבוהות בעולם ונמצאת במגמת עלייה מתמדת. הזינוק בתוחלת החיים, לצד העובדה שדור ה"בייבי בום" מגיע לגיל השלישי כשהוא מחזיק בהון עצמי ובנכסים, משנים לחלוטין את מפת הביקושים. בני הגיל השלישי של היום אינם מחפשים רק פתרון מוסדי או סיעודי, אלא סביבת מגורים תוססת, קהילה, תרבות ותשתית רפואית תומכת. הביקוש הזה נחשב לקשיח לחלוטין ואינו מושפע מתנודות כלכליות רגילות, מה שמאלץ את מוסדות התכנון להגדיל באופן אגרסיבי את ההיצע.

מפת הפיתוח והביקושים בערים השכנות

המגמה החמה הזו משנה את פניהן של כל ערי השרון והמרכז, כאשר כל רשות מתמודדת בדרכה עם לחצי הציפוף של המחוז:

• רעננה: בעיר אושרה להפקדה בוועדה המחוזית תוכנית הענק במתחם כפר בתיה בצפון-מערב העיר. לאחר מאבק תכנוני ממושך והסכם פשרה בין העירייה לרשת אמי"ת (בעלי הקרקע), הומרו מאות יחידות דיור רגילות לטובת מתחם דיור מוגן מסיבי של כ-500 יחידות דיור. אלו ייבנו בחלקם במגדלים של עד 17 קומות בעירובו של עירוב שימושים (תעסוקה, מסחר ומלונאות) לאורך שדרות ירושלים, בקרבה לתחנת המטרו ולביה"ח לוינשטיין.
• הוד השרון: בעיר מתנהל מאבק תכנוני כפול. מחד, הוועדה המקומית בלמה לאחרונה תוכנית של רשת "עד 120" למגדל בן 22 קומות ברחוב ז'בוטינסקי, וכינתה אותה "עיוות תכנוני" בשל הפגיעה במרקם צמודי הקרקע הסובב. מאידך, סמכותה של הוועדה המחוזית גוברת, וזו הפקידה לאחרונה מגה-פרויקט דיור מוגן ברחוב המשושים הכולל 19,804 מ"ר בנוי ובגובה של 8 קומות מעל הקרקע עם חזית מסחרית ומחלקות סיעודיות, למרות התנגדותה העקרונית של העירייה לצפיפות זו.
• הרצליה: העיר מובילה קו אגרסיבי בציפוף לגובה. ברובע הצפוני החדש (בשטח שדה התעופה המפונה) אושרו מתחמים ייעודיים ל-600 יחידות דיור מוגן. במקביל, בשכונת גליל ים המבוקשת, אישרה הוועדה המחוזית תתוספת זכויות דרמטית להקמת מגדל דיור מוגן יוצא דופן בגובה של 27 קומות, המגדיר מחדש את קו הרקיע האזורי.

הכלכלה שמאחורי המטר: דיור מוגן מול נדל"ן למגורים

עבור חברות הנדל"ן והיזמים, שוק הדיור המוגן נחשב לאפיק רווחי ומניב בהרבה בהשוואה לבנייה קלאסית למגורים:

• מחיר למ"ר (פיקדון מול רכישה): בנדל"ן למגורים, הרוכש משלם מחיר סופי ומקבל בעלות על הדירה. בדיור מוגן, המודל מבוסס על פיקדון גבוה שהדייר מפקיד, אשר נשחק לטובת החברה בשיעור של כ-2.5% עד 3.5% בכל שנה למשך תקופה מוגדרת. בחישוב ריאלי, "מחיר המטר" המשוקלל של הפיקדונות, בתוספת דמי אחזקה חודשיים שוטפים (הנעים לרוב בין 8,000 ל-16,000 ש"ח בחודש), מייצר לחברות המפעילות תקבול ריאלי למ"ר הגבוה בעשרות אחוזים ממכירה של דירת מגורים רגילה.
• תשואה למ"ר: בעוד שנדל"ן למגורים באזורי הביקוש בשרון מניב תשואה שוטפת נמוכה של כ-2.5% עד 3.5% בשנה, ענף הדיור המוגן נהנה משיעורי רווחיות תפעולית (EBITDA) חריגים של 25% עד 35%. התשואה הגבוהה למ"ר נובעת לא רק משחיקת הפיקדונות ודמי הניהול, אלא מהרווח הפיננסי העצום המופק מהשקעת כספי הפיקדונות (הון עצמי נזיל שחברות הניהול מנווטות), לצด רווחים משירותים נלווים, שטחי מסחר ומחלקות סיעודיות מניבות.

מתמטיקה של ציפוף: כמות יחידות דיור לדונם

הסיבה המרכזית לכך שיזמים נלחמים על אישור פרויקטים אלו טמונה ביעילות ניצול הקרקע. מוסדות התכנון מאשרים בדיור מוגן פקטור צפיפות שאינו קיים בשום סקטור נדל"ני אחר:

העלייה המתמדת בתוחלת החיים תמשיך לתדלק את הביקושים הללו בשנים הבאות. האתגר הגדול של ערי השרון יהיה למצוא את הנוסחה הנכונה: מחד, להיענות לצרכים הדמוגרפיים הבוערים של האוכלוסייה המבוגרת ולהגדיל את ההיצע כפי שנעשה בכפר סבא ובוועדות המחוזיות בהוד השרון; מאידך, לשמור על הזהות המקומית ואיכות החיים של השכונות הוותיקות המאופיינות בבנייה נמוכה.