במשך שנים נהוג היה להתייחס לערי השרון כאל שוק נדל"ן אחד. אלא שבדיקת "מדד הבלטה" של מקומי השרון מלמדת כי המציאות השתנתה. כל אחת מארבע הערים המרכזיות – רעננה, הרצליה, כפר סבא והוד השרון – מתנהלת כיום בקצב אחר, עם רמות ביקוש שונות, מחירים שונים והתנהגות שונה של הרוכשים.
מדד הבלטה משווה מדי חודש את היקף העסקאות, מחירי הדירות החדשות והיד השנייה ואת רמת הפעילות בכל אחת מהערים. מטרת המדד אינה רק לבדוק האם המחירים עלו או ירדו, אלא לזהות האם הרוכשים משנים את דפוסי הרכישה שלהם – לעיתים עוד לפני שהמגמה באה לידי ביטוי במחירים.
הנתונים בכתבה מבוססים על מאגר עסקאות הנדל"ן של רשות המסים, וכוללים עסקאות מכר מלא בלבד, כלומר 100% מהזכויות בנכס, שדווחו לרשות המסים. הניתוח מתייחס לעסקאות שבוצעו בחודשים אפריל ומאי 2026, תוך הפרדה בין דירות חדשות, שנת בנייה 2026 ואילך, לבין דירות יד שנייה, שנת בנייה 2025 ומטה.
הטבלה מציגה את סך העסקאות הכולל בכל עיר, ולצידו פירוט של החלוקה הפנימית בין דירות חדשות לדירות יד שנייה:
| עיר | סה"כ עסקאות (אפריל) | סה"כ עסקאות (מאי) | מתוכן דירות חדשות (אפריל) | מתוכן דירות חדשות (מאי) | מתוכן דירות יד 2 (אפריל) | מתוכן דירות יד 2 (מאי) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| רעננה | 30 | 34 | 15 | 14 | 15 | 20 |
| הרצליה | 13 | 30 | 7 | 16 | 6 | 14 |
| כפר סבא | 20 | 12 | 4 | 4 | 16 | 8 |
| הוד השרון | 17 | 16 | 14 | 5 | 3 | 11 |
מגמות בולטות בכמות העסקאות:
- הרצליה רשמה את הזינוק החד ביותר בהיקף הפעילות, עם יותר מהכפלה של כמות העסקאות בין אפריל (13) למאי (30).
- רעננה הציגה צמיחה קלה (מ-30 ל-34 עסקאות), שנבעה כולה מהתעוררות בשוק היד השנייה.
- כפר סבא הראתה מגמה הפוכה עם ירידה בהיקף העסקאות מ-20 ל-12, המיוחסת בעיקר לצניחה במכירות דירות יד 2.
- הוד השרון שמרה על יציבות בסך הכללי (17 לעומת 16 עסקאות), אך התרחש בה היפוך מגמה פנימי דרמטי: מעבר מובהק מרכישת דירות קבלן באפריל, לרכישת דירות יד שנייה במאי.
האם תרצה שאייצר עבורך גרף (אינפוגרפיקה) המציג את הנתונים הללו בצורה ויזואלית?
רעננה מובילה את השרון במספר העסקאות
אם בוחנים את הפעילות בשוק, רעננה היא המנצחת של חודש מאי.
במהלך החודש בוצעו בעיר 34 עסקאות, לעומת 30 באפריל – הנתון הגבוה ביותר מבין ארבע הערים שנבדקו.
העלייה בפעילות הגיעה בעיקר משוק היד השנייה, שבו מספר העסקאות עלה מ-15 ל-20. במקביל, המחיר הממוצע למ"ר דווקא ירד, מ-28,090 שקל למ"ר באפריל ל-26,541 שקל למ"ר במאי. נתון זה עשוי להעיד על גמישות גדולה יותר מצד המוכרים ועל נכונות של רוכשים לבצע עסקאות כאשר המחיר מתקרב לרמת השוק.
מנגד, שוק הדירות החדשות שמר על יציבות יחסית – 15 עסקאות באפריל לעומת 14 במאי – כאשר המחיר הממוצע למ"ר המשיך לטפס במתינות, מ-37,710 שקל למ"ר ל-39,064 שקל למ"ר.
הרצליה: המחירים בשיא, אבל הרוכשים עדיין מגיעים
הרצליה ממשיכה להיות העיר היקרה ביותר בשרון, אך בניגוד לטענה שמחירים גבוהים מרחיקים רוכשים, נתוני מאי מציגים תמונה הפוכה.
מספר עסקאות הדירות החדשות בעיר יותר מהוכפל – מ-7 עסקאות באפריל ל-16 עסקאות במאי. במקביל, המחיר הממוצע למ"ר קפץ ב-15.6% והגיע ל-47,830 שקל למ"ר – הגבוה ביותר מבין כל הערים שנבדקו.
גם שוק היד השנייה התחזק, עם עלייה במספר העסקאות מ-6 ל-14 ועלייה במחיר הממוצע למ"ר מ-30,526 שקל ל-34,400 שקל.
הנתונים מעידים כי הביקוש להרצליה נותר גבוה גם ברמות המחירים הגבוהות ביותר באזור, בעיקר בפרויקטים חדשים ובאזורי ביקוש חזקים.
כפר סבא: האטה ברורה בפעילות
כפר סבא היא העיר היחידה שבה נרשמה ירידה משמעותית בהיקף העסקאות הכולל. מספר העסקאות בעיר ירד מ-20 באפריל ל-12 בלבד במאי. היקף העסקאות בדירות החדשות נותר נמוך מאוד – ארבע עסקאות בלבד בכל אחד מהחודשים ולכן קשה להסיק מסקנות חד-משמעיות מהשינוי במחיר הממוצע. גם בשוק היד השנייה נרשמה ירידה במספר העסקאות, מ-16 באפריל ל-8 במאי. עם זאת, המחיר הממוצע למ"ר ביד השנייה דווקא עלה מעט, מ-26,355 שקל ל-27,376 שקל.
המשמעות היא שהאטה בפעילות אינה מובילה בהכרח לירידת מחירים מיידית, במיוחד כאשר מספר העסקאות קטן ותמהיל הדירות משתנה מחודש לחודש.
הוד השרון: מעבר מדירות חדשות ליד שנייה
בהוד השרון נרשמה אחת ההתפתחויות המעניינות במדד. מספר עסקאות הדירות החדשות ירד מ-14 באפריל ל-5 בלבד במאי. במקביל, המחיר הממוצע למ"ר בדירות החדשות ירד מ-35,077 שקל ל-33,495 שקל.
לעומת זאת, בשוק היד השנייה חל גידול משמעותי במספר העסקאות – מ-3 עסקאות באפריל ל-11 עסקאות במאי. המחיר הממוצע למ"ר ביד השנייה עלה מ-22,740 שקל ל-27,022 שקל. חשוב להדגיש כי מספר העסקאות הקטן באפריל הופך את הנתון לתנודתי במיוחד, אך ייתכן שהשינוי מצביע על העדפה גוברת של חלק מהרוכשים לדירות זמינות לאכלוס, במקום המתנה לפרויקטים חדשים.
השוואת מחירי דירות חדשות – מחיר ממוצע למ"ר
| עיר | אפריל – מחיר ממוצע למ"ר | מאי – מחיר ממוצע למ"ר | שינוי |
|---|---|---|---|
| הרצליה | 41,388 ₪ | 47,830 ₪ | +15.6% |
| רעננה | 37,710 ₪ | 39,064 ₪ | +3.6% |
| כפר סבא | 40,674 ₪ | 36,275 ₪ | -10.8% |
| הוד השרון | 35,077 ₪ | 33,495 ₪ | -4.5% |
השוואת מחירי דירות יד שנייה – מחיר ממוצע למ"ר
| עיר | אפריל – מחיר ממוצע למ"ר | מאי – מחיר ממוצע למ"ר | שינוי |
|---|---|---|---|
| הרצליה | 30,526 ₪ | 34,400 ₪ | +12.7% |
| רעננה | 28,090 ₪ | 26,541 ₪ | -5.5% |
| כפר סבא | 26,355 ₪ | 27,376 ₪ | +3.9% |
| הוד השרון | 22,740 ₪ | 27,022 ₪ | +18.8%* |
*בהוד השרון, נתון אפריל בשוק היד השנייה מבוסס על שלוש עסקאות בלבד ולכן הוא מושפע מתנודתיות גבוהה.
השוואת היקף העסקאות
| עיר | עסקאות באפריל | עסקאות במאי | שינוי |
|---|---|---|---|
| רעננה | 30 | 34 | +13% |
| הרצליה | 13 | 30 | +131% |
| הוד השרון | 17 | 16 | -6% |
| כפר סבא | 20 | 12 | -40% |
דירוג הערים לפי מספר העסקאות במאי
| מקום | עיר | מספר עסקאות במאי |
|---|---|---|
| 1 | רעננה | 34 |
| 2 | הרצליה | 30 |
| 3 | הוד השרון | 16 |
| 4 | כפר סבא | 12 |
דירוג הפעילות ביחס לגודל האוכלוסייה
| מקום | עיר | אוכלוסייה בקירוב | עסקאות במאי | עסקאות ל-10,000 תושבים |
|---|---|---|---|---|
| 1 | רעננה | 101,000 | 34 | 3.37 |
| 2 | הרצליה | 108,000 | 30 | 2.78 |
| 3 | הוד השרון | 69,000 | 16 | 2.32 |
| 4 | כפר סבא | 115,000 | 12 | 1.04 |
ההשוואה היחסית מחזקת את התמונה: גם לאחר התאמה לגודל האוכלוסייה, רעננה היא העיר הפעילה ביותר בשוק הנדל"ן מבין ארבע הערים שנבדקו, בעוד שכפר סבא מציגה את רמת הפעילות הנמוכה ביותר.
מדד הבלטה – תמונת מצב מאי 2026
| עיר | מחיר ממוצע למ"ר בדירות חדשות | מחיר ממוצע למ"ר ביד שנייה | סך העסקאות במאי | דירוג פעילות |
|---|---|---|---|---|
| רעננה | 39,064 ₪ | 26,541 ₪ | 34 | 1 |
| הרצליה | 47,830 ₪ | 34,400 ₪ | 30 | 2 |
| הוד השרון | 33,495 ₪ | 27,022 ₪ | 16 | 3 |
| כפר סבא | 36,275 ₪ | 27,376 ₪ | 12 | 4 |
מה מספר לנו מדד הבלטה?
הסיפור המרכזי של החודש אינו רק המחירים – אלא התנהגות הרוכשים. ברעננה נרשמת עלייה בפעילות, בעיקר בשוק היד השנייה, לצד ירידת מחירים מתונה שעשויה להעיד על שוק גמיש יותר. בהרצליה הביקוש ממשיך להיות גבוה למרות מחירי השיא, והעלייה במספר העסקאות מצביעה על כך שהעיר ממשיכה למשוך רוכשים גם בתקופה של אי-ודאות.
כפר סבא מציגה האטה ברורה בפעילות, במיוחד בשוק היד השנייה, בעוד שבהוד השרון מסתמן מעבר מסוים מרכישת דירות חדשות לרכישת דירות קיימות. עם זאת, יש לזכור כי מדובר בהשוואה בין שני חודשים בלבד. שוק הנדל"ן מושפע מהיצע הדירות, ממבצעי המימון של היזמים, מהרכב העסקאות ומגורמים נוספים. רק מעקב לאורך זמן יאפשר לקבוע האם מדובר בתחילתה של מגמה חדשה או בתנודתיות חודשית.
השורה התחתונה
מדד הבלטה של חודש מאי 2026 מציג שוק נדל"ן מגוון יותר מאי פעם. הרצליה ממשיכה להוביל במחירים, רעננה מובילה בפעילות, כפר סבא מתמודדת עם האטה, והוד השרון משנה את תמהיל העסקאות. יותר מכל, הנתונים מלמדים שהרוכשים בוחנים כיום כל עיר לגופה – והפערים בין ערי השרון הולכים ומתרחבים.
מקור הנתונים: רשות המסים. הניתוח מבוסס על עסקאות מכר מלא, 100% מהזכויות בנכס, שדווחו לרשות המסים בלבד.
