אחרי כ־13 שנים של המתנה, מאבקים והתנגדויות, הגיע ביום ראשון (25 באוקטובר 2026) הרגע שלו חיכו בעלי הדירות ברחוב האמוראים 11–13 בשכונת נווה אביבים בתל אביב. שני בנייני המגורים הוותיקים נהרסו, ובמקומם יוקמו שני בניינים חדשים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית של חברת בית וגג.
מאחורי ההריסה עומד סיפור של התמדה ונחישות מצד בעלי הדירות, נציגויות הבניינים, עורכי הדין והחברה היזמית. מה שהחל לפני כ־13 שנים בפנייה של בעלי הדירות לקבלת ליווי משפטי, התפתח למסע ממושך שכלל מכרז יזמים, הליכי תכנון והתנגדויות מצד שכנים שביקשו לעצור את הפרויקט.
13 שנים, שני בניינים ומאבק ממושך
תחילתו של הפרויקט לפני כ־13 שנים, כאשר בעלי הדירות בשני הבניינים פנו לקבלת ליווי משפטי במטרה לקדם התחדשות עירונית שתאפשר להם להחליף את דירותיהם הישנות בדירות חדשות וממוגנות.
את בעלי הדירות ברחוב האמוראים 13 מייצג עו"ד עמית יושע, ואילו את בעלי הדירות ברחוב האמוראים 11 מייצג שותפו, עו"ד רועי שובל.
בשלב הראשון נערך מכרז יזמים שבו התמודדו מספר חברות נדל"ן. בסיומו נבחרה חברת בית וגג לקדם את הפרויקט במסלול תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש.
אלא שהבחירה ביזם הייתה רק תחילתה של הדרך. הפרויקט נתקל בהתנגדויות רבות מצד שכנים שביקשו למנוע את מימושו. במשך השנים נדרשו בעלי הדירות, נציגויותיהם והצוותים המקצועיים להתמודד עם אתגרים תכנוניים ומשפטיים, שהאריכו את הדרך עד להריסה.
עו"ד עמית יושע: "נחישות, עקשנות ודבקות במטרה"
עו"ד עמית יושע, שליווה את בעלי הדירות לאורך השנים, מספר על הדרך הארוכה שהסתיימה בהריסת המבנים:
"מדובר בשני בניינים שפנו אלינו לפני כ־13 שנים. ערכנו מכרז שבו התמודדו מספר יזמים וחברת בית וגג נבחרה. הפרויקט נתקל בהרבה מאוד התנגדויות מצד שכנים שביקשו לעצור את ההתחדשות, אך בכוחות משותפים של היזם, נציגות הבעלים ושלנו, עם המון נחישות, עקשנות ודבקות במטרה, הצלחנו להוציא את הפרויקט לשלב הביצוע".
יושע הוסיף: "אנחנו מברכים את בעלי הדירות ומאחלים להם במהרה בימינו לקבל דירות חדשות וממוגנות בבניין חדש ומודרני".
דבריו ממחישים את אחד האתגרים המרכזיים בענף ההתחדשות העירונית בישראל: הפער בין הרצון של בעלי הדירות לחדש את בתיהם לבין היכולת לממש את הפרויקט בפועל. גם כאשר נבחר יזם ונחתמים הסכמים, התנגדויות והליכים תכנוניים עלולים לדחות את הביצוע במשך שנים.
מ־28 דירות ישנות ל־68 דירות חדשות
במסגרת הפרויקט נהרסו שני בנייני המגורים הוותיקים, שכללו יחד 28 דירות. במקומם מתוכננים שני בנייני מגורים בני שמונה קומות ובהם 68 דירות חדשות, מתוכן 28 דירות המיועדות לבעלי הדירות הקיימים ו־40 דירות לשיווק.
הפרויקט כולל תמהיל דירות של שלושה, ארבעה וחמישה חדרים, לצד דירות גן ופנטהאוזים. בתכנון משולבים מרפסות, חניה תת־קרקעית ומפרטים עדכניים. על התכנון האדריכלי אחראי משרד אורבך הלוי אדריכלים.
הפרויקט ממוקם בשכונת נווה אביבים בצפון תל אביב, בסמוך לאוניברסיטת תל אביב, קניון רמת אביב ולצירי תחבורה מרכזיים.
עבור בעלי הדירות הוותיקים, מעבר לשדרוג הנכס, מדובר גם בשיפור משמעותי של תנאי המגורים והבטיחות, עם מעבר מדירות ישנות לדירות חדשות הכוללות מיגון תקני.
פרויקט האמוראים 11–13 במספרים
| פרמטר | נתון |
|---|---|
| מיקום | האמוראים 11–13, נווה אביבים, תל אביב |
| יזם | חברת בית וגג |
| סוג הפרויקט | תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש |
| בניינים שנהרסו | 2 |
| דירות ישנות | 28 |
| בניינים חדשים | 2 |
| מספר קומות | 8 בכל בניין |
| דירות חדשות | 68 |
| דירות לבעלי הדירות הקיימים | 28 |
| דירות לשיווק | 40 |
| תמהיל דירות | 3, 4 ו־5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים |
| אדריכלים | אורבך הלוי אדריכלים |
| עו"ד בעלי הדירות – האמוראים 13 | עמית יושע |
| עו"ד בעלי הדירות – האמוראים 11 | רועי שובל |
| מפקח בעלי הדירות – האמוראים 13 | אריאל טסת |
| מפקח בעלי הדירות – האמוראים 11 | עידן צפון |
| משך קידום הפרויקט | כ־13 שנים |
| מועד ההריסה | 25 באוקטובר 2026 |
| סטטוס | הבניינים נהרסו; הפרויקט בשלב הביצוע |
אריאל טסת: "האחריות שלנו היא לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות"
לצד הליווי המשפטי, חלק מרכזי בהצלחת פרויקטים של התחדשות עירונית הוא הפיקוח ההנדסי מטעם בעלי הדירות, שנועד להבטיח כי הבנייה תתבצע בהתאם להתחייבויות היזם ולמפרטים שסוכמו.
אריאל טסת, המפקח מטעם בעלי הדירות ברחוב האמוראים 13, מתייחס למשמעות המעבר לשלב הביצוע:
"הריסת הבניינים היא רגע מרגש ומשמעותי עבור בעלי הדירות, שמסמן את סיומה של דרך ארוכה ואת תחילתו של שלב הביצוע. בפרויקט התחדשות עירונית, במיוחד כזה שנמשך שנים רבות, יש חשיבות עצומה לליווי מקצועי צמוד ולשמירה על האינטרסים של בעלי הדירות. כעת האתגר שלנו הוא לוודא שהבנייה תתבצע באיכות הגבוהה ביותר, בהתאם לתוכניות, למפרטים ולהתחייבויות היזם, כדי שבעלי הדירות יקבלו את הבתים החדשים והבטוחים שהם מצפים להם".
לצדו של טסת, משמש עידן צפון כמפקח מטעם בעלי הדירות ברחוב האמוראים 11.
תפקידם של המפקחים כולל בקרה מקצועית על עבודות הבנייה, בחינת התאמת הביצוע לתוכניות ולמפרטים ושמירה על זכויות בעלי הדירות לאורך שלבי הפרויקט.
מה מלמד הפרויקט על ההתחדשות העירונית בישראל?
פרויקט האמוראים 11–13 ממחיש את אחד הקשיים המשמעותיים בענף ההתחדשות העירונית: משך הזמן הארוך שנדרש לעיתים כדי להפוך הסכמות בין בעלי דירות ויזם לפרויקט בנייה ממשי.
במקרה הזה, הדרך כללה בחירת יזם באמצעות מכרז, קידום תוכניות, התמודדות עם התנגדויות וליווי משפטי ומקצועי לאורך שנים.
גם לוחות הזמנים של הפרויקט השתנו במהלך הדרך. בפרסומים קודמים של חברת בית וגג הופיעו הערכות מוקדמות יותר לתחילת העבודות ולהשלמת הבנייה, אולם בפועל ההריסה התבצעה רק באוקטובר 2026.
הפער בין התחזיות המוקדמות לבין מועד ההריסה ממחיש את אי־הוודאות המאפיינת פרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית, גם באזורי ביקוש מובהקים כמו צפון תל אביב.
סוף ההמתנה, תחילתה של הבנייה
הריסת הבניינים מסמנת נקודת מפנה עבור בעלי הדירות ברחוב האמוראים. אחרי יותר מעשור שבו התוכניות התקדמו על הנייר, הפרויקט עבר לשלב הביצוע בשטח.
עבור חברת בית וגג מדובר בהתקדמות נוספת בפעילות ההתחדשות העירונית שלה בתל אביב. עבור עורכי הדין עמית יושע ורועי שובל, המפקחים אריאל טסת ועידן צפון והצוותים המקצועיים שליוו את הפרויקט, זהו רגע משמעותי לאחר שנים של עבודה.
אבל בראש ובראשונה, עבור בעלי 28 הדירות הישנות, ההריסה מסמלת את תחילת הדרך לבית חדש.
אחרי 13 שנים של מאבק, הבניינים הישנים כבר אינם. כעת מתחיל השלב הבא: הקמת הבתים החדשים.
