"אני בוחר לבנות בעיר שלי": אבי גבאי בעלים של אל גג על התחדשות עירונית וקהילה – תכנית מתאר

ענף ההתחדשות העירונית בישראל נמצא בתקופה מורכבת: מצד אחד ביקוש חסר תקדים מצד דיירים שמבקשים ביטחון, איכות חיים ודירות חדשות; מצד שני מערכת תכנונית וביצועית שמתקשה להדביק את הקצב. בתוך המתח הזה פועלים היזמים – אך עבור חלקם, כמו אבי גבאי, מדובר ביותר מאשר אתגר מקצועי.

גבאי, מנכ"ל ומייסד חברת "אל גג", הוא גם תושב הוד השרון – והבחירה שלו לפעול בעיר אינה מקרית.
"אני בוחר לבנות בעיר שאני חי בה, רואה את האנשים ברחוב ופוגש את הדיירים גם מחוץ לפרויקט", הוא אומר. "זה מייצר מחויבות אחרת לגמרי – לא רק כלפי הפרויקט, אלא כלפי הסביבה כולה".

הדרך שלו לענף הנדל"ן לא הייתה מתוכננת מראש.
"הקמתי את החברה לפני כ-25 שנים בלית ברירה, אחרי שחברה שניהלתי פשטה רגל", הוא משתף. "התחלנו כחברת שיפוצים קטנה, משם עברנו לשחזור ושימור מבנים בתל אביב, כולל פרויקטים במתחם שרונה, ובהמשך התקדמנו ליזמות ולביצוע".

לדבריו, המעבר מקבלנות ליזמות היה אחד האתגרים הגדולים בקריירה:
"בקבלנות יש תזרים שוטף, ביזמות אתה עובד שנים בלי לראות כסף. זה שינוי תפיסתי וכלכלי לא פשוט".

לבנות בעיר שלך – זה גם חיבור וגם אחריות

עבור גבאי, הבחירה לפעול ב־הוד השרון אינה רק נוחות גיאוגרפית – אלא החלטה ערכית.
"כשאתה בונה בעיר שלך, אתה לא יכול להרשות לעצמך להתפשר. אתה יודע שאתה חלק מהמרקם העירוני – לא רק יזם חיצוני".

עם זאת, גם מתוך החיבור הזה, הוא מתאר מציאות מורכבת שמאפיינת את הענף כולו:
"יש פרויקטים שלוקח להם שנים להגיע להיתר. במקרה שלי, פרויקט אחד הגיע להיתר רק אחרי ארבע וחצי שנים".

אבל חשוב לו לדייק:
"זה לא סיפור של הוד השרון בלבד – זו תופעה רחבה. הרשויות המקומיות עובדות קשה, אבל יש עומס גדול ומחסור בכוח אדם מקצועי, וזה מייצר צווארי בקבוק אמיתיים".

הכלכלה של הפרויקט השתנתה לחלוטין

במקביל לאתגרים התכנוניים, גבאי מצביע על שינוי דרמטי בכלכלת הענף:
"אם לפני 15 שנה עלות הבנייה הייתה סביב 3,000 שקל למ"ר, היום אנחנו כבר מדברים על 6,500 עד 7,000 שקל למ"ר".

לדבריו, אחד הגורמים המרכזיים לכך הוא כוח האדם:
"המחסור בפועלים משפיע על הכול. היום עובד סיני עולה סביב 1,600 שקל ליום עבודה – וזה כבר משנה לחלוטין את מבנה העלויות".

המשמעות, הוא מסביר, אינה רק ליזמים אלא גם לשוק כולו:
"היכולת להוציא פרויקט לפועל תלויה היום הרבה יותר בדיוק הכלכלי שלו".

התגובה של הענף: מעבר לתיעוש

כדי להתמודד עם המציאות החדשה, גבאי מוביל שינוי בשיטת העבודה:
"פיתחנו שיטת בנייה מתועשת וטרומית שמאפשרת לנו לחסוך כמעט 50% מכוח האדם באתר".

לדבריו, מדובר במגמה עמוקה ולא בפתרון נקודתי:
"הענף כולו הולך לשם. המחסור בכוח אדם הוא לא אירוע זמני – זה שינוי מבני".

היתרונות באים לידי ביטוי גם בזמני ביצוע:
"סיימנו לאחרונה פרויקט של 71 יחידות דיור, כולל חניון גדול, בתוך 13 חודשים בלבד. זה מראה מה אפשר לעשות כשעובדים נכון".

לא בכל מחיר: משמעת פיננסית כבסיס לפרויקט יציב

לצד החדשנות, גבאי מדגיש קו ברור בכל הנוגע להתנהלות מול דיירים:
"אנחנו לא מתאבדים על פרויקטים ולא נותנים הבטחות שלא ניתן לעמוד בהן".

לדבריו, התחרות בענף הובילה לעיתים להתחייבויות לא ריאליות:
"יש חברות שמציעות לדיירים תמורות שלא מחזיקות כלכלית. זה אולי עוזר לזכות בפרויקט – אבל מסכן אותו בהמשך".

ב"אל גג" מגדירים רף ברור:
"אני לא נכנס לפרויקט שמגלם פחות מ־25% רווח בדו"ח אפס. בפועל תמיד יש שחיקה של 8% עד 10%, ולכן חייבים מרווח ביטחון".

לבנות קהילה – לא רק דירות

מעבר למספרים ולתכנון, גבאי מדגיש את ההיבט האנושי של הפרויקטים:
"אנחנו לא בונים רק דירות – אנחנו בונים סביבת חיים".

בפרויקטים של החברה משולבים חללים משותפים כמו מתחמי עבודה לדיירים, חדרי כושר, ג'ימבורי וחדרי אירועים.
"המטרה היא ליצור חוויה שלמה, לא רק פתרון דיור".

ומה באמת יזיז את השוק?

לסיום, גבאי מתייחס למצב השוק הרחב ולשאלה שמעסיקה רבים: האם מחירי הדירות ירדו.

"הריבית היא הגורם המרכזי שמשפיע על הענף", הוא אומר. "ברגע שהיא תרד – נראה תנועה מיידית".

לצד זה, הוא מדגיש את חשיבות היציבות:
"אנשים צריכים ביטחון כדי לקבל החלטות. בלי זה, גם אם יש ביקוש – הוא לא מתממש".