עשור של תכנון, והחלטה אחת ששינתה את היקף הבנייה
תוכנית מתחם התפר, שמספרה 423-0096891, נקלטה במוסדות התכנון בשנת 2016 והופקדה להתנגדויות בשנת 2019. מאז עברה שורה ארוכה של דיונים, התנגדויות ושינויים. במרץ 2025, כאשר התוכנית כבר הייתה בשלבים מתקדמים, החליטה הוועדה המחוזית לבחון מחדש את היקפי הבנייה בהתאם למדיניות הציפוף סביב תחנות המטרו העתידיות, ובראשה תוכנית המתאר הארצית תמ"א 70.
בעקבות ההחלטה עודכנו מספר הדירות, גובה המבנים, פריסת הבנייה ותמהיל השימושים. באזורים הסמוכים לרחוב מגדיאל, הנמצאים בטבעת הראשונה של קו המטרו M1 המתוכנן, תתאפשר בנייה של עד 26 קומות. ככל שמתרחקים מאזור המטרו יפחת גובה הבנייה בהדרגה, עד למבנים של כ־10 קומות בחלק הדרומי של המתחם. לאורך הרחובות מגדיאל ובן גמלא מתוכננות חזיתות מסחריות פעילות, במטרה לשלב מגורים, מסחר ושירותים ציבוריים במרחב עירוני אחד.
התוכנית כוללת גם תמהיל מגורים מגוון: לפחות 25% מיחידות הדיור יוגדרו כדיור מכליל, לצד רכיב של דירות קטנות מאוד, כ־110 דירות להשכרה ארוכת טווח ו־300 יחידות לדיור מוגן. המטרה היא לאפשר מגורים לאוכלוסיות שונות, לרבות משקי בית קטנים ואוכלוסייה מבוגרת, אם כי בשלב זה אין בכך הבטחה למחירי דיור נמוכים ממחירי השוק.
המספרים של מתחם התפר
| מרכיב | התכנון המעודכן |
|---|---|
| שטח התוכנית | כ־276 דונם |
| יחידות דיור | 3,085 |
| תוספת לעומת התכנון הקודם | 1,330 דירות, כ־76% |
| גובה בנייה מרבי | 26 קומות |
| דיור מכליל | לפחות 25% |
| השכרה ארוכת טווח | כ־110 דירות |
| דיור מוגן | 300 יחידות |
| פארק עירוני | כ־800 מטרים |
| שבילי אופניים | כ־3.3 ק"מ |
מיקומי דיווח על התוכנית כבר ב־2025: עו"ד אמיר יקותיאל הצביע על היקפי הבנייה
התפתחות התוכנית אינה חדשה לקוראי מיקומי. כבר ביולי 2025 התייחס עו"ד אמיר יקותיאל, יו"ר ובעלים של קבוצת א.מ.י יקותיאל, למתחם התפר בטור שפרסם במיקומי תחת הכותרת "שוק הקונים נחת בהוד השרון – ומה יעשו היזמים?". בטור, שעסק בשינויים בשוק הנדל"ן המקומי ובהיקפי הבנייה המתוכננים בעיר, ציין יקותיאל כי מתחם התפר צפוי לכלול 2,755 יחידות דיור.
הנתון שהציג יקותיאל גבוה מהיקף התכנון המקורי של 1,755 דירות, אך נמוך מהתוכנית הנוכחית הכוללת 3,085 דירות. הפער בין המספרים מחייב בחינה של גרסאות התכנון השונות, אך הוא גם ממחיש את היקף השינויים שעברה התוכנית לאורך השנים. הדברים מקבלים משמעות מיוחדת לנוכח השאלות שהעלה יקותיאל על היצע הדירות העתידי בהוד השרון, הביקושים והיכולת של השוק המקומי לקלוט את הבנייה המתוכננת.
לקריאת הטור של עו"ד אמיר יקותיאל במיקומי – שוק הקונים נחת בהוד השרון
פארק חדש ופחות חניה: האם התשתיות יעמדו בקצב הבנייה?
לצד הבנייה למגורים, התוכנית כוללת פארק עירוני ליניארי באורך של כ־800 מטרים וברוחב של 30 עד 40 מטרים, שיחבר בין חלקי המתחם ויכלול אזורי פנאי, משחק ושבילי הליכה. חורשת האקליפטוסים הקיימת באזור מיועדת לשימור ולשילוב בפארק, ובמסגרת התכנון הורחבו גם השטחים המיועדים למוסדות חינוך ולמבני ציבור.
אחד השינויים המשמעותיים נוגע לתפיסת התחבורה. בהתאם למדיניות הפיתוח סביב המטרו, צומצמו רצועות הכבישים לטובת מדרכות ומרחבים להולכי רגל, ומתוכננת רשת של כ־3.3 קילומטרים של שבילי אופניים. גם תקני החניה הותאמו למדיניות הביניים של המטרו, מתוך כוונה לעודד שימוש בתחבורה ציבורית ולהפחית את התלות ברכב הפרטי.
אלא שכאן מתעוררת אחת השאלות המרכזיות עבור תושבי הוד השרון: מה יקרה אם אלפי הדירות יאוכלסו לפני שמערכת המטרו תתחיל לפעול? תוספת של אלפי משקי בית עשויה להגדיל משמעותית את מספר כלי הרכב באזור, בעוד שצמצום תקני החניה והסתמכות על תחבורה ציבורית עתידית מחייבים פתרונות לתקופת הביניים. הצלחת הפרויקט תהיה תלויה לא רק באיכות הבנייה והמרחב הציבורי, אלא גם בתיאום בין מועדי האכלוס, פיתוח מוסדות החינוך, שדרוג הכבישים והפעלת התחבורה הציבורית.
מה יקרה למחירי הדירות ומתי תתחיל הבנייה?
תוספת של יותר מ־3,000 דירות למלאי המתוכנן בהוד השרון עשויה להשפיע על שוק הנדל"ן המקומי, אך השפעתה אינה חד־משמעית. הגדלת היצע הדירות עשויה בטווח הארוך להגביר את התחרות בין פרויקטים חדשים ולמתן לחצי מחירים, במיוחד אם מספר גדול של דירות ישווק בפרק זמן קצר. מנגד, הקמת רובע עירוני חדש בקרבת המטרו העתידי, לצד פארק, מסחר ושירותים ציבוריים, עשויה להגדיל את האטרקטיביות של האזור ואת הביקוש למגורים בו.
גם בעלי הדירות הקיימות במגדיאל וברמתיים עשויים להיות מושפעים מהתוכנית. הקרבה לתחנת מטרו עתידית ולשטחים ציבוריים חדשים עשויה להוות יתרון, אך ציפוף הבנייה, עומסי התנועה ותקופת עבודות ממושכת עלולים להשפיע על איכות החיים בסביבה. בשלב זה מוקדם לקבוע כיצד ישתנו מחירי הדירות, במיוחד כאשר טרם נקבע לוח זמנים מחייב לתחילת הבנייה ולאכלוס.
חשוב להבהיר כי החלטת הוועדה המחוזית אינה היתר בנייה ואינה אישור סופי למימוש הפרויקט. קידום התוכנית לפי סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבנייה נועד לאפשר את המשך ההליך בעקבות השינויים שנערכו בה, לרבות אפשרות להגשת התנגדויות לשינויים בהתאם לדין. לאחר השלמת ההליך והכרעה תכנונית נוספת ניתן יהיה להתקדם לשלבי המימוש והוצאת היתרי הבנייה. נכון למועד הפרסום, לא פורסם מועד מחייב לתחילת העבודות או לאכלוס הדירות הראשונות.
יהודה אליהו, ממלא מקום מנהל רשות מקרקעי ישראל, מסר כי קידום התוכנית הוא צעד משמעותי במדיניות התכנון העירוני המתקדם של הרשות. לדבריו, התאמת התכנון למערכות הסעת ההמונים ולסביבת המטרו העתידית תאפשר ליצור מרחב עירוני נגיש ומקושר שישרת את תושבי הוד השרון לאורך שנים. את התוכנית עורך משרד מזור פירשט אדריכלים, וניהול הפרויקט מופקד בידי חברת לוג ניהול פרויקטים.
מתחם התפר הוא הרבה יותר מתוכנית להקמת אלפי דירות. מדובר במהלך שעשוי לשנות את החיבור בין מגדיאל לרמתיים, את קו הרקיע של מרכז הוד השרון ואת דפוסי התחבורה בעיר. אולם המבחן האמיתי לא יהיה רק במספר יחידות הדיור שיאושרו, אלא ביכולת להבטיח שלצד הבנייה יפותחו בזמן גם תשתיות, מוסדות חינוך, שטחים ציבוריים ופתרונות תחבורה. השאלה המרכזית היא האם הוד השרון תקבל רובע עירוני איכותי ומתפקד, או שתוספת הדירות תקדים את התשתיות הדרושות לתושביו.
מסמכי התוכנית והמפה: היכן בדיוק ייבנה מתחם התפר?
תושבים ובעלי נכסים המבקשים לבדוק את מיקום המתחם, גבולותיו והוראות הבנייה יכולים לעיין במסמכי התוכנית במערכות התכנון. מספר התוכנית הוא 423-0096891, והיא מוכרת גם בשם הר/50/19/1000. התוכנית משתרעת על שטח של כ־276 דונם בין מגדיאל לרמתיים.
קישורים לעיון: מערכת מבא"ת של מינהל התכנון – לחיפוש מסמכי התוכנית לפי מספרה; מערכת XPLAN של מינהל התכנון – לצפייה בגבולות התוכנית על גבי מפה; עמוד מתחם התפר הכולל תקנון ותשריטים – באתר חיצוני המרכז מסמכי תכנון.
מיקומי ימשיך לעקוב אחר התקדמות התוכנית, הליכי ההתנגדויות, לוחות הזמנים והשלכותיה על תושבי הוד השרון ועל שוק הנדל"ן המקומי.
