fbpx
				
					<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
  window.dataLayer = window.dataLayer || [];
  function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
  gtag('js', new Date());

  gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
				
			
הומלצה להפקדה תוכנית שכונת חורשת האקליפטוס בהוד השרון 1100 דירות חדשות

הומלצה להפקדה תוכנית שכונת חורשת האקליפטוס בהוד השרון 1100 דירות חדשות

הוועדה המקומית של הוד השרון אישרה את הפקדתה של תוכנית פיתוח עירונית משמעותית המכונה שכונת "חורשת האקליפטוס". תוכנית זו נועדה להקים מתחם מעורב שימושים באזור הצפוני של העיר, בסמוך לכביש 531. הפרויקט, המשתרע על שטח של 102 דונם
אושרה להפקדה תוכנית שכונת חורשת האקליפטוס בהוד השרון 1100 דירות חדשות
הדמיית שכונת חורשת האקליפטוס - גושן אדריכלים

תכנית שכונת חורשת האקליפטוס, הומלצה להפקדה על ידי הוועדה המקומית של הוד השרון. התוכנית משתרעת על שטח של 102 דונם בצפון העיר, בסמוך לכביש 531. תוכנית זו מכוונת לשטח פתוח שאינו מפותח כיום, במטרה להפוך אותו למתחם רב-שימושי. הפיתוח ממוקם באופן אסטרטגי בסמוך לשתי תחנות רכבת, סוקולוב ונורדאו, מה שמקל על הגישה לתחבורה ציבורית.

התוכנית המקיפה כוללת בניית 1,110 יחידות דיור, עם 25 יחידות נוספות המיועדות לקרקע, מבנים ומוסדות ציבור, ובסך הכל 1,135 יחידות דיור. לצד אזורי מגורים, התוכנית משלבת כ-105,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה. שילובם של שטחים ציבוריים ושימורן של שתי חורשות אקליפטוס כשמורות טבע עירוניות מדגישים את מחויבותה של התוכנית ליצירת סביבה בת קיימא וראויה למגורים עבור התושבים העתידיים.

דיור ופיתוח מעורב שימושים

תוכנית חורשת האקליפטוס מציעה הקמה של 1,110 יחידות דיור, בנוסף 25 יחידות דיור צמודות קרקע, ובסך הכל 1,135 יחידות. הפיתוח שם דגש על תמהיל בנייה מגוון, המבטיח מגוון גדלים של דירות כדי להתאים לצרכים שונים. באופן ספציפי, 10% מהיחידות מוקדשות לדיור כוללני, שנועד לתמוך בשילובם של אנשים עם מוגבלויות. שטחי המסחר והתעסוקה ישתרעו על פני כ-105,000 מ"ר, וייצרו סביבה מעורבת שימושים. גישה זו נועדה לטפח סביבה עירונית מאוזנת, המשלבת שטחי מגורים עם הזדמנויות מסחריות ותעסוקתיות, ולשפר את איכות החיים הכוללת של התושבים העתידיים.

קישוריות עירונית ומרחבים ציבוריים

תכנית חורשת האקליפטוס שמה דגש על שיפור הקישוריות העירונית ושילוב מרחבים ציבוריים. הפיתוח יבסס חיבורי רחוב חדשים, שיקשרו את רחוב חיים וייצמן עם רחוב נחשון ו"דרך התעסוקה". בנוסף, התכנית כוללת הקמת מגרש חניה לרווחת מבקרי בית העלמין הישן מגדיאל, הממוקם מצפון לכביש 531. מרחבים ציבוריים ישולבו בתוך גושי המגורים, ויטפחו מעורבות קהילתית וישפרו את הסביבה העירונית.

 התכנית, הנמצאת בסמכות מחוזית ומקודמת באמצעות חברת "חורשת האקליפטוס" החברה הכלכלית לפיתוח ישראל 2013 בשליטת אופיר גרינברג וגיורא רוזנבאום.

התוכנית הומלצה לדיון בוועדה המחוזית בתנאים הבאים:

מספר יחידות דיור ותמהיל:

התכנית מציעה הקמת 1,110 יח"ד  + 25 יח"ד בייעוד קרקע מבנים ומוסדות ציבור, ובסה"כ 1,135  יח"ד.

יש לציין בהוראות התכנית את תמהיל יח"ד הבא בשטחי המגורים:

  • 10% דיור מכליל בשטח עד 55 מ"ר
  • 20% יח"ד קטנות בשטח עד 80 מ"ר
  • 40% בינוניות בשטח עד 105 מ"ר
  • 20% גדולות בשטח עד 132 מ"ר
  • 10% גדולות מאוד מעל 145 מ"ר

יש להדגיש כי שטחי הדירות עפ"י התמהיל לעיל הינם שטחי "פלדלת" וכוללים ממ"ד. יש לוודא כי זכויות הבנייה למגורים יחושבו בכל מגרש לפי תמהיל זה.

סעיף 1.9 – הגדרות בתכנית – כרגע ההגדרה נוקבת בטווח ליח"ד בדיור המכליל של 25-80 מ"ר, יש לתקן בהתאם לקבוע בסעיף 4.1.2 בהוראות התכנית.

מבוקש כי הנתונים הכמותיים המופיעים בסעיפים א + ב לעיל יצוינו באופן עקבי בכל מקום בתקנון ובמסמכי התכנית השונים (כגון נספח פרוגרמתי), וללא סתירות בהיקפים אלה בין המסמכים השונים והסעיפים השונים בתקנון.

שטחי המרפסות עבור 1,110 יח"ד הינו ממוצע של כ-19 מ"ר – שטח זה על פניו גבוה מהסטנדרט המקובל, גם בהתחשב בתמהיל הכולל 30% יח"ד קטנות. יש לתקן בטבלת הזכויות שטחי המרפסות לפי ממוצע מרפסות של 15 מ"ר. 

יח"ד עירוניות בשב"צ –

  1. יש להגדיר את 25 יח"ד בשב"צ בבעלות עירונית, עבור דירות להשכרה ו/או דיור בר השגה.
  2. יש לאפשר מימוש יח"ד אלה במגרשי המגורים וכן בכל המגרשים בייעוד שב"צ או שב"צ משולב עם שצ"פ ולא רק במגרש 510, על מנת לאפשר גמישות תכנונית.
  3. יש להוסיף בטבלת הזכויות שטחי מרפסות עבור יח"ד אלה.
  4. בהוראות התכנית המוצעת נקבע כי יח"ד אלה ייועדו לבעלי מוגבלות. מוצע כי     הנחייה זו תיקבע ליח"ד בייעוד מגורים, ולא תחול על יח"ד העירוניות בשב"צ, שיוגדרו כאמור בסעיף א' לעיל.

 

מגרשים למבני ציבור –

  1. מגרשים מס' 520 ו-530 כוללים עצים רבים לשימור. על כן יש לקבוע את ייעוד הקרקע למגרשים אלה בייעוד משולב של שצ"פ ושב"צ. ריבוי העצים במגרשים אלה מטיל מגבלות על מימוש זכויות בנייה.
  2. מגרשי מגורים 210 ו-211 המקיפים חורשת אקליפטוס לשימור מס' 610 הינם מגרשים צרים, שעפ"י מסמכי התכנית אינם עצמאיים, ונשענים על רמפה ממרתפי מגרשי מגורים אחרים, כולל מעבר תת קרקעי מתחת לזכות הדרך.

לאור חוסר הייתכנות למגורים ב-2 מגרשים אלה, חוסר נכונותה של העירייה להישען על פתרונות מעבר לרכב בין מגרשים מתחת לכבישים ככל שמדובר בתכנון מתחם חדש על קרקע שברובה אינה מבונה, והעובדה כי מימוש הבנייה במגרשים שהוקצו לשב"צים מוגבל בשל ריבוי עצים וצורתם הלא רגולרית – יש לשנות ייעודם של מגרשים 210 ו-211 ממגורים לשב"צ. 

בתמורה, יח"ד שנקבעו במגרשים 210 ו-211 יוטמעו במגרשי המגורים האחרים בתכנית. 

  1. יש לשנות ייעודו של מגרש 620 משצ"פ לייעוד סחיר של תעסוקה או מגורים. 
  2. יש להוסיף בטבלת הזכויות ובשימושים בשב"צים / שב"צים מעורבים עם שטחים פתוחים, שטחי מרתפים, שטחי מסחר בהתאמה להוראות תכנית מתאר כוללנית הר/2050.
  3. יש לעדכן הפרוגרמה בהתאם למס' יחידות הדיור שהומלץ להלן ולקבל את אישור מחלקת תכנון.
  4. יש לוודא שלא ימוקמו שימושים רגישים בתאי השטח הציבורים הסמוכים לכביש 531.

 

  1. מערך שטחים פתוחים וזיקות הנאה–

    התכנית כוללת סימון ניכר של זיקות הנאה לציבור בייעוד המגורים, זאת על מנת ליצור רשת שבילים לתנועות הרכות במתחם.

  1. יש להבחין בין רשת השבילים הליניארית היוצרת את השלמת מערך תנועות רכות ביעוד קרקע ציבורית "שביל". ניתן לאפיין שבילים אלה ברישום תלת ממדי.
  2. יש להציג השוואה בין השטחים שסומנו עם זיקות הנאה לבין השטח הפנוי לחלחול במרתפים כפי שמוצג בנספח התנועה.
  3. ככל שהשבילים הראשיים ייועדו כשצ"פ/שביל בבעלות העירייה ברישום תלת ממדי, ניתן לבטל את סימון יתר זיקות ההנאה במגרשים, ותחת זאת לקבוע הוראות לכך שהמגרשים לא יגודרו, ויאפשרו מעבר חופשי.

 

  1. תנועה ותחבורה-
  1. השלמת והטמעת דרישות מחלקת התנועה ואישור מח' תנועה.
  2. עפ"י נספח תחבורה ציבורית, מוצג חיבורים תת קרקעיים בין מרתפי מגרשי מגורים מתחת לזכות הדרך.
  3. אין להתיר זכויות בניה ביעוד דרך מוצעת. יש לתקן לוח 5. בנוסף, יש לשנות ייעוד     מגרשי מגורים 210 ו-211, אשר נשענו על פתרון זה לייעוד שב"צ, כאמור לעיל.
  4. יש לתקן סכמת הירארכיית הדרכים, ולהוריד סימון כחול ממגרש התעסוקה.

 

  1. שמאות –

יש לצרף לתכנית מסמך עקרונות שומה, ולקבל אישור מחלקת השבחה. טבלאות איזון וחלוקה יושלמו לדיון להפקדה בוועדה המחוזית.

 

  1. מים וביוב –
  1. מילוי אחר הנחיות תאגיד המים המחייב בין השאר תיאום עם חברת מקורות ובריכת     איגום. 
  2. יש לקבוע הוראות בתכנית המתנות מתן היתרי בניה בתחום התכנית בהרחבת המט"ש.

 

  1. סביבה ותשתיות –
  1. יש להשלים נספח סביבתי לתכנית, וקבלת אישור היחידה האזורית ואדריכלית      הנוף של העירייה.
  2. יש לקבוע הוראות שתאפשרנה פתרונות טכנולוגיים מתקדמים לאצירת אשפה ותשתיות ברצף עם מתחם 1202 ו-1201.

 

  1. בדיקת התאמה של זכויות הבנייה לתמהיל יח"ד.

 

  1. בדיקת היתכנות והתאמה בין לוח הזכויות מס' 5 בהוראות התכנית לנספח הבינוי (בקובץ DWF) – מבדיקה רנדומלית נמצאו פערים וחוסר התאמה. יש להציג התאמה ובדיקת התכנות כנספח רקע לתכנית.

 

  1. תיקונים נוספים בהוראות התכנית –
  1. לסרב לבקשה להותרת גמישות במספר הקומות, לרבות תוספת קומות.
  2. לדחות את הבקשה כי "בתאי שטח 200,210,211,220,832,833 ניתן יהיה להקים חניון תת קרקעי משותף, כולל מתחת לזכות הדרך, ברישום תלת ממדי ובאישור הועדה המקומית."
  3. לדחות את הבקשה כי "ניתן יהיה לנייד זכויות מתת הקרקע לעל הקרקע ולהיפך בתוך המגרשים בתכנית באישור הועדה המקומית. ניוד זכויות מהווה חלק מהוראות התכנית ואינו כרוך בפרסום הקלות."
  4. לדחות את הבקשה "בתת הקרקע תתאפשר בניה עד גבולות המגרש, בכפוף       לפתרונות חלחול באישור הועדה המקומית."

מעיון בנספח התנועה, המגרשים תוכננו בחלקם הניכר בגבולות המגרש. יש       להותיר רצועה של 2 מ' לפחות בהיקף המגרשים לטובת חלחול טבעי ונטיעות       עצים. יש לתקן את הנספחים בהתאם, ולקבוע הוראה בתכנית לעניין זה.

  1. לסרב לבקשה כי "תתאפשר תוספת שטחי שירות של עד 10% לצורך עמידה בתקני נגישות ובטיחות ובדרישות רשות מוסמכת. מבלי לצמצם את הגדרת שטחי השירות בהתאם לכל דין, מובהר כי שטח אחסנה הנלווה לשימוש עיקרי בייעוד תעסוקה כהגדרתו בתוכנית זו, יהווה שטח שירות." 

מדובר במגרשי מגורים או תעסוקה בהם דרישות רשות מוסמכת הינן סטנדרטיות, ועל עורך התכנית לדייק בשטחי השירות הנדרשים לשימושים השונים.

  1. ניתן לקבוע שטחי שירות כלליים מעל הקרקע למגרשים בעירוב שימושים.
  2. יש לקבוע מרתפים בתחום התכנית שירשמו על שם העירייה וישמשו כחניון ציבורי. מיקום המרתפים והיקפם- בתאום עם צוות המקצועי של הוועדה.
  3. נספח תלת מממד אינו ברור. יש לבטל את הרישום התלת ממדי מתחת לכבישים כאמור, ולהכין נספח מתוקן בהתאם לסעיפים לעיל.

 

  1. הגשת כתב שיפוי לאישור המחלקה המשפטית.

 

 

 

עוד כתבות
כתבות נוספות שהועלו ללוח נמצאות לפנייך
רוצים לפרסם?
צרו איתנו קשר
שם מלא
טלפון
אימייל
פרטי / קבלן / מתווך
סיבת יצירת קשר

תפריט נגישות

דברו איתנו

משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר

שם מלא
טלפון
אימייל
פרטי / קבלן / מתווך
סיבת יצירת קשר