השמאי ישראל יעקב: "תשתיות רקובות, מחסור בפועלים ורווחיות נשחקת לא מותירים ברירה: עתיד ההתחדשות נמצא בעיקר במתחמים גדולים"

מה שמתחיל כתוספת בנייה עלול להפוך להחלפת תשתיות מלאה

העבודה על בניין ישן טומנת בחובה שורה ארוכה של מגבלות שמשפיעות ישירות על התקציב ועל שווי התוצר הסופי. לא פעם מתברר במהלך העבודות כי צנרת האינסטלציה או מערכות החשמל החבויות בבניין ובקרקע כבר התכלו לחלוטין.

כך, פרויקט שהחל כתוספת בנייה עשוי להפוך להקמה מחדש של מערכות תשתית גם עבור הבניין הישן. במקרים אחרים, הדרישות הקונסטרוקטיביות מחייבות יציקת עמודי תמך בתוך הדירות הקיימות, דבר שמחייב הריסה מקומית, כניסה לחלל המגורים של הדיירים ושיפוץ פנימי לאחר השלמת העבודות.

גם הנתונים הפיזיים של הבניינים הישנים מייצרים מגבלות. חדר מדרגות שנבנה לפני עשרות שנים עשוי להיות צר משמעותית מהמקובל כיום, ולכן לעיתים ניתן להתקין בו רק מעלית קטנה, למשל לעד ארבעה נוסעים.

בעיה נוספת היא החניה. בפרויקטים רבים אין אפשרות מעשית לספק מקומות חניה לכל הדירות החדשות שנוספות. היעדר חניה משפיע ישירות על שווי הדירה, גם אם באזורי ביקוש חזקים הפער מול דירות חדשות בפרויקטים של הריסה ובנייה עשוי להיות מצומצם יותר.

לכך מצטרפות גם החלטות בתחום המפרט והגמר. בחירה בין שליכט צבעוני, חיפוי אבן או חיפויים יקרים יותר יכולה לשנות באופן משמעותי את עלויות הפרויקט.

המלחמה והמחסור בפועלים שינו את כלכלת הפרויקט

על האתגרים ההנדסיים נוספה מאז 7 באוקטובר מציאות מורכבת הרבה יותר. המחסור החמור בפועלים הביא לכך שפרויקטים שהסתמכו על כוח אדם מעזה נעצרו, בחלק מהמקרים לתקופות ממושכות מאוד.

התוצאה היא התארכות משמעותית של לוחות הזמנים ועלייה חדה בעלויות כוח האדם. קבלני ביצוע רבים מבקשים לפתוח מחדש הסכמים שנחתמו לפני המלחמה ולהתאים את התמורה לעלויות החדשות.

מבחינת היזם מדובר בצורך מיידי בהגדלה תקציבית. במקרים קיצוניים, כאשר קבלן מבצע עוזב את הפרויקט, הכנסת קבלן חלופי עלולה לייקר את הביצוע בצורה משמעותית ולצמצם את העודף בפרויקט – כלומר את הרווח וההון העצמי שנותרים ליזם.

כשרווחיות הפרויקט נמוכה, כל חריגה עלולה להיות קריטית

אחת הבעיות המרכזיות של פרויקטי תמ"א 38/1 היא שרמת הרווח הכספי בהם נמוכה יחסית מלכתחילה. כאשר חברה אינה מנהלת בצורה מדויקת את הנהלת החשבונות וההתנהלות הפיננסית של הפרויקט, גם חריגה תקציבית שאינה גדולה עלולה לדחוף אותו במהירות לטריטוריה הפסדית.

המצב הופך מורכב עוד יותר בסביבת ריבית גבוהה ובשוק שבו קצב המכירות איטי. יזמים נאלצים להציע מבצעי מימון אגרסיביים דוגמת 20/80 או 10/90, והמבצעים הללו פוגעים בתזרים המזומנים של הפרויקט.

במקרים מסוימים נדרשת הגדלה נוספת של מסגרת המימון מצד הגורם המממן, ולעיתים היזם נדרש להזרים הון עצמי נוסף. כאשר חלק מההון העצמי מומן מראש באמצעות מזנין או השלמה להון עצמי, הלחץ הפיננסי אף גדל.

המסקנה: היתרון עובר למתחמי פינוי-בינוי גדולים

מכלול הסיכונים, חוסר הוודאות והמורכבות הופכים פרויקטים נקודתיים של חיזוק ותוספת לפחות ופחות אטרקטיביים מבחינה כלכלית והנדסית.

לכן, לדברי ישראל יעקב, הכיוון שאליו צריך שוק ההתחדשות העירונית להתקדם הוא מתחמים גדולים של פינוי-בינוי, שבהם ניתן לתכנן מחדש את הבנייה, התשתיות, החניה והמרחב הציבורי בצורה כוללת ומסודרת.

"כדי להבטיח את עתיד ההתחדשות העירונית בישראל ולייצר פרויקטים רווחיים, בטוחים ואיכותיים – הפתרון האמיתי טמון במעבר למתחמים גדולים של פינוי-בינוי."

הכותב: ישראל יעקב, הבעלים של "ישראל יעקב שמאות מקרקעין".