המחיר האמיתי של סכסוך הוא לא רק כספי
אחת הסוגיות המרכזיות שעלו בכנס הייתה העומס על מערכת המשפט. לפי נתון שהוצג במהלכו, בישראל מכהנים כ־670 שופטים, הנדרשים להתמודד עם היקף משמעותי של הליכים משפטיים.
עבור חברות ועסקים, ובמיוחד עבור פרויקטים בתחום הנדל"ן, משמעות העיכוב אינה מסתכמת בהוצאות משפטיות. כל חודש שבו מחלוקת נותרת ללא פתרון עלול לגרור עלויות מימון נוספות, עיכובים בקידום התכנון, פגיעה בכדאיות הכלכלית ולעיתים גם שחיקה באמון בין הצדדים.
בהתחדשות עירונית, המשמעות מוחשית במיוחד: מאחורי כל פרויקט עומדים בעלי דירות שממתינים לשיפור תנאי המגורים שלהם, לבניין בטוח יותר ולדירה חדשה וממוגנת.
גם ניצחון משפטי אינו מבטיח תוצאה כלכלית
אחת הדוגמאות שהוצגו בכנס עסקה בפסק בוררות בהיקף של 1.75 מיליארד דולר, שהסתיים בסופו של דבר בגביית 500 מיליון דולר במסגרת פשרה.
המקרה ממחיש עיקרון חשוב: קבלת הכרעה לטובת אחד הצדדים אינה מבטיחה בהכרח את מימושה המלא. יש להביא בחשבון גם את יכולת האכיפה, עלויות הגבייה, הזמן הנדרש למימוש ההחלטה והסיכונים הכרוכים בהמשך ההתדיינות.
גישור או בוררות: מה מתאים למחלוקת?
למרות שלעיתים נוטים להתייחס לגישור ולבוררות כאל פתרונות דומים, מדובר בשני מנגנונים שונים.
בגישור, הצדדים פועלים בהסכמה למציאת פתרון משותף, בסיוע מגשר שאינו כופה עליהם הכרעה. יתרונו המרכזי של ההליך הוא האפשרות לייצר פתרונות גמישים, המתחשבים בצרכים ובאינטרסים של כל הצדדים, גם כאשר אינם נובעים ישירות מהזכויות המשפטיות שלהם.
בבוררות, לעומת זאת, הצדדים מסמיכים בורר להכריע במחלוקת. מדובר בהליך שעשוי להיות ממוקד ומהיר יותר מהתדיינות בבית המשפט, ובמיוחד כאשר הבורר מחזיק במומחיות מקצועית בתחום הסכסוך.
בכנס עלתה גם שאלת סופיות ההכרעה. לפי הנתון שהוצג, פחות מ־10% מהסכמי הבוררות כוללים סעיף ערעור. הנתון משקף את החשיבות שמייחסים צדדים רבים לוודאות ולסיום המחלוקת, גם במחיר של אפשרויות מוגבלות יותר להשיג על ההחלטה.
נושא נוסף שנדון הוא זהות הבורר והרכב הבוררות: האם נכון למנות משפטן לצד מומחה מקצועי, או להסתפק בבורר אחד שייעזר במומחה לפי הצורך? התשובה תלויה באופי המחלוקת, במורכבותה ובאיזון הנדרש בין מומחיות, עלויות ויעילות.
דיסקרטיות היא אינטרס כלכלי
אחד היתרונות האפשריים של הליכים חלופיים ליישוב סכסוכים הוא היכולת להסדיר את ניהול המחלוקת מחוץ לזירה המשפטית הפומבית.
בסכסוכים עסקיים, חשיפת מידע מסחרי, נתונים פיננסיים או פרטים על מחלוקת בין שותפים עלולה לפגוע במוניטין החברה ואף בשוויה.
עם זאת, חשוב לזכור שסודיות אינה מובטחת באופן אוטומטי בכל הליך. יש להסדיר מראש את חובות הסודיות, היקפן והחריגים להן.
גם בתחום ההתחדשות העירונית, שבו נדרשים הצדדים לשמור על מערכת יחסים ארוכת טווח, ניהול מחלוקת באופן מקצועי ודיסקרטי עשוי לסייע בשימור האמון ובמניעת הסלמה מיותרת.
בהתחדשות עירונית, פתרון מחלוקת יכול להניע פרויקט שלם
בעבודתי כשמאית מקרקעין, כמגשרת ובוררת במוסד ליישוב סכסוכים של לשכת שמאי המקרקעין וכשמאית מגשרת בהתחדשות עירונית, אני פוגשת מחלוקות שבהן הפער בין הצדדים אינו תמיד גדול כפי שהוא נראה בתחילת הדרך.
לעיתים מדובר במחלוקת על שווי נכס, על חלוקת תמורות, על מאפייני דירת התמורה או על האופן שבו יש להביא בחשבון זכויות ומאפיינים ייחודיים של דירה מסוימת.
במקרים אחרים, הקושי נובע דווקא מתחושת חוסר שוויון, מהיעדר מידע או מחוסר אמון בין הצדדים.
התפקיד המקצועי הוא לא רק לבחון מספרים, שטחים ושווי כלכלי. הוא גם להבין מה עומד מאחורי העמדות של כל צד, לזהות את מוקדי המחלוקת ולבחון אילו פתרונות יכולים להיות הוגנים, ישימים ומקובלים.
שילוב של ידע שמאי עם כלים מעולם הגישור מאפשר לעיתים להפוך מחלוקת שנראית בלתי פתירה להסכמה שמאפשרת לפרויקט להתקדם.
המטרה אינה לנצח בסכסוך, אלא לאפשר לפרויקט להתקדם
בעיניי, הצלחה ביישוב סכסוכים בהתחדשות עירונית אינה נמדדת רק בהגעה להסכמה או בקבלת הכרעה. היא נמדדת גם ביכולת להסיר חסמים, לצמצם עיכובים ולייצר ודאות עבור בעלי הדירות והגורמים המעורבים בפרויקט.
בסופו של דבר, בעלי הדירות אינם יוצאים לדרך כדי לנהל מחלוקות משפטיות או שמאיות. הם מבקשים להגיע לדירה חדשה, בטוחה וממוגנת, ולשפר את איכות חייהם.
כל מחלוקת שנפתרת באופן מקצועי והוגן יכולה לקרב אותם למטרה הזו.
לעיתים, התשובה לשאלה הזו היא בדיוק מה שיאפשר לפרויקט תקוע לחזור למסלול.
אפרת ג'מו | שמאית מקרקעין, מגשרת ובוררת במוסד ליישוב סכסוכים של לשכת שמאי המקרקעין ושמאית מגשרת בהתחדשות עירונית
