כשמדברים בישראל על משבר הדיור, השיחה מתמקדת בדרך כלל במחירי הדירות בתל אביב ובגוש דן, בריבית המשכנתאות, בהגרלות "דירה בהנחה" או במספר התחלות הבנייה. הרבה פחות מדברים על משבר דיור אחר, בעל מאפיינים שונים לחלוטין – מצוקת הדיור בחברה הערבית.
תוכנית תמ"ל 1134, "התחדשות עירונית רמות עמל – טירה", צפויה להגיע לדיון בהפקדה בוותמ"ל. התוכנית מציעה להרוס מתחם מגורים שהקמתו נתקעה לפני כמעט ארבעה עשורים ולהקים במקומו 250 יחידות דיור חדשות, מסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים.
לכאורה, מדובר בפרויקט קטן יחסית במונחי ההתחדשות העירונית של אזור המרכז. אלא שבטירה מדובר באירוע היסטורי: זוהי תוכנית ההתחדשות העירונית הראשונה בעיר ואחד המהלכים החלוציים בתחום בחברה הערבית.
למה 250 דירות בטירה הן סיפור גדול?
בערי השרון הסמוכות כבר התרגלנו לתוכניות פינוי־בינוי של מאות ולעיתים אלפי דירות. מתחמים נהרסים, מגדלים מוקמים ושכונות שלמות משנות את פניהן.
בחברה הערבית התמונה שונה.
חלק משמעותי מהבנייה התפתח במשך עשרות שנים על קרקעות פרטיות ובבעלות משפחתית. בחלקות רבות קיימים מספר רב של בעלי זכויות ויורשים, ולעיתים הבעלות מפוצלת בין בני משפחה רבים.
במצב כזה קשה מאוד ליישם את מודל ההתחדשות העירונית הישראלי הקלאסי: יזם שמרכז בעלי דירות בבניין או במספר בניינים, מגיע לשיעור ההסכמות הדרוש ומקים במקומם פרויקט גדול וצפוף יותר.
לכך מצטרפים מחסור בקרקע מדינה זמינה בחלק מהיישובים, תשתיות שאינן תמיד מותאמות לתוספת משמעותית של אוכלוסייה, רחובות צרים, מחסור בשטחי ציבור וקושי כלכלי לייצר פרויקטים שבהם מספר הדירות החדשות מממן את הריסת הישנות והקמתן מחדש.
התוצאה היא פרדוקס: דווקא במקומות שבהם קיים צורך גדול בתוספת פתרונות דיור, אחד הכלים המרכזיים שבאמצעותם ישראל מגדילה כיום את היצע הדירות כמעט ואינו פעיל.
הצעירים נשארים – אבל הקרקע נגמרת
למצוקת הדיור ביישובים הערביים יש גם מאפיין חברתי ייחודי. במשך שנים התבסס פתרון הדיור של משפחות רבות על בנייה עצמית בקרקע משפחתית: ההורים בנו בית, ובהמשך נוספה קומה או יחידה עבור הילדים. אלא שהמודל הזה מתקשה לספק מענה לדורות הבאים.
הקרקע מתחלקת בין יותר יורשים, עתודות הקרקע מצטמצמות, מחירי הקרקע עולים וביישובים רבים האפשרות להמשיך ולהתרחב באמצעות בית פרטי או בנייה משפחתית הולכת ונעשית מוגבלת. במקביל, זוגות צעירים זקוקים לדירות – ולא לכולם קיימת קרקע משפחתית שעליה ניתן לבנות.
מכאן החשיבות הגדולה של יצירת שוק מגורים מגוון יותר בתוך היישובים הערביים: דירות בבנייה רוויה, שכונות מתוכננות והתחדשות של המרקם הקיים.
טירה מנסה לפרוץ את המחסום משני הכיוונים
דווקא משום כך מה שקורה כיום בטירה מעניין במיוחד. מצד אחד נמצאת רמות עמל – ניסיון לקחת מתחם כושל בתוך העיר ולהחזיר אותו לחיים באמצעות התחדשות עירונית. מצד שני נמצאת אחת מתוכניות ההתרחבות הגדולות שקודמו באזור בשנים האחרונות.בנובמבר 2024 דיווחנו במיקומי על תוכנית "המגדל המזרחי", הכוללת 6,621 יחידות דיור חדשות במזרח טירה. משתרעת על כ־892 דונם וכוללת לצד המגורים גם שטחי מסחר ותעסוקה ומבני ציבור.
לכתבה הקודמת במיקומי: 6,621 יחידות דיור חדשות בטירה
המשמעות של שתי התוכניות יחד גדולה בהרבה ממספר הדירות בכל אחת מהן.
טירה מנסה למעשה לפתור את משבר הדיור שלה בשני כיוונים במקביל: להתרחב החוצה – ולהתחדש מבפנים.
40 שנה של שלדים בלב העיר
רמות עמל ממחישה היטב עד כמה הסיפור מורכב. במיקומי כבר הבאנו בתחילת השנה את סיפורו החריג של המתחם. הפרויקט המקורי קודם בשיתוף עיריית טירה ומשרד הבינוי והשיכון ונועד לספק פתרונות דיור, בין היתר לזוגות צעירים. בשטח של כ־26 דונם הוקמו ארבעה מבנים ובהם כ־120 יחידות דיור.
אלא שהחברה המבצעת קרסה והבנייה נעצרה. רוב הדירות נשארו ברמת שלד ורק מספר קטן מהן הושלם ואוכלס. כך, במשך קרוב לארבעה עשורים, עמד במיקום מרכזי בעיר פרויקט מגורים שאמור היה לפתור מצוקת דיור – והפך בעצמו לבעיה עירונית. במסמכי התכנון תואר המקום כ"חור שחור" עירוני, ובמשך השנים הוא הפך גם למוקד של פעילות עבריינית.
לכתבה הקודמת במיקומי על מתחם רמות עמל
עכשיו מגיע שלב ההפקדה
בתחילת 2026, כאשר דיווחנו על התוכנית במיקומי, היא הגיעה לשלב "שולחן עגול" בוותמ"ל. כעת היא מתקדמת שלב משמעותי נוסף ומגיעה לדיון בהפקדה. התוכנית מציעה להרוס את המבנים הקיימים ואת מבנה בית הספר אל־ע'זאלי ולבנות במתחם 250 יחידות דיור חדשות.
הבינוי המוצע מגוון יחסית: בנייה יזמית עד תשע קומות לצד בנייה עצמית או קבוצתית עד שש קומות. בנוסף מתוכננים רחוב חדש, גינה ציבורית, שטחים למבני ציבור וחזיתות מסחריות. המטרה אינה רק להוסיף 130 דירות ביחס למספר היחידות המקורי. היא ליצור מחדש חלק מהעיר.
גם החובות נשארו במשך עשרות שנים
לרמות עמל יש מורכבות נוספת שכמעט אינה קיימת בפרויקט פינוי־בינוי רגיל. מאחורי המבנים נמצאים רוכשי הדירות המקוריים ונושים שנפגעו מקריסת החברה. בית המשפט אישר, לבקשת מפרק החברה, הסדר שמאפשר לקדם את הריסת הבינוי הקיים ואת תכנון המתחם מחדש, תוך ניסיון לייצר גם מקור לפיצוי הנושים והרוכשים. בשלבים קודמים של התוכנית הוערך היקף החובות בכ־49 מיליון שקל.
כלומר, ההתחדשות כאן צריכה לפתור בו זמנית בעיה תכנונית, בעיית דיור, מפגע עירוני ותסבוכת כלכלית־משפטית בת עשרות שנים.
ראש העיר: פתרונות דיור לדור הצעיר
ראש עיריית טירה, מאמון עבד אל־חי, התייחס לקראת הדיון לחשיבות הפרויקט והזכיר כי המתחם המקורי כלל 120 יחידות דיור שמעולם לא הושלמו במלואן.
לדבריו, המתחם הפך במשך השנים למוקד פשיעה, והמהלך החדש – בשיתוף העירייה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והגורמים המשפטיים – נועד סוף־סוף לשנות את המציאות במקום.
עבד אל־חי הדגיש נקודה חשובה במיוחד: הפרויקט אמור לספק פתרונות דיור לצעירי טירה.
העירייה אף הקצתה, לדבריו, כ־6 מיליון שקל לצורך הריסת המתחם.
הפער מול ערי השרון בולט במיוחד
המיקום של טירה הופך את הסיפור למעניין עוד יותר. מרחק נסיעה קצר מפריד בינה לבין כפר סבא, רעננה והוד השרון – ערים שבהן התחדשות עירונית כבר הפכה לחלק מרכזי מתכנון העתיד.
יזמים מתחרים על מתחמים, בעלי דירות מקבלים הצעות, שכונות ותיקות נכנסות למסלולי פינוי־בינוי והרשויות המקומיות מתכננות תוספת של אלפי יחידות דיור באמצעות ציפוף המרקם הקיים. בטירה, שנמצאת באותו מרחב גיאוגרפי ובאותו שוק תעסוקה אזורי, רק עכשיו מגיעה תוכנית ההתחדשות הראשונה לשלב מתקדם. הפער הזה ממחיש מדוע הדיון ברמות עמל חשוב הרבה מעבר ל־250 הדירות המתוכננות בו.
האם טירה תהפוך למקרה מבחן?
המדינה מנסה בשנים האחרונות למצוא מודלים שיאפשרו לקדם התחדשות עירונית גם בחברה הערבית. רמות עמל הוא מקרה יוצא דופן, משום שחלק משמעותי מהקרקע נמצא בבעלות עיריית טירה והמצב החריג של המתחם מאפשר התערבות ציבורית עמוקה יחסית.
לכן אי אפשר בהכרח לקחת את המודל של רמות עמל ולהעתיק אותו מחר לכל יישוב ערבי. אבל אם התוכנית תעבור את שלבי התכנון ותגיע לביצוע, היא עשויה להוכיח משהו חשוב: התחדשות עירונית בחברה הערבית אינה בלתי אפשרית – היא פשוט דורשת מודלים אחרים.
וזה אולי הסיפור הגדול שמסתתר מאחורי הדיון השבוע בוותמ"ל. מצד אחד, טירה מתכננת שכונה חדשה ובה 6,621 יחידות דיור. מצד שני, היא מנסה למחוק מתחם נטוש בן כמעט 40 שנה ולהקים במקומו 250 דירות.
יותר מ־6,800 יחידות דיור בשתי תוכניות שונות לחלוטין – האחת מרחיבה את גבולות העיר, השנייה מתקנת את ליבה.
עבור טירה מדובר בתנופת תכנון משמעותית. עבור החברה הערבית כולה, השאלה הגדולה יותר היא האם מדובר במקרה חריג – או בתחילתו של שינוי בדרך שבה ישראל מתכננת את פתרונות הדיור ביישובים הערביים.
