מתוכן 42 עסקאות היו בדירות חדשות ו־60 בדירות יד שנייה. הרצליה הובילה במספר העסקאות הכולל, רעננה הייתה הפעילה ביותר ביחס לגודל האוכלוסייה, ואילו הוד השרון רשמה את רמת הפעילות הנמוכה ביותר.

אבל הנתון החשוב של יולי אינו רק 102 העסקאות. הפערים בין ארבע הערים – במספר העסקאות, בחלוקה בין חדש ליד שנייה ובמחיר הממוצע למ"ר – מלמדים שהשרון אינו מתנהג כשוק נדל"ן אחד.

תמונת יולי: הרצליה ראשונה במספר העסקאות, רעננה בפעילות לנפש

הרצליה: מובילה – אבל תמהיל העסקאות דורש זהירות

עם 37 עסקאות, הרצליה תופסת את המקום הראשון ביולי. 23 מהן היו בדירות חדשות ורק 14 ביד שנייה.

הרצליה מובילה בפער גדול גם במחיר הממוצע למ"ר בעסקאות שנרשמו: 47,869 שקל בדירות חדשות ו־40,816 שקל ביד השנייה.

אלא שבדירות החדשות קיימת כוכבית משמעותית. מדד הבלטה זיהה שבע עסקאות בפרויקט SOUTH GATE – יותר מ־30% מכלל עסקאות הדירות החדשות שנרשמו בעיר ביולי. מדובר בין היתר בדירות קטנות של 2–3 חדרים, בשטחים של 43–80 מ"ר, שבהן המחיר למ"ר גבוה מטבעו.

לצד פעילות בפרויקטים גדולים וחריגים נוספים דוגמת 51PARK, המשמעות היא שהממוצע של הדירות החדשות בהרצליה מושפע מתמהיל שאינו בהכרח מייצג דירה משפחתית טיפוסית בעיר.

רעננה: שנייה במספר העסקאות – ראשונה ביחס לאוכלוסייה

ברעננה נרשמו ביולי 32 עסקאות: שמונה בדירות חדשות ו־24 ביד השנייה.

אבל במספר העסקאות ביחס לגודל האוכלוסייה היא דווקא מובילה את המדד: 3.79 עסקאות לכל 10,000 תושבים, לעומת 3.48 בהרצליה.

גם החלוקה הפנימית מעניינת. שלושה מכל ארבעה נכסים שנמכרו ברעננה ביולי היו דירות יד שנייה.

שמונה עסקאות בלבד בדירות חדשות הוא נתון נמוך, ולכן הרחבנו את הבדיקה אל תחילת אוגוסט. בעשרת הימים הראשונים של החודש כבר מופיעות במאגר שש עסקאות נוספות בדירות חדשות ברעננה.

כפר סבא: 21 עסקאות ופער גדול בין חדש ליד שנייה

בכפר סבא נרשמו 21 עסקאות בלבד – שבע בדירות חדשות ו־14 ביד שנייה.

הנתון שבולט במיוחד הוא המחיר הממוצע למ"ר: 37,904 שקל בדירות החדשות לעומת 21,502 שקל ביד השנייה – פער של כ־76%.

אין משמעות הדבר ש"דירה חדשה בכפר סבא יקרה ב־76% מדירת יד שנייה". ממוצע חודשי מושפע מסוג הדירות שנמכרו, מיקומן, שטחן וגילן.

הוד השרון: הפעילות הנמוכה במדד

בהוד השרון נרשמו ביולי 12 עסקאות בלבד – ארבע בדירות חדשות ושמונה ביד שנייה.

ביחס לאוכלוסייה מדובר ב־1.87 עסקאות בלבד לכל 10,000 תושבים, הנתון הנמוך מבין ארבע הערים.

שבעה חודשים של 2026: השבר הגיע אחרי הרבעון הראשון

2026 התחילה בקצב אחר לחלוטין: 193 עסקאות בינואר, 230 בפברואר ו־212 במרץ.

בסוף פברואר התרחשה הסלמה חריפה במערכה מול איראן, כחלק מהרצף הביטחוני המתמשך מאז 7 באוקטובר. במרץ עדיין נרשמו 212 עסקאות – ירידה של 7.8% בלבד מפברואר. בעסקאות נדל"ן קיים פער בין תחילת תהליך הרכישה לבין מועד הרישום, ולכן סביר שחלק מנתוני מרץ משקפים תהליכים שהחלו קודם.

השינוי החד מופיע באפריל: 110 עסקאות בלבד, ירידה של 48.1% לעומת מרץ.

מאז השוק אינו חוזר לרמות של תחילת השנה: 92 עסקאות במאי, 112 ביוני ו־102 ביולי. במשך ארבעה חודשים רצופים נע שוק ארבע הערים בטווח צר יחסית של 92–112 עסקאות בחודש, לעומת יותר מ־200 בפברואר ובמרץ.

במצטבר מתחילת השנה מובילה רעננה עם 353 עסקאות, לפני הרצליה עם 298, כפר סבא עם 235 והוד השרון עם 165. בסך הכול נרשמו בארבע הערים 1,051 עסקאות בשבעת החודשים הראשונים של השנה.

כמה השוק באמת השתנה? חוזרים ליולי 2023

אחרי תמונת יולי והמגמה מתחילת השנה, אפשר להרחיב את העדשה. מדד הבלטה חזר ליולי 2023 – חודש הקיץ המקביל האחרון לפני 7 באוקטובר – והשווה אותו ליולי 2026.

איפה נעלמו העסקאות? בעיקר ביד השנייה

ביולי 2023 נרשמו בארבע הערים 54 עסקאות בדירות חדשות ו־107 עסקאות יד שנייה. ביולי 2026 נרשמו 42 עסקאות חדשות ו־60 עסקאות יד שנייה.

עיקר ההתכווצות בשלוש השנים האחרונות נמצאת אפוא בשוק היד השנייה.

זה גם הגיוני מבחינת מנגנון השוק. יזם יכול להשתמש במבצעי מימון, פריסות תשלום, הטבות ולעיתים גם התאמות במחיר. למוכר פרטי אין בדרך כלל ארגז כלים דומה.

כאשר הקונה אינו מוכן לשלם את המחיר המבוקש והמוכר אינו מוכן לרדת ממנו, ההתאמה אינה חייבת להופיע מיד במחיר. לפעמים היא מופיעה פשוט בעסקה שלא מתבצעת.

המחיר למ"ר: בדירות החדשות אין קריסת מחירים

* לאחר התאמה לעלייה מצטברת של כ־8% במדד המחירים לצרכן בין יולי 2023 ליולי 2026.

במונחים נומינליים, המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות הדירות החדשות גבוה מיולי 2023 בכל ארבע הערים. אבל שקל של 2023 אינו שקל של 2026.

לאחר התאמה לאינפלציה, התמונה מתמתנת משמעותית: ברעננה ובהוד השרון נרשמת למעשה ירידה ריאלית, בכפר סבא נותרת עלייה מתונה ובהרצליה נותרת עלייה משמעותית יותר – אך שם תמהיל הפרויקטים החדשים משפיע מאוד על הממוצע.

מבחן היד השנייה: כאן מגדלי היוקרה כמעט לא משפיעים

אם רוצים להבין טוב יותר מה קרה לערכי העסקאות בשוק הקיים, היד השנייה היא נקודת השוואה חשובה. גם כאן אין מדובר במדד מחירים מנוכה איכות, אבל בניגוד לשוק החדש, היד השנייה הרבה פחות רגישה להשקה של מגדל יוקרה, פרויקט גדול או מקבץ של דירות קטנות במחיר גבוה למ"ר.

* לאחר התאמה לעלייה מצטברת של כ־8% במדד המחירים לצרכן.

** בחישוב כפר סבא ביולי 2023 נוטרלה רשומה חריגה שבה הוזן שטח של מ"ר אחד. העסקה נשארה בספירת העסקאות אך אינה משתתפת בחישוב המחיר למ"ר.

רעננה היא החריגה הגדולה

מספר עסקאות היד השנייה ברעננה ירד מ־30 ל־24 – ירידה של 20%, המתונה ביותר מבין ארבע הערים. במקביל, המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות שנרשמו עלה מ־24,197 שקל ל־29,456 שקל: עלייה של 21.7% נומינלית וכ־12.7% גם לאחר התאמה לאינפלציה.

אין פירוש הדבר שכל דירה ברעננה התייקרה בשיעור הזה. אבל בהשוואה לשלוש הערים האחרות, הנתונים מצביעים על עמידות גבוהה יחסית – הן במספר העסקאות והן במחיר הממוצע למ"ר בעסקאות שבוצעו.

הרצליה: היד השנייה מנקה חלק מאפקט הפרויקטים

בדירות החדשות בהרצליה נרשמת לכאורה עלייה ריאלית של 10.7% במחיר הממוצע למ"ר. ביד השנייה הסיפור שונה לחלוטין.

המחיר עלה נומינלית ב־6.7% בלבד, ולאחר ניכוי האינפלציה מדובר בירידה ריאלית קלה של כ־1.2%. במקביל, מספר עסקאות היד השנייה נפל מ־30 ל־14 – ירידה של 53.3%.

כלומר, ללא אפקט הפרויקטים החדשים, הרצליה נראית פחות כמו שוק שבו המחירים זינקו ויותר כמו שוק שבו מספר העסקאות נחתך ביותר מחצי בעוד המחיר הריאלי כמעט לא השתנה.

כפר סבא והוד השרון: כאן כבר רואים גם תיקון במחיר

בכפר סבא ירד מספר עסקאות היד השנייה מ־27 ל־14 – ירידה של 48.1%. במקביל ירד המחיר הממוצע למ"ר מ־26,107 שקל ל־21,502 שקל, ירידה נומינלית של 17.6% ושחיקה ריאלית משוערת של 23.7%.

בהוד השרון מספר העסקאות ירד מ־20 לשמונה בלבד – ירידה של 60%. המחיר הממוצע למ"ר ירד מ־26,259 ל־23,866 שקל, המגלם שחיקה ריאלית של כ־15.8%.

ארבע ערים – ארבעה שווקים

רעננה מובילה את 2026 במספר העסקאות המצטבר, ראשונה ביולי ביחס לגודל האוכלוסייה ומציגה עמידות בולטת במיוחד ביד השנייה.

הרצליה מובילה את יולי במספר העסקאות ובמחיר למ"ר, אך חלק מהעוצמה בשוק החדש נובע מתמהיל פרויקטים ייחודי. ביד השנייה הפעילות נחתכה ביותר מחצי והמחיר כמעט קפוא במונחים ריאליים.

כפר סבא מציגה ירידה משמעותית בפעילות מאז תחילת השנה וביד השנייה נרשמת השחיקה הריאלית הגדולה ביותר במחיר הממוצע למ"ר.

הוד השרון נמצאת בתחתית מדד הפעילות ביולי, וביד השנייה היא מציגה שילוב של ירידה של 60% במספר העסקאות ושחיקה משמעותית במחיר הריאלי למ"ר.

ועכשיו משתנה אחד מרכזי מתחיל לעבוד לטובת הקונים: הריבית

ביולי 2023 עמדה ריבית בנק ישראל על 4.75%. ביולי 2026 היא כבר עמדה על 3.5%, וב־1 בספטמבר ירדה פעם נוספת ל־3.25%.

כלומר, למרות סביבת ריבית נוחה יותר, מספר העסקאות בארבע הערים נמוך ב־36.6% לעומת יולי 2023.

המסקנה היא שהריבית לבדה אינה מסבירה את השוק. מאז 7 באוקטובר פועל שוק הדיור בתוך תקופה ארוכה של אי־ודאות ביטחונית וכלכלית, ולכך מצטרפים מחירי הדירות הגבוהים, ההון העצמי הנדרש לרכישה והפער בין ציפיות המוכרים ליכולת ולנכונות של הקונים לשלם.

אבל עכשיו מחיר הכסף ממשיך לרדת. וזה הופך את החודשים הקרובים למבחן מעניין במיוחד עבור מדד הבלטה.

השורה התחתונה: השוק איבד עסקאות הרבה לפני שאיבד מחיר

וביד השנייה התמונה חדה אפילו יותר. מספר העסקאות בארבע הערים נחתך ב־43.9% לעומת יולי 2023, אבל תגובת המחיר שונה לחלוטין מעיר לעיר: רעננה מציגה עלייה ריאלית במחיר הממוצע למ"ר, הרצליה כמעט ללא שינוי, ואילו בכפר סבא ובהוד השרון כבר נרשמת שחיקה משמעותית.

כלומר, חלק גדול מההתאמה של שוק השרון למציאות של השנים האחרונות התרחש עד כה דרך הכמות ולא דרך המחיר.

מוכרים שלא קיבלו את המחיר שרצו לא תמיד מכרו. קונים שלא יכלו או לא רצו לשלם נשארו מחוץ לשוק.

השאלה הגדולה עכשיו היא מה יקרה כאשר אחד החסמים המשמעותיים – הריבית – ממשיך להיחלש.

אם מספר העסקאות יתחיל לעלות בחודשים הקרובים, ייתכן שנגלה שחלק מהביקוש לא נעלם אלא פשוט נדחה.

אם גם בריבית של 3.25% שוק ארבע ערי השרון יישאר סביב מאה עסקאות בחודש, השאלה כבר תהיה אחרת: האם המחיר עצמו צריך לבצע חלק גדול יותר מההתאמה.

זה יהיה המבחן הבא של מדד הבלטה של מיקומי.