מהפכת ההתחדשות העירונית: יותר משליש מהבנייה החדשה בישראל מגיעה מפינוי־בינוי ותמ"א

 אם עד לפני כמה שנים התחדשות עירונית נחשבה למסלול משלים בשוק הנדל"ן, בשנת 2025 היא כבר הופכת למרכז הבמה. דו"ח חדש של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית חושף זינוק חד בהיקפי הפינוי־בינוי, בהיתרי הבנייה ובמספר הערים שמקדמות תוכניות מחליפות תמ"א 38. באזור השרון הנתונים ממשיכים להמחיש את עוצמת המהפכה.

שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך לשנות כיוון, וההתחדשות העירונית הופכת בפועל לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של ענף הבנייה בישראל. כך עולה מהדו"ח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2025, שמציג נתוני שיא כמעט בכל תחום: תכנון, היתרי בנייה, התחלות בנייה והיקפי פעילות ברשויות המקומיות.

לפי הדו"ח, במהלך שנת 2025 אושרו ברחבי הארץ 186 תוכניות פינוי־בינוי חדשות הכוללות כ־75,925 יחידות דיור, מהן יותר מ־55 אלף יחידות דיור תוספתיות. מדובר בעלייה דרמטית לעומת השנים הקודמות ובהמשך מגמת הזינוק של העשור האחרון, כאשר בשנת 2015 אושרו מעט יותר מ־6,000 יחידות דיור בלבד.

אבל הנתון אולי המשמעותי ביותר הוא חלקה של ההתחדשות העירונית בשוק כולו: לפי הרשות הממשלתית, כ־35% מכלל יחידות הדיור שקיבלו היתרי בנייה בישראל בשנת 2025 הגיעו מפרויקטים של התחדשות עירונית, וכ־28% מכלל התחלות הבנייה במשק היו במסגרת פינוי־בינוי או התחדשות בניינית.

השרון ממשיך להתחזק

גם אזור השרון ממשיך לבסס את מעמדו כאחד ממוקדי ההתחדשות העירונית הבולטים בישראל. רעננה וכפר סבא כבר מחזיקות בתוכניות עירוניות רחבות היקף המחליפות את תמ"א 38, בעוד הרצליה והוד השרון נהנות ממדיניות תכנונית שאפשרה להן להיערך מוקדם לעידן שאחרי פקיעת התוכנית הארצית.

ברעננה, שאישרה תוכנית עירונית להתחדשות בניינית כבר בשנת 2024, מדובר בפוטנציאל של יותר מ־12 אלף יחידות דיור חדשות. כפר סבא בולטת אף יותר, עם תוכנית שאושרה בשנת 2025 הכוללת פוטנציאל של יותר מ־13.5 אלף יחידות דיור.

גם בתחום היתרי הבנייה ההתחדשות הבניינית ממשיכה לצבור תאוצה באזור: רעננה נכנסה לרשימת הערים המובילות בישראל במספר המבנים שקיבלו היתרי בנייה במסגרת התחדשות בניינית, לצד הרצליה שנכנסה אף היא לעשירייה הראשונה.

סוף עידן תמ"א 38, תחילתו של מודל עירוני חדש

אחד הפרקים המרכזיים בדו"ח עוסק ביום שאחרי תמ"א 38. לאחר פקיעת התוכנית בשנת 2024, המדינה עברה לקידום תוכניות עירוניות מותאמות לכל רשות מקומית. נכון להיום, ב־21 ערים כבר אושרו או מקודמות תוכניות חלופיות, עם פוטנציאל עצום של יותר מ־622 אלף יחידות דיור חדשות ומחודשות ברחבי הארץ.

ברשות הממשלתית מדגישים כי המודל החדש מאפשר התאמה טובה יותר לאופי העירוני, לצפיפות, לתשתיות ולצרכים המקומיים של כל עיר, במקום מנגנון אחיד שפעל בכל הארץ.

גם הפריפריה נכנסת למשחק

לצד ערי המרכז והשרון, המדינה מנסה להרחיב את מהפכת ההתחדשות גם לצפון ולדרום, במיוחד ביישובים שנפגעו מהמלחמה ומהמצב הביטחוני. במהלך 2025 קודמו עשרות מתחמי פינוי־בינוי בקריית שמונה, שדרות, נתיבות, אופקים, טבריה וצפת, עם פוטנציאל של יותר מ־41 אלף יחידות דיור.

"ההתחדשות העירונית ממשיכה לשבור שיאים ולהפוך לחלק משמעותי יותר ויותר משוק הדיור בישראל. מאחורי הנתונים עומדת עבודה יומיומית של הממשלה, הרשויות המקומיות וכלל השותפים לדרך, שפעלו יחד להסרת חסמים, לקיצור תהליכים ולהרחבת היקפי הפעילות בשטח".

כך אמר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, בעקבות פרסום הדו"ח.

"היום אנחנו כבר רואים את השינוי בצורה ברורה בנתונים: ההתחדשות העירונית מהווה חלק משמעותי מהתחלות הבנייה בישראל, נתון שממחיש כי מדובר כבר במנוע מרכזי של שוק הדיור ולא במסלול משלים".

מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יורי גמרמן, התייחס גם הוא לנתונים והבהיר כי בשנת 2026 הרשות תתמקד בהאצת מימוש התוכניות המאושרות:

"בשנת 2026 הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתכוונת לפעול להאצת מימוש תוכניות מאושרות והבאתן לשלב ההיתרים והתחלות הבנייה. נפעל ביתר שאת לקיצור תהליכים בענף ההתחדשות העירונית, להסרת חסמים ולשיפור הכלים הכלכליים".

"תפיסתי היא כי ההתחדשות והשיקום הם הזדמנות לבנות מחדש טוב ובטוח יותר וגם מענה לאתגרים הלאומיים העתידיים".

גם סמנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ארבל אלטשולר, הדגיש כי ההתחדשות העירונית הפכה לחלק בלתי נפרד משוק הדיור הישראלי:

"הנתונים מוכיחים כי ההתחדשות העירונית כבר אינה חלופה אלא מסלול מרכזי להגדלת מלאי הדיור בישראל".