שלוש פסיקות שמטלטלות את ענף הנדל״ן – כך משתנים כללי המשחק

כל אחת מההכרעות הפכה הנחת עבודה שעליה בנתה התעשייה מודלים כלכליים במשך שנים. וחשוב לא פחות: כל אחת מהן נמצאת, או צפויה להימצא, בערעור.

רמת גן: כשהשוויון הפורמלי הופך להפליה

ברחוב הרא״ה 75–79 ברמת גן עומדים שלושה בניינים נמוכים ובהם 30 דירות ושבע חנויות, שנועדו להתחלף במגדל בן 20 קומות ו־95 דירות.

בעלי 35 מתוך 37 היחידות חתמו על הסכם עם כוכב התחדשות עירונית, שקבע ככלל תוספת אחידה של 12 מ״ר לכל דירה, מרפסת, חניה ומחסן ככל שיתאפשר. בדירות הקטנות נקבעה השלמה לשטח מינימלי של 50 מ״ר.

שתי בעלות דירות סירבו, ונגדן הוגשה תביעה בטענה ל״סירוב בלתי סביר״.

אחת הטענות ששינתה את התמונה הגיעה מבעלת דירה בשטח 104.5 מ״ר. מבחינתה, תוספת של 12 מ״ר היא כ־11.5% משטח דירתה, בעוד שבעל דירה של 61 מ״ר מקבל תוספת של כ־20%, ובעלי הדירות הקטנות ביותר עשויים להגיע לתוספת של כ־36%.

השופט גלעד הס קיבל את העיקרון והבחין בין שוויון פורמלי לבין שוויון יחסי. לדבריו, שטח הדירה במצב הקודם הוא שוני רלוונטי, ותוספת זהה לכל הדירות עלולה להקטין את חלקה היחסי של הדירה הגדולה ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה.

עם זאת, בית המשפט לא דחה את התביעה. הוא חישב כי חלקה ההוגן של הנתבעת היה תוספת של כ־17 מ״ר במקום 12 מ״ר, ותמחר את הפער בכ־141 אלף שקל. בכפוף לתשלום דמי האיזון, נקבע כי ניתן יהיה לבצע את העסקה.

המשמעות לענף: 12 מ״ר לכולם כבר אינם סוף הדיון

המסר שהענף קרא בפסק הדין אינו דווקא 141 אלף השקלים, אלא העובדה שהמודל של תוספת מטרים אחידה לכל בעלי הדירות – בסיס לטבלאות תמורה רבות – אינו חסין.

באוגוסט פרסמו מנכ״ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יורי גמרמן, והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה, כרמית יוליס, גילוי דעת בנושא תמורות בעסקאות התחדשות עירונית.

גילוי הדעת מבהיר כי יזמים ובעלי דירות רשאים להסכים על מנגנוני תמורה שונים – אחידים או יחסיים – ולהתאים את התמורה, בין היתר, באמצעות דירה בקומה גבוהה יותר, מפרט משודרג, תשלומי איזון או קדימות בבחירת דירה.

אין חובה להתאים תמורה לכל דירה בנפרד, אולם במקרה של דירה ייחודית יש לבחון אם התמורה מביאה בחשבון את מאפייניה.

הערעור לבית המשפט העליון תלוי ועומד.

נאות אפקה: ערבות חוק המכר מקבלת שיניים

ההכרעה השנייה מגיעה מפרויקט תמ״א 38/1 ברחוב שלונסקי 50–52 בתל אביב.

ההסכם עם 32 בעלי הדירות נחתם כבר ב־2012. היזם, י. הויברגר יזמות, קיבל זכות לבנות 20 דירות למכירה, מכר 14 מהן – ונקלע לקשיים.

באוגוסט 2025 ביקשו הנושות המובטחות, מכלול מימון נדל״ן וכלל ביטוח, לאכוף את השעבוד, ובמאי 2026 מונה עו״ד גונן קסטנבאום לכונס נכסים לצורך השלמת הפרויקט. באותה עת עמד שיעור הביצוע ההנדסי על 61%, והצפי להשלמה היה ספטמבר 2027, ועם תקופת גרייס – נובמבר 2027.

שתי משפחות שרכשו יחד שלוש דירות ביקשו לבטל את החוזים ולדרוש את חילוט הערבויות שנמסרו להן לפי חוק המכר.

מועדי המסירה שהובטחו להן חלפו, ובינתיים הן נאלצו לשלם במקביל משכנתה ושכר דירה.

עמדת המממנים והכונס נשענה על הפרשנות המקובלת: ערבות חוק המכר נועדה להבטיח את השבת כספי הרוכש כאשר המוכר אינו יכול להעביר לו בעלות או זכות אחרת בדירה בנסיבות הקבועות בחוק – ולא לפצות על איחור כשלעצמו.

בית המשפט: הרוכש אינו צריך להיות כבול לשיקולי המממנים

למרות זאת, ההכרעה הלכה עם הרוכשים.

השופטת נועה גרוסמן הבחינה בין קבוצת רכישה, שבה הרוכש נכנס מראש למערכת שבה הוא כבול לאחרים, לבין רכישת דירה מיזם בפרויקט תמ״א – עסקה אישית ועצמאית.

נקבע כי מינוי כונס, בצירוף עיכוב משמעותי במסירה, עשויים ליצור ״נקודת משבר״ שממנה ניתן לאפשר לרוכש המעוניין בכך לצאת מהעסקה.

ששת הרוכשים האחרים שמעוניינים להמשיך בפרויקט אינם נגררים לחילוט. שהות לחילוט ניתנה עד 11 באוקטובר 2026.

גם כאן התמונה עדיין אינה סופית. השופטת עצמה ציינה כי פסק דין קודם שלה ברוח דומה, בעניין גרניט הנדסת חיזוק מבנים, בוטל בבית המשפט העליון במסגרת פשרה – ללא הכרעה בסוגיה.

מבחינת היזמים והמממנים, המשמעות האפשרית רחבה: אם רוכשים יוכלו לצאת מפרויקט לאחר כשל משמעותי ומינוי כונס, הסיכון הזה יצטרך להיכנס גם לתמחור המימון והערבויות.

חיפה: זכייה במכרז מחיר למשתכן אינה בהכרח רכישת זכות במקרקעין

ההכרעה השלישית היא אולי הטכנית ביותר – אבל בעלת משמעות כספית גדולה.

אשדר, כיום אשטרום מגורים, זכתה בשנת 2016 בשלושה מכרזי מחיר למשתכן בטירת כרמל, בחיפה ובקריית אונו. החברה דיווחה על רכישת זכות במקרקעין ושילמה מס רכישה.

בשנת 2019, בעקבות ייעוץ מס, ביקשה לתקן את השומות. טענתה הייתה כי למרות שחוזה החכירה דיבר על תקופה של 98 שנים עם אפשרות להארכה ב־98 שנים נוספות, המערך ההסכמי בפועל לא הקנה לה את השליטה וההנאה הכלכלית המאפיינות חוכר.

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בחיפה, בראשות השופטת אורית וינשטיין, קיבלה את הערר פה אחד.

הוועדה קבעה, בין היתר, כי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר לתקן שומה עצמית גם בשל טעות משפטית.

אבל הקביעה המשמעותית יותר הייתה מהותית: המדינה קובעת את המפרט, המחיר, זהות הרוכשים ולוחות הזמנים, וחברת בקרה מפקחת על השיווק. מכלול המגבלות, לפי ההכרעה, שולל מהיזם את היכולת להפיק את מלוא ההנאה הכלכלית מהמקרקעין.

לכן נקבע כי מהות ההתקשרות היא של קבלן מבצע הפועל בשמה ומטעמה של המדינה – ולא רכישת זכות במקרקעין.

פסק הדין הורה לבטל את שומות מס הרכישה ולהשיב את המס ששולם, ורשות המסים חויבה ב־100 אלף שקל הוצאות.

אשטרום מגורים ציינה בדוחותיה הכספיים כי אם פסק הדין יישאר על כנו וייושם, היא צופה החזר מס והכרה ברווח של כ־38 מיליון שקל, בכפוף להליכים נוספים.

הוסכם כי ההכרעה תחייב גם למעלה מ־150 עררים מקבילים. רשות המסים ערערה לבית המשפט העליון.

שלוש פסיקות – מכנה משותף אחד

על פני השטח מדובר בשלושה עולמות שונים: פינוי־בינוי, חדלות פירעון ומיסוי מקרקעין.

אבל בשלושת המקרים בית המשפט סירב לקבל את הפרקטיקה הנוהגת כשלעצמה כנימוק מכריע.

ברמת גן, העובדה ש־35 בעלי יחידות חתמו לא הפכה בהכרח את מנגנון התמורות לשוויוני.

בנאות אפקה, הפרשנות המצמצמת שהייתה מקובלת בענף לערבות חוק המכר לא כבלה בהכרח את הרוכש.

ובחיפה, העובדה שיזמים דיווחו ושילמו מס לא מנעה מבית המשפט לבחון מחדש את מהותה המשפטית והכלכלית של העסקה.

המילה האחרונה עדיין לא נאמרה

שלוש הסוגיות נמצאות בדרכן לבית המשפט העליון. ההיסטוריה מלמדת שלעתים גם שם ההליך מסתיים בפשרה וללא הכרעה עקרונית.

לכן ייתכן שהמשמעות הגדולה ביותר של שנת תשפ״ו לענף הנדל״ן אינה כלל חדש וברור, אלא דווקא מציאות של אי ודאות כזו שיזמים, מממנים, עורכי דין ובעלי דירות יצטרכו ללמוד לתמחר.

עו״ד אמיר יקותיאל הוא יו״ר ובעלים של קבוצת א.מ.י יקותיאל, קבוצת נדל״ן ויזמות מובילה בישראל. מומחה מוביל בתחומי נדל״ן, תשתיות והשקעות עם ניסיון מקצועי של למעלה מ-25 שנים. הקבוצה מלווה פרויקטים רחבי היקף מהרעיון ועד ליישום