הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בהוד השרון השלימה לאחרונה שלב משמעותי בהליך קידומה של תוכנית הר/מק/1202/א (423-0914242). לאחר תקופת הכנה ממושכת וניתוח מעמיק של דרגי המקצוע, הסתיימו ישיבות השימוע, שבהן נשמעו עשרות קבוצות מתנגדים במהלך ימי דיונים מרתוניים.
מדובר בתוכנית המפורטת הגדולה והמורכבת ביותר שנידונה אי פעם בסמכות מקומית בעיר, והשפעתה על המרקם העירוני צפויה להיות רחבה.
כדי להבין את הרקע, יש לחזור יותר מ־20 שנים לאחור, אז החל תכנונו הראשוני של המתחם. בשנת 2015 אושרה התוכנית כמתארית על ידי הוועדה המחוזית. התוכנית משתרעת על פני כ־1,270 דונם של שטחים חקלאיים בצפון־מזרח העיר – בין רחוב אסירי ציון במערב, כביש 531 בצפון וכביש 40 במזרח, תוך שהיא גובלת במתחם 200, נצח ישראל, רחוב נטעים ושכונת גיל עמל בדרום.
בתוכנית המתארית המקורית אושרה בנייתן של 4,217 יחידות דיור במגדלים, לצד מבני ציבור, שטחי נופש וספורט, שטחים ציבוריים פתוחים, מסחר ורצועת תעסוקה לאורך כביש 531.
בהוראות התוכנית המתארית נקבע כי תוכן תוכנית מפורטת הכוללת הוראות לאיחוד וחלוקה וטבלאות הקצאה ואיזון שמאיות, ומכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה.
בממשק שבין התוכנית המתארית לתוכנית המפורטת, זיהינו הזדמנות לעדכן את התכנון ולהתאימו למאפיינים אורבניים מודרניים.
מיקום אסטרטגי ועדכון עקרונות הבינוי
המתחם נהנה ממיקום אסטרטגי על צירי תנועה ארציים ובסמיכות לשתי תחנות רכבת, נתון המאפשר נגישות תחבורתית גבוהה וחיבור יעיל למוקדי תעסוקה ולמטרופולין.
במסגרת התוכנית המפורטת הוכנסו שינויים שנועדו לחזק את המרקם העירוני ואת ההליכתיות:
- בנייה מרקמית נמוכה יותר: במקום בינוי מגורים בגובה 16 קומות, המרוחק מקו הרחוב, נקבעה בנייה מרקמית לאורך הרחובות, שאינה עולה על 10 קומות.
- רחובות פעילים: שולבו חזיתות מסחריות ונקבע מערך רחובות צפוף, התומך בתנועת הולכי רגל.
- פיזור מוסדות חינוך: במקום המודל המקורי של ריכוז בתי ספר במקבצים גדולים, שהיה הופך את הורי תלמידי בתי הספר היסודיים ל"נהגי הסעות", פוזרו בתי הספר היסודיים בקרבת אזורי המגורים, תוך הבטחת דרכי גישה והליכה בטוחות.
- איכות השצ"פים: במקום שצ"פים צרים ולא יעילים בעורף הבינוי, רוכזו שצ"פים גדולים בלב בלוקי המגורים, לצד יצירת רשת ירוקה שלמה.
-
הר 1202
שקיפות בשמיעת ההתנגדויות ועדכוני התכנון
הפקדת התוכנית הולידה מעל 75 התנגדויות של קבוצות שונות. מדובר בכמות צפויה, לאור מורכבות התוכנית והעובדה ששותפים בה אלפי בעלי קרקע שונים.
כדי לאפשר לכל קבוצות המתנגדים לשמוע גם את ההתנגדויות האחרות, שלעיתים אף סתרו את עמדתן, פתחנו את הדיונים לצפייה ישירה בזום עבור כל קבוצות המתנגדים, ואף הקרנו אותם באולם הבאר הסמוך לטובת מי שהגיע למתחם.
כדי לאפשר לכל קבוצת מתנגדים להציג את התנגדותה בפני חברות וחברי הוועדה והצוות המקצועי, נקבעו מראש שתי ישיבות ארוכות בהפרש של שבוע, שארכו במצטבר כ־15 שעות.
לאחר ניתוח מקצועי מעמיק של הטענות התכנוניות, הסביבתיות והשמאיות, התכנסה הוועדה לישיבה שלישית, שבה גיבשה את הכרעותיה במסמך מפורט בן 50 עמודים. בין השאר התקבלו החלטות בנושאים הבאים:
- מענה לדרישות הוועדה המחוזית: התוכנית המתארית שאושרה על ידי הוועדה המחוזית תוכננה בסטנדרטים שהיו מקובלים בתחילת המאה, וכללה דירות גדולות יחסית בצפיפות הנמוכה מהמקובל כיום. עם הפקדת התוכנית המפורטת התקבלה חוות דעת של הוועדה המחוזית, שטענה בין השאר כי הצפיפות בתוכנית ותמהיל יחידות הדיור אינם תואמים לתיקון הרביעי לתמ"א 35, שאושר זמן רב לאחר אישור זכויות התוכנית המתארית בשנת 2015. כמענה לכך הוספנו כ־750 דירות קטנות מאוד ושינינו את תמהיל הגדלים של יחידות הדיור בתוכנית. בנוסף, הוספנו כ־250 יחידות דיור מיוחדות, למשל דיור מוגן. סיכום השינויים הוא שהתוכנית המעודכנת תכיל כ־5,200 יחידות דיור.
- היבטים סביבתיים: התקבלו בחלקן התנגדויות בנושא שימור עצים, ונערכו שינויים במיקומי מגרשים כדי להשאיר כ־150 עצים נוספים בשטחים הציבוריים, זאת בנוסף לעבודה רבה שנעשתה עוד לפני ההפקדה בשימור עצים בעלי ערכיות אקולוגית ונופית גבוהה.
- ממשקים עם שכונות גובלות: הוסדר חיץ ירוק בין המשך רחוב ששת הימים לשכונת גיל עמל, ואושרו מגבלות על תכנון הגגות בבניינים הגובלים ברחוב נטעים, כדי למנוע חסימת אור שמש לבתי הרחוב.
- שחזור זכויות: הדיונים הציפו גם את סוגיית מנגנון שחזור הזכויות בהפקעות של כביש 531 – נושא משפטי ושמאי מורכב, שלגביו הוצגו התנגדויות רבות וסותרות, בעד שחזור הזכויות ונגדו.
- שלביות: בעוד שבכל שטח התוכנית מתן היתרים מותנה בפיתוח דרכים ותשתיות, ובצדק, התקבלו בחלקן התנגדויות לגבי מגרשים בשולי התוכנית, הגובלים בשכונות שכבר פותחו וברחובות שנסללו. במגרשים אלו ניתן להקל על דרישות השלביות, ואין צורך שימתינו לתשתיות תנועה ותשתיות אחרות באזורים אחרים בתוכנית.
החלטת בית המשפט המחוזי בלוד
במקביל לדיוני ההתנגדויות התנהל הליך משפטי בבית המשפט המחוזי בלוד. לאורך השנים נעשו במתחם עסקאות רבות, שבהן אנשים רכשו זכויות במגרשים מתוך ציפייה למימוש מהיר של הקרקע.
על רקע זה עתרו חלק מבעלי הקרקעות לבית המשפט, בטענה שהוועדה המקומית מעכבת את התקדמות התוכנית, ובדרישה לזרז את ההליכים ולהעביר את סמכות אישור התוכנית לוועדה המחוזית.
בדיון שנערך קבע השופט כי לאור קבלת ההחלטה המהירה והעניינית בהתנגדויות על ידי הוועדה המקומית, העתירה למעשה מתייתרת. משמעות ההחלטה היא שהתוכנית תמשיך להתקדם במסלול המתוכנן בוועדה המקומית.
מה השלב הבא?
ההכרעה בהתנגדויות מובילה לשלב הבא. לפי סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבנייה, אם מאושרים שינויים בתוכנית כתוצאה מקבלה חלקית או מלאה של התנגדויות, יש לתת לכל מי שעלול להיפגע משינויים אלו להציג את עמדתו.
לכן, כפועל יוצא מההחלטות על השינויים בתוכנית, יפורסמו השינויים שוב לציבור למשך 60 יום. פרסום זה אינו פותח מחדש את הליך ההתנגדויות כולו, אלא מאפשר התייחסות ממוקדת אך ורק לשינויים הספציפיים שאושרו על ידי הוועדה.
התקדמות התוכנית התאפשרה הודות לעבודה המאומצת והעניינית של הצוות המקצועי התכנוני, המשפטי והכלכלי, היועצים החיצוניים וכמובן חברות וחברי הוועדה המקומית, שמרביתם פועלים בהתנדבות.
הגישה הקשובה לציבור, לצד השמירה על ראייה תכנונית מבוקרת ואחראית, יסייעו להבטיח כי הוד השרון תפתח רובע מגורים מודרני, נכון ומאוזן לטובת כלל תושבות ותושבי העיר.
