במאמר זה נסביר על קצה המזלג את המושג תקן 21.1, מה מטרתו, אילו גורמים קשורים באופן ישיר לתקן 21.1 ומה השפעותיו על שוק הדיור.
התקן מיועד לשמש לבדיקות כדאיות של מיזמי "פינוי בינוי", כאשר ממצאי הבדיקות מהווים את התמורה הראויה אשר יש לתת לבעלי הדירות במתחם, את התכנון המיטבי מצד הוועדה המקומית, והדבר האחרון שחשוב לא פחות משני הדברים שציינו – את הרווח היזמי המגיע לחברה היזמית עבור ביצוע פרויקט "פינוי בינוי", אשר מבטא את התמורה הראויה המגיעה לחברה היזמית בגין היגיעה, הסיכון שהיא לוקחת על עצמה וכן עבור הפסד התשואה האלטרנטיבית להונה העצמי. חשוב לזכור, כי ללא רווח יזמי ראוי עבור החברה היזמית, ישנו סיכון ממשי כי התכנית לא תצא לפועל ותסכן את מימוש הפרויקט ובסופו של יום – גם בעלי הדירות, גם הוועדה המקומית וגם החברה היזמית לא יצליחו לממש את עבודתם.
תקן 21.1 נערך ע"י שמאי מקרקעין וכולל שלושה חלקים:
- בדיקת כדאיות כלכלית לתכנית המוצעת לפינוי בינוי.
- בדיקת התמורה לבעלי דירות אופייניות.
- התייחסות לדירה מסוימת השונה משאר הדירות במתחם.
מטרתו המרכזית של התקן היא לאזן בין שלושה גורמים עיקריים בפרויקט:
יזם – אשר מטרתו למקסם את רווחיו.
בעלי דירות – אשר מטרתם למקסם את התמורות.
מוסדות התכנון – אשר מטרתם למקסם את התכנון בצורה מיטבית.
ע"י עריכת תקן 21.1 מתקיים שיווי משקל כלכלי תכנוני בין שלושת הגורמים במשולש הפרויקט.
במילים אחרות, מטרת התקן היא להגביר את הוודאות מצד כל הגורמים הקשורים לפרויקט וכן לייצר פתרונות עבור חסמים העולים מהשטח.
כהערת אגב נציין, כי למרות עדכון התקן, לעניות דעתנו, לאור המחלוקות השמאיות בין שמאי החברה היזמית לבין שמאי הוועדה, יש מקום למקצה שיפורים נוסף לתקן הנוכחי,
וזאת על מנת להסדיר את מנגנון הדיון בעריכת תקן 21.1 ולייצר בהירות רחבה בכל הקשור לתקן ולחסמים הגורמים לפרויקטים לא לצאת לפועל.
אז אחרי שהבנו את משמעות התקן ומטרתו, ניגש להשפעותיו על שוק הדיור.
נכון לשנת 2024, שוק הדיור בישראל נמצא במצב לא פשוט בכלל, שלא לומר קשה. עלויות הביצוע עלו ב- 20%, הריבית שוחקת את היזמים,
משך זמן הביצוע עלה בשנה עד שנה וחצי ואלו רק חלק מהנתונים שמשפיעים על שוק הדיור ועל ציבור רוכשי הדירות בישראל.
אז נכון, ניתן לראות בשני הרבעונים האחרונים את ההתעוררות מצד רוכשי הדירות, אך זה לא באמת משקף את התמונה המלאה, שכן מרבית המכירות מגלמות מבצעי מימון,
הלוואות קבלן ועוד, אך אף אחד, כולל כלל אנשי המקצוע, לא יודע מה יקרה לריבית בעוד 3-4 שנים, כאשר אותם רוכשים יצטרכו להעמיד את מלוא הסכום עבור הדירה.
בהתחשב במצוקת הדיור ובמחסור בקרקעות זמינות במדינת ישראל, תקן 21.1 מהווה את הכלי שבעזרתו ניתן לפתור חלק ניכר ממצוקת הדיור במדינת ישראל,
וזאת ע"י צמצום הביקוש לדירות ע"י הגדלת היצע.
בעזרת שימוש נכון בתקן 21.1, ניתן לאזן בין האינטרסים של שלושת השחקנים שציינו וכנגזרת מכך ניתן יהיה להוציא לפועל מספר רב של פרויקטים,
בשונה מהמציאות הקיימת כיום בשוק ההתחדשות העירונית.
כותב המאמר, משה מנע, מכהן כשותף במשרד מנע-ברק שמאות מקרקעין וליווי פרויקטים ובעל ניסיון רב בעריכת חוות דעת לפי תקן 21.1.
