שכונת אלי כהן בכפר סבא מסתמנת כאחד הפרויקטים המורכבים והמסקרנים ביותר בעולם ההתחדשות העירונית באזור השרון. ממיזם תקוע שסבל מהסכמים בעייתיים, קבלני חתימות ללא ייצוג משפטי הולם, והבטחות שווא במשך למעלה מעשור, הפך הפרויקט לסיפור הצלחה פנומנלי שצבר תאוצה והחתמות דווקא בתוך מקלטים, תחת אש המלחמה. בראיון מיוחד באולפן, המארח דודי גליקו משוחח עם עו"ד אילן שלומוביץ, שחילץ את הדיירים מהפלונטר המשפטי המורכב, ועם אסף קהנר, מנכ"ל חברת E-WAVE השותפה בפרויקט יחד עם חברת "צמח המרמן". יחד הם חושפים את הדרך המרתקת להקמת שכונת ענק מודרנית שתכלול כ-740 יחידות דיור, משרטטים את החזון להפוך את מזרח העיר לקונטרה מנצחת לשכונה הירוקה, ומספרים על ההבטחה יוצאת הדופן שניתנה לדיירים הוותיקים: מפרט דירות יוקרה בסטנדרט של מתחם "אנדרומדה" המפורסם ביפו.
אנחנו מדברים על כפר סבא, ועל שכונת אלי כהן – שהוא אחד הפרויקטים הכי מורכבים שאני מכיר. אילן, תן לנו קצת רקע. איך הפרויקט הזה התגלגל לידיים שלכם?
עו"ד אילן שלומוביץ:
"על אלי כהן אפשר לכתוב שני ספרים: אחד על איך לא עושים פרויקט, והשני על איך כן עושים אותו. ב-2012 התחילו להסתובב בשכונה חבורת מחתימים, שהחתימו כ-80 דיירים מתוך 235 נכסים על הסכמים, ללא שום ייצוג של עורך דין. ב-2016 הם מכרו את הפרויקט לחברה אחרת, עם תמורות מינימליסטיות וללא נציגות דיירים. בשנת 2020 מנהלת ההתחדשות בכפר סבא הקימה נציגות. באוגוסט 2022, בזמן שהייתי בחופשה עם אשתי, קיבלתי טלפון ממישהי ששמעה עלינו דברים טובים מ'מתחם התפוז' וביקשה: 'בוא תציל אותנו'.
ראינו שיש בעיות בהסכם, הוצאנו הודעת ביטול ליזם הקודם, שיש לו אמנם שם טוב אבל 'קנה עץ עקום והעץ נשאר עקום'. הגשנו חוות דעת משפטית ויצאנו למכרז רציני וגדול, שבו אחד התנאים היה שהיזם הזוכה ייקח על עצמו את הייצוג המשפטי מול היזם הקודם וישפה את הדיירים מכל סיכון." בגלל שהדיירים היו חסרי אמון בתהליך, פנינו ל-35 חברות – דבר שהוא בלתי נתפס. לשמחתנו הוגשו 11 הצעות של החברות המובילות בישראל."
אסף כהנר: "הבנו שזו אחת השכונות הכי מעניינות באזור השרון, והפרויקט מאוד עניין אותנו. בחרנו להכניס כשותפה את חברת 'צמח המרמן', שיש לה זרוע ביצוע ומדברת ב-DNA ובשפה שלנו – אנשים זמינים, אינטנסיביים, נטולי אגו שמדברים בגובה העיניים ונוגעים באנשים. התמודדנו מול נציגות דיירים דומיננטית מאוד, לא אופיינית, של 18 חברים שידעו להיות דעתנים וקשים, אבל גם להוביל תהליך. עברנו מכרז שהוא כמו 'ליגת האלופות' – שלב הבתים, שמינית, רבע, חצי וסיורים. זה היה מכרז ארוך אבל ענייני, ובסוף נבחרנו מתוך שלושה יזמים שהגיעו לפיינל. הדבר החשוב ביותר לאורך כל התהליך היה לקנות את האמון של מועצת הנציגות, ודרכה את האמון של יתר הדיירים."
אירוע החתימות היה אמור להתקיים ב10 באוקטובר 2023 המלחמה לא עצרה הכל?
אסף כהנר: " כנס דיירים ראשון לעשירי באוקטובר 2023, והוא כמובן לא התקיים בגלל שפרצה המלחמה אבל המלחמה יצרה שינוי בענף כולו: מענף שבו היזמים דוחפים את הפרויקטים, לענף שבו בעלי הדירות והאנשים עצמם הם אלו שדוחפים."
עו"ד אילן שלומוביץ: "כמה שבועות אחרי פרוץ המלחמה, הגענו ל-80% חתימות בתוך שלושה שבועות עד חודש ימים. ההחתמות התבצעו ממש בתוך המקלטים בשכונה, תחת אש, והפרויקט תפס תאוצה יוצאת דופן."
זה פנומנלי, מיד אחרי מלחמה שכולם עם ראש שלא פנוי בכלל להתחדשות עירונית, הצלחתם להגיע לרוב במהירות. בואו נדבר על התפיסה – להפוך שכונה מאוד מוזנחת לשכונה של הדורות הבאים, מבחינת גובה, איכות בנייה ותפיסה קהילתית. איך אתם מתווכים את האירוע הזה?
אסף כהנר: "בחרנו במשרד האדריכלים 'קיקה ברא"ז', שמכירים היטב את השכונה ואת העבודה מול מחלקת ההנדסה בעירייה. המטרה היא לייצר שכונה מודרנית, חדשה ובטוחה שמתכתבת יפה עם הפארק, המרכזים המסחריים הקרובים, ועם הרחוב הראשי של הצד המזרחי בכפר סבא, תוך שימת דגש על נושא הנגישות והתנועה. אנחנו מנהלים שיח אמיתי, כנה ופתוח מול העירייה על כמות היחידות, הצפיפות והגבהים, במטרה להגיע לפרויקט של לפחות 730-740 יחידות. אני גם אגיד שקיבלנו פסיקה מאוד מעניינת שהורידה לנו את היטל ההשבחה ל-25%. המשולש או המרובע הזה של העיר, היזם, הצוות המקצועי ובעלי הדירות, הוא זה שמביא בסוף להצלחה."
אני רוצה לדבר איתך על רווחיות, כי זה נושא קריטי. להיכנס להתחייבות כזו של מיליארדים דווקא בתקופה הנוכחית, כשהמכירות עוצרות והמחירים לא ודאיים – זה לא קצת מפחיד?
אסף כהנר: "זה המקצוע שלנו. אני מסתכל תמיד ברוח אופטימית. דווקא בתקופה כזו אתה מבין עד כמה יש ביקושים לדירות חדשות עם מרחבים מוגנים, במיוחד כשכל השכונה הזאת כיום לא ממוגנת. כשאתה פועל בשוק הנדל"ן אתה חייב להיות אופטימיסט בלתי נדלה. אנחנו מאמינים בקרקע. דירה היא אחד המשאבים הכי חשובים בעם שלנו אחרי חמצן ומים. הבנייה שלנו היא במרכזי הערים, באזורי ביקוש, בפריים לוקיישן שיהיה סמוך למטרו העתידי, ולכן אנחנו מאמינים שהמחירים ימשיכו לעלות ושיהיה ביקוש אינסופי לסביבת מגורים בטוחה, ירוקה ומודרנית."
מנגד יש טענה, שעיר במגורים בדרך כלל מפסידה יותר ממה שהיא מרוויחה. אני חושב שזו אגדה אורבנית אילן, מה אתה חושב?
עו"ד אילן שלומוביץ: "בסופו של דבר, עיר חיה מתושבים. כל עיר שרוצה להגדיל מגורים, הפועל היוצא של זה הוא הגדלת המסחר. מגורים ראויים ואיכותיים משביחים את האוכלוסייה ומשביחים את המסחר. יש פה גם סביב 1,000 מטר של מסחר וחניון ציבורי בתוך הפרויקט הזה שיתרמו לעיר."
מתי אתם מעריכים שתתחילו להתקדם לקראת עלייה לקרקע?
אילן שלומוביץ: "אני מקווה שפרויקט אלי כהן יחקה את קצב האישורים המהיר של 'מתחם התפוז' בעיר. שם שברנו שיאים, ומיום שהתוכנית הוגשה לוועדה המחוזית בשנה וחודשיים ניתן לה תוקף.
אסף כהנר: כרגע אנחנו עומדים בשלב שבו צריכים להגיע להסכמה על מספר היחידות. אני מניח שתוך חצי שנה נגיש את התוכנית לוועדה המחוזית. משם נדרשת כשנה וחצי לתב"ע, עוד כשנה וחצי עד שנתיים להוצאת היתרים, ולאחר מכן 3.5 עד 4 שנות בנייה. בסך הכל, זה פרויקט שאמור לעמוד בעוד 7 עד 8 שנים מהיום."
אסף כהנר: "גם מזרח כפר סבא חייב להתחדש ולהיבנות מחדש. אני מאחל שפרויקט אלי כהן יהיה הקונטרה לירוקה בצד המערבי – מקום מודרני שמושך אליו משפחות צעירות, וייתן לכפר סבא קונטרה חזקה גם ממזרח."
אסף כהנר: "אני אוסיף אנקדוטה שתבהיר איזה מפרט הדיירים יקבלו: לקראת סיום המכרז, שתי חברות שהגיעו לסוף לקחו את הדיירים לסיורים. יו"ר חברת 'צמח המרמן', רן בן אברהם, לקח את הדיירים לסיור במתחם 'אנדרומדה' ביפו. הוא אמר להם מפורשות: 'מה שיש פה – זה מה שתקבלו'. הדיירים עמדו על זה, והמפרט שהם הולכים לקבל הוא באמת יוצא מגדר הרגיל."
דודי גליקו: עכשיו רק נשאר לבנות ים מאחורי הפארק ותהיו אנדרומדה מלאים. אסף כהנר מנכ"ל E WAVE ועו"ד אילן שלומוביץ, תודה רבה על השיחה.
