חוכרים מול רמ"י: מי ישלם מיליוני שקלים היטל השבחה בהוד השרון?

המקרה נוגע למקרקעין ברחוב הפרדס בשכונת רמת הדר בהוד השרון, שעליהם חלה תוכנית הר/1310/א' – כפר הדר הוד השרון. בעקבות השבחת המקרקעין הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון שומות היטל השבחה בסכומים משמעותיים.

שומה אחת עמדה על כ־2.5 מיליון שקל בגין החלק הדרומי של המקרקעין, ושומה נוספת על כ־4.45 מיליון שקל בגין החלק הצפוני – סכום מצטבר של קרוב ל־7 מיליון שקל.

החוכרים: הקרקע של רמ"י, ולכן היא צריכה לשלם

החוכרים חלקו על עצם החבות וטענו כי מאחר שמדובר בקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל, יש להחיל את ההסדר החל על מקרקעי המדינה ואת מנגנון "חלף היטל השבחה".

השאלה אינה טכנית בלבד. היטל השבחה הוא תשלום המוטל בעקבות עליית שווי מקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית, מתן הקלה או שימוש חורג. בקרקעות מדינה עשוי לחול, בנסיבות המתאימות, מנגנון שונה שבמסגרתו רמ"י מעבירה לרשויות המקומיות תשלום המכונה "חלף היטל השבחה".

אלא שוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז מרכז לא קיבלה את עמדת החוכרים.

לא רק מי בעל הקרקע – אלא מי נהנה מההשבחה

אחת הנקודות המרכזיות שעולות מההחלטה היא שהבחינה אינה מסתיימת בשאלה מי רשום כבעל הקרקע. יש לבחון גם את טיב זכויות החכירה ואת התועלת הכלכלית שמקבלים החוכרים כתוצאה מהתוכנית המשביחה.

במקרה שנדון נקבע כי החוכרים נהנים בפועל מההשבחה. בחלק מהמקרקעין נוספו אפשרויות בנייה, וביחס לחלק אחר, שהפך לדרך, צפויים החוכרים לקבל זכויות במגרש תמורה המיועד למגורים.

בנסיבות אלה דחתה ועדת הערר את הטענה שלפיה יש להעביר את החבות לרמ"י.

הערר נדחה, והעוררים חויבו גם בהוצאות בסך 15 אלף שקל.

עו"ד ענת בירן: "שאלת החבות בהיטל השבחה היא שאלה משפטית מורכבת"

המשמעות של ההחלטה חורגת מהמחלוקת הספציפית ברחוב הפרדס. בעלי זכויות בקרקעות רמ"י עשויים למצוא את עצמם מול חיובי היטל השבחה משמעותיים בעקבות תוכניות שמוסיפות זכויות או משנות את אפשרויות הבנייה בקרקע.

עו"ד ענת בירן, העוסקת בדיני תכנון ובנייה ומקרקעין, מסבירה כי דווקא משום כך חשוב לבחון את סוגיית ההיטל עוד לפני ביצוע עסקה:

"החלטת ועדת הערר היא דוגמה נוספת לכך ששאלת החבות בהיטל השבחה היא שאלה משפטית מורכבת, שיש לקבל לגביה ייעוץ משפטי כבר בשלב מוקדם. המבחן הפורמלי של הבעלות בקרקע במועד אישור התוכנית הוחלף לאורך השנים בבחינה של זהות הנהנה מההשבחה. בנוסף, נבחנת גם זמינות זכויות הבנייה – ומתי הן הופכות לוודאיות וניתנות למימוש.

כדי שלא ליפול למלכודות מס בלתי צפויות, חשוב להתייעץ עם עורך דין עוד לפני ביצוע עסקה, וכן בשלב שבו מתקבלת החלטה אם לפנות לוועדת ערר או לשמאי מכריע."

המשמעות לבעלי קרקעות וחוכרים

היטל השבחה יכול להגיע לסכומים משמעותיים מאוד, ולכן השאלה מי יישא בו עשויה להשפיע על הכדאיות הכלכלית של עסקת מקרקעין.

החלטת ועדת הערר ממחישה כי גם כאשר מדובר בקרקע שאינה בבעלות פרטית מלאה, אין להסיק מכך באופן אוטומטי שהחוכר פטור מהיטל. מערכת היחסים החוזית מול רמ"י, הזכויות שהעניקה התוכנית, האפשרות לממש אותן והתועלת הכלכלית שנוצרת לחוכר עשויות להיות חלק מהבחינה.

עבור מי שרוכש זכויות חכירה בקרקע שעליה חלה תוכנית משביחה, המשמעות המעשית ברורה: לצד בדיקת מחיר העסקה, זכויות הבנייה והמצב התכנוני, כדאי לברר מראש גם האם קיימת או עשויה להיווצר חבות בהיטל השבחה – ומי אמור לשאת בה.

כמעט 7 מיליון שקל שממחישים את גודל הסיכון

המקרה בהוד השרון ממחיש היטב את גודל החשיפה האפשרית. שתי השומות שהוצאו ביחס למקרקעין הגיעו יחד לכמעט 7 מיליון שקל.

תוכנית שמוסיפה זכויות בנייה יכולה כמובן להגדיל משמעותית את שווי הקרקע, אבל אותה השבחה עשויה להגיע יחד עם חשבון משמעותי.

ובהוד השרון, כמו בערים נוספות בשרון שבהן קרקעות ותיקות פוגשות תוכניות פיתוח חדשות, שאלת היטל ההשבחה אינה מעניינת רק עורכי דין ושמאים. עבור בעלי קרקעות, חוכרים ורוכשים פוטנציאליים היא עשויה להיות אחד הנתונים הכלכליים החשובים ביותר בעסקה.

תגיות: הוד השרון, היטל השבחה, ענת בירן, רשות מקרקעי ישראל, רמ"י, חוכרי קרקע, נדל"ן בשרון, ועדת ערר, תכנון ובנייה, רמת הדר, מקרקעין