המלחמה יצרה סוג חדש ומורכב במיוחד של התחדשות עירונית: מתחמים שבהם בעלי הדירות אינם ממתינים לפינוי עתידי – הם כבר מחוץ לבית. המדינה מציעה מסלולי שיקום ותכנון מואצים, אבל בין החלטת הממשלה לבין קבלת המפתח לדירה החדשה נדרשת מעטפת מקצועית שלמה. שני גורמים מקבלים כאן משמעות מיוחדת: המארגן המקצועי, שמתכלל את התהליך, ועורך הדין המייצג את בעלי הדירות ומגן על זכויותיהם. אבי ברוקס, יו"ר לשכת המארגנים ובעלי מינהלת 38, ועו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד KDC, מסבירים.
התחדשות עירונית היא תהליך מורכב גם בשגרה. בעלי דירות, יזמים, רשויות, מוסדות תכנון, עורכי דין, מארגנים, שמאים וגופי מימון נדרשים לפעול יחד במשך שנים. אלא שהמלחמה יצרה מציאות אחרת: במקום להתחיל בבניין קיים ולתכנן את היום שבו הדיירים יפונו ממנו, מתחילים לעיתים בבניין שכבר נפגע ובמשפחות שכבר נאלצו לעזוב את בתיהן.
במציאות כזו גם משמעות הזמן משתנה. התחדשות עירונית כבר אינה רק הבטחה לבניין חדש ולהשבחת הנכס – היא הופכת למסלול שאמור להחזיר למשפחה את הבית. אחד המקרים הבולטים הוא רחוב ירושלים בבת ים. שני מתחמים באזור, הכוללים יחד 24 מבנים וכ־424 יחידות דיור קיימות, נכנסו למסלול שיקום באמצעות התחדשות עירונית. אבל קיצור ההליך התכנוני הוא רק חלק מהפתרון.
המארגן: מי מחזיק את התהליך?
כאשר משפחות כבר פונו מבתיהן, האתגר אינו מסתכם בקידום תוכנית. צריך לחבר בין מאות בעלי זכויות, נציגויות, יזמים, רשויות תכנון, מס רכוש ומערך שלם של אנשי מקצוע. כאן מקבל המארגן המקצועי תפקיד רחב בהרבה מהדימוי המוכר של מי שמאגד בעלי דירות ומקדם חתימות.
אבי ברוקס, יו"ר לשכת המארגנים ובעלי מינהלת 38, אומר: "המקרה בבת ים, כמו גם ביתר המתחמים שנפגעו במלחמה, ממחיש יותר מתמיד את קריטיות תפקיד המארגן המקצועי והמוסמך בפרויקטים של התחדשות עירונית." לדבריו, במצבי משבר הארגון הופך לחלק קריטי מהיכולת להוציא את התוכנית לפועל.
"בכל מתחם התחדשות עירונית, ובטח במצבי משבר שבהם נדרש תיאום מורכב ורגיש בין דיירים שפונו מבתיהם, יזמים, רשויות התכנון ומס רכוש, תחת לוחות זמנים דוחקים ולחץ כבד – הניהול המקצועי והארגון הוא זה שיכריע אם התוכנית תצליח לצאת אל הפועל או תיתקע בבירוקרטיה."
הקושי גדול במיוחד כאשר הקהילה עצמה כבר התפזרה. משפחות מתגוררות בדיור זמני, בעלי הדירות מתמודדים במקביל עם השלכות הפגיעה ונדרשים לקבל החלטות משמעותיות על עתיד הנכס שלהם. ברוקס רואה במארגן את הגורם שאמור לחבר בין כל חלקי המערכת: "מארגן מקצועי, מטעם לשכת המארגנים, משמש כגורם מתכלל שמנווט את המסע בסביבה רוויית אי־ודאות, ומוודא שאכן כל תהליכי ההתחדשות יתורגמו לניהול פרויקטלי יעיל ולמציאות בשטח."
עורך הדין: מי שומר על הזכויות?
לצד ניהול התהליך קיימת משימה חשובה לא פחות: להגן על בעלי הדירות. כאשר בניין נפגע והדיירים כבר פונו, הייצוג המשפטי אינו מתחיל בהסכם העתידי מול היזם. הוא מתחיל בהתמודדות המיידית עם המציאות שנוצרה – מהזכויות מול הרשויות ומס רכוש ועד לדיור החלופי, הערבויות והזכויות בפרויקט העתידי. עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד עורכי הדין KDC, המייצג בעלי דירות במתחם בבת ים, מדגיש כי עצם יצירת המסלול המואץ אינה מספיקה.
"ההכרזה עצמה היא צעד מתבקש ומוצדק לחלוטין, אך המבחן האמיתי יוכרע אך ורק בקצב המימוש בפועל. משפחות שנותרו ללא קורת גג אינן יכולות להרשות לעצמן להמתין להליכים הרגילים."
לדבריו, הליווי המשפטי צריך להתפרס על פני כל הדרך: "החל ממיצוי הזכויות מול הרשויות ומס רכוש, דרך הבטחת פתרונות מגורים חלופיים ראויים והסדרת מערך הערבויות, ועד לרגע המיוחל של קבלת המפתח לדירה החדשה." דווקא הרצון להאיץ את השיקום מחדד את חשיבות ההגנה המשפטית. משפחה שרוצה לחזור הביתה במהירות נדרשת לקבל החלטות בעלות משמעות כלכלית ארוכת טווח בתקופה של לחץ ואי־ודאות.
קרן מדגיש: "כעת השאיפה היא לתרגם את המסלול הממשלתי המואץ ללוחות זמנים קשיחים ומחייבים, שלא יאפשרו לאף גורם למסמס את התהליך."
שני תפקידים – אותה מטרה
מתחמי השיקום מחדדים את ההבדל ואת החיבור בין שני התפקידים. המארגן מחזיק את התהליך הארגוני והפרויקטלי ומחבר בין בעלי הדירות, אנשי המקצוע, הרשויות והיזם. עורך הדין מייצג את בעלי הדירות ומוודא שבמהלך אותה התקדמות נשמרות זכויותיהם, ההסכמות מעוגנות והערבויות מספקות.
האחד אינו מחליף את השני.
הלקח הזה אינו שייך רק למתחמים שנפגעו במלחמה. גם בהתחדשות עירונית בשגרה בעלי הדירות ניצבים מול מערכת גדולה ומורכבת, שבה פרויקט יכול להתעכב בגלל חוסר תיאום, מחלוקות או בירוקרטיה.
במתחמי השיקום פשוט אין כמעט מרווח לטעויות.
מדינה יכולה לקצר הליכים, הרשויות יכולות לקדם תוכניות והיזם יכול לתכנן ולבנות. אבל בין ההחלטה הממשלתית לבין היום שבו בעל הדירה מקבל מחדש מפתח לבית נמצאת דרך ארוכה. בדרך הזאת בעלי הדירות צריכים את שניהם: מארגן שיחזיק ויתכלל את התהליך, ועורך דין שיוודא שלאורך כל הדרך נשמרות הזכויות שלהם.
המבחן האמיתי של המסלול החדש לא יהיה רק כמה מהר אושרה התוכנית – אלא כמה מהר, וכמה בטוח, הצליחו בעלי הדירות לעבור מהיום שבו איבדו את ביתם ליום שבו קיבלו את המפתח לבית החדש.
