400 אלף שקל לדירה או שהפרויקט לא יקרה

ענף ההתחדשות העירונית בישראל עובר בימים אלה שינוי עומק – כזה שמטלטל את אחת ההנחות המרכזיות שעליהן נשענו אלפי דיירים בעשור האחרון: דירה חדשה, ללא עלות. שלוש שנים לאחר חתימת הסכם פינוי־בינוי ברחוב הלל זכריה בעיר פתח תקווה, הודיעה חברת קטה נדל״ן לבעלי הדירות כי לא תוכל להוציא את הפרויקט לפועל בתנאים הקיימים – בשל היעדר כדאיות כלכלית. הפתרון שהוצע לדיירים חריג: הוספת כ־400 אלף שקל לכל דירה.
האלטרנטיבה: ביטול הפרויקט.

המספרים לא מסתדרים: עלויות עולות, מחירים לא

לפי גורמים בענף, הרווחיות בפרויקט ירדה לכ־2% בלבד – רף שאינו מאפשר קבלת ליווי בנקאי, שהוא תנאי הכרחי למימוש פרויקטים בהיקף כזה. מאחורי המספרים עומדת מציאות חדשה:

• עלייה חדה בעלויות הבנייה (חומרי גלם, כוח אדם, מימון)
• האטה ואף ירידה במחירי הדירות באזורים מסוימים
• הקשחת תנאי המימון מצד הבנקים

התוצאה: פרויקטים שתוכננו לפני 3–5 שנים, תחת הנחות אחרות לחלוטין, כבר אינם עומדים במבחן הכלכלי של 2026.

“הבטחות עבר כבר לא תמיד מחזיקות”

עו"ד והשמאי אורי רוזנצוייג, שותף במשרד RGG, מסביר כי מדובר בתופעה רחבה:

"בתקופה של עליית ריבית ועלויות הבנייה, דיירים מגלים שהבטחות עבר חתומות כבר לא תמיד מחזיקות. שחיקת הרווחיות היזמית מובילה לעיכובים, שינויים ואף ביטול פרויקטים, עם השלכות ישירות על איכות החיים, המיגון והתכנון הכלכלי של בעלי הדירות.
חוסר הוודאות פוגע גם בערך הדירות ובאמון בין הצדדים, ולכן היום יותר מתמיד נדרש ניהול זהיר ומקצועי מהיום הראשון, הצופה פני עתיד.
שמאי הדיירים כבר אינו רק מעריך שווי, אלא גורם מרכזי בניהול הסיכונים – מהיום הראשון ועד להצלחת הפרויקט – ובהבטחת היתכנות כלכלית אמיתית ושמירה על זכויות בעלי הדירות."

עסקה מורכבת – ולא רק בין דייר ליזם

רו"ח חגית קודמן, מנכ"לית לשכת המפקחים, מדגישה כי מדובר במערכת איזונים מורכבת:

"חשוב להבין שהתחדשות עירונית פועלת בתוך משולש עדין בין בעלי הדירות, היזמים, היועצים והרשות המקומית.
כדי לקדם פרויקטים בצורה נכונה ואפקטיבית, יש לבחון היטב באילו תנאים כל גורם נכנס לפרויקט וכיצד הוא תורם להצלחתו.
בסופו של דבר, התחדשות עירונית היא גם עסקה כלכלית – וכדי שהיא תצא לפועל ותצליח לאורך זמן, כל הצדדים המעורבים: היזם, בעלי הדירות והרשות – חייבים להרוויח."

“בלי רווחיות – אין פרויקט”

עו"ד איתי רם, שותף ומייסד משרד BGR, מחדד את עקרון הבסיס:

"התחדשות עירונית נשענת בראש ובראשונה על היתכנות כלכלית.
כדי שפרויקט ינוע קדימה ויגיע לביצוע, הוא חייב להיות רווחי – הן מנקודת מבטו של היזם והן מנקודת מבטו של גוף המימון.
פרויקט שאינו עומד ברף כלכלי לא יקודם בפועל, ולכן דווקא לבעלי הדירות יש אינטרס מובהק לוודא שמבנה העסקה נכון, מאוזן ובר-קיימא לאורך כל הדרך."

המשמעות: פחות פרויקטים, יותר אי ודאות

הנתונים כבר מצביעים על מגמה מדאיגה:

• ירידה של כ־17% בהתחלות בנייה בפרויקטי התחדשות עירונית ב־2025
• ירידה בהיקף היתרי הבנייה לעומת השנה הקודמת

מעבר לפגיעה הכלכלית, יש כאן גם השלכה ישירה על הביטחון האישי:
עיכוב בפרויקטים משמעותו עיכוב בהוספת ממ״דים לבניינים ישנים – דווקא בתקופה שבה הצורך במיגון נמצא בראש סדר העדיפויות.

ומה קורה בשרון?

בערים כמו רעננה, כפר סבא, הרצליה ו־הוד השרון – שבהן מקודמים עשרות פרויקטים – הסיפור מפתח תקווה עשוי להיות סימן לבאות.

אם המגמה תימשך, ייתכן שנראה:

• פתיחה מחדש של הסכמים עם דיירים
• דרישות לשינוי תנאים כלכליים
• או עצירה של פרויקטים בשל חוסר כדאיות

המשמעות ברורה: עידן ההתחדשות העירונית “הקלה” הסתיים. במקומו נכנס עידן חדש – מורכב יותר, מחושב יותר, ובעיקר כזה שבו גם הדיירים נדרשים להבין לעומק את הכלכלה שמאחורי העסקה.

השורה התחתונה

האירוע בפתח תקווה אינו רק סיפור נקודתי – אלא סימפטום.
המודל שעליו נשען ענף ההתחדשות העירונית בעשור האחרון נמצא תחת לחץ.

והשאלה הגדולה כעת:
האם המדינה, הרשויות והיזמים יתאימו את הכללים –
או שהדיירים יהיו אלה שישלמו את המחיר.