ביום 31.2.26 נכנס לתוקף תיקון מתבקש והכרחי למציאות לסעיף 49כב2 לחוק מיסוי מקרקעין – תיקון שמסמן שינוי עומק בהתנהלות פרויקטי ההתחדשות העירונית, ובעיקר באופן שבו קשישים נדרשים לקבל החלטות כלכליות מהותיות.
מדובר בתיקון לעוול מתמשך של שנים עבור אוכלוסיית הקשישים בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38, אשר יצר אי־ודאות משמעותית ופגע ביכולת הריאלית – ואולי החשובה ביותר – לממש את זכות הקשיש לחייב את היזם ברכישת דירתו.
מה השתנה עבור קשישים בהתחדשות עירונית?
ההחלטה הייתה חייבת להתקבל מוקדם מאוד – כבר בשלב קליטת הבקשה להיתר, כשאין ודאות לגבי שווי הדירה או עתיד הפרויקט.
ניתן להמתין עד ל"יום המכירה" (בדרך כלל קבלת היתר הבנייה), כשהפרויקט בשל ושווי הדירה ברור.
יותר ודאות, פחות סיכוני מס – ויכולת לקבל החלטה כלכלית נכונה בזמן הנכון.
עד כה, המציאות הייתה בעייתית: המועד האחרון שבו קשיש יכול היה למכור את זכויותיו ליזם וליהנות מהטבות המס הוגבל למועד "קליטת הבקשה להיתר". מדובר בשלב מוקדם מאוד בתהליך, לעיתים שנים לפני תחילת הביצוע בפועל – ובנקודת זמן שבה שווי הדירה העתידית עדיין אינו ידוע, והפרויקט עצמו רחוק מוודאות.
במילים פשוטות, קשישים נדרשו לקבל החלטה גורלית בתנאים של חוסר מידע, סיכון גבוה ואי־ודאות כלכלית.
כעת, התמונה משתנה באופן מהותי.
התיקון החדש, שנולד כחלק מהחוק לשיקום נזקי מלחמה, מזיז את קו הסיום קדימה – עד ל"יום המכירה", שבמרבית המקרים הוא המועד שבו מתקבל היתר הבנייה בפועל. מדובר בשלב שבו הפרויקט כבר מגובש, ודאותו גבוהה, ושווי הנכסים ברור הרבה יותר.
המשמעות ברורה: הקשיש אינו נדרש עוד למהר ולקבל החלטה מוקדמת, אלא יכול להמתין עד להבשלת הפרויקט, להבין את התמונה הכלכלית המלאה – ורק אז להחליט האם לממש את זכותו ולמכור את דירתו ליזם.
מעבר להיבט קבלת ההחלטות, לתיקון יש גם השלכות מיסוי משמעותיות. הוא מצמצם את החשיפה לסיכוני מס בתקופת ההמתנה הארוכה שבין הגשת הבקשה להיתר לבין קבלתו – תקופה שבה עלולים להתרחש שינויים משפטיים, תכנוניים או משפחתיים, שעלולים לפגוע בזכאות להטבות ואף להוביל לחיובי מס גבוהים.
כעת, מרבית הסיכון הזה נדחה לשלב שבו הפרויקט כבר מתקדם ומבוסס יותר – מה שמייצר רשת ביטחון משמעותית עבור הקשישים ובני משפחותיהם.
חשוב להדגיש כי התיקון אינו חל רק על עסקאות חדשות: הוא רלוונטי גם להסכמים שנחתמו בעבר, כל עוד לא הגיע "יום המכירה". בכך, הוא פותח חלון הזדמנויות ממשי עבור קשישים שכבר מצויים בתוך תהליכי התחדשות, אך טרם הגיעו לשלב המכר.
עם זאת, לצד הבשורה, נותרה סוגיה מהותית פתוחה. שיעור ההיוון שלפיו יחויב היזם לרכוש את דירת הקשיש עדיין לא הוסדר באופן מלא. מדובר בנקודת מחלוקת מרכזית בין יזמים לבעלי דירות, אשר משפיעה ישירות על שווי העסקה ועל כדאיותה.
כעת, הכדור עובר למגרש של מקבלי ההחלטות: שר המשפטים ושר הבינוי והשיכון נדרשים להשלים את המהלך ולקבוע מנגנון ברור לשיעור ההיוון – צעד שיכול להסיר חסם משמעותי נוסף בדרך ליישום אפקטיבי של התיקון.
השורה התחתונה ברורה: מדובר באחד התיקונים המשמעותיים ביותר בשנים האחרונות עבור אוכלוסיית הקשישים בהתחדשות עירונית – תיקון שמחזיר לידיהם שליטה, מצמצם סיכונים, ומאפשר קבלת החלטות מושכלת, בזמן הנכון ובתנאים נכונים יותר.
*האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מיסויי.*
