מה עושים כשכמעט כל בעלי הדירות רוצים התחדשות עירונית – ודייר אחד מסרב לחתום? עו"ד יובל פלדה, שייצג לאחרונה 35 בעלי דירות בפרויקט ברעננה וזכה בתביעה נגד הדיירת המתנגדת, מסביר מדוע לא כל התנגדות הופכת אדם ל"דייר סרבן", מתי נכון לעבור מהידברות להליך משפטי ואיך מנהלים נכון את אחד המכשולים הרגישים בדרך להתחדשות.
אחד הרגעים המתסכלים ביותר בפרויקט התחדשות עירונית מגיע כאשר כמעט הכול כבר מוכן: רוב גדול של בעלי הדירות חתמו, היזם מתקדם, קיימות בטוחות והפרויקט יכול לצאת לדרך – אבל בעל דירה אחד מסרב.
זה בדיוק המקרה שבו טיפל לאחרונה עו"ד יובל פלדה, המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית.
בפרויקט ברחוב ההגנה 89–93 ברעננה חתמו 35 מתוך 36 בעלי הדירות על הסכם להריסת הבניינים הקיימים והקמת בניינים חדשים במסגרת תמ"א 38/2. דיירת אחת סירבה לחתום.
לאחר שהניסיונות לקדם את הפרויקט בהסכמה לא הבשילו, הגיע המקרה להכרעת המפקח על רישום המקרקעין בפתח תקווה. פלדה ייצג את בעלי הדירות בהליך – והתביעה התקבלה.
המפקח קבע כי בנסיבות המקרה מדובר בסירוב בלתי סביר. הדיירת חויבה גם בהוצאות משפט בסך 15 אלף שקל.
"המטרה היא לא להילחם בדייר – אלא להבין מדוע הוא מתנגד"
לדברי עו"ד פלדה, אחת הטעויות בפרויקטים של התחדשות עירונית היא למהר ולהגדיר כל בעל דירה שמתנגד כ"דייר סרבן".
מאחורי התנגדות יכולים לעמוד חששות אמיתיים: התמורה המוצעת, הביטחונות, המעבר לדירה חלופית, מצבו האישי של הדייר או חוסר אמון בתהליך.
לכן, עוד לפני שפונים לערכאות, צריך לברר מה עומד מאחורי ההתנגדות ולנסות לפתור את המחלוקת.
אבל יש גם נקודה שבה ההידברות מגיעה למיצוי.
כאשר רוב מכריע של בעלי הדירות מבקש להתקדם, העסקה מגובה בבטוחות וההתנגדות אינה נשענת על טעמים המצדיקים את עצירת הפרויקט – ניתן לפנות למסלול המשפטי שמאפשר לרוב להתקדם.
35 מתוך 36 בעלי הדירות.
המקרה ברעננה היה מובהק במיוחד: כ־97% מבעלי הדירות כבר חתמו.
במסגרת הדיון נבחנו בין היתר התמורות, הבטוחות, הליווי הבנקאי ומצבו התכנוני של הפרויקט. בנסיבות אלה קבע המפקח כי נטל ההוכחה עבר לדיירת המתנגדת – והיא לא הציגה הצדקה מספקת לסירובה.
הממ"ד הוא לא מותרות
לפסק הדין היה גם היבט נוסף שרלוונטי במיוחד לתקופה הנוכחית: המיגון.
המפקח התייחס לחשיבותו של הממ"ד וקבע כי הוא אינו בגדר מותרות, אלא אמצעי הגנה הכרחי ומציל חיים. בבניינים ותיקים ללא מיגון, המשמעות של עיכוב התחדשות עירונית עשויה אפוא להיות רחבה בהרבה מהשאלה כמה מטרים יקבל כל בעל דירה.
לא להגיע לתביעה לא מוכנים
לדברי פלדה, טיפול בדייר מתנגד מתחיל הרבה לפני כתב התביעה.
כדי שהליך משפטי יצליח, נדרשת עבודת הכנה: הסכם מסודר, תמורות שניתן להסביר ולהצדיק, בטוחות מתאימות, תיעוד של התהליך וניסיון אמיתי להגיע להסכמה.
ההליך המשפטי צריך להיות השלב האחרון – לא הראשון.
דווקא משום שהחוק מעניק כלים להתמודדות עם סירוב בלתי סביר, חשוב להשתמש בהם באופן מדויק ולא להפוך מחלוקת שניתן לפתור למלחמה בין שכנים.
בין זכות היחיד לזכות הרוב
תיק ההגנה ברעננה ממחיש את האיזון שמלווה כמעט כל פרויקט התחדשות: זכותו של בעל דירה להגן על רכושו ועל האינטרסים שלו אינה נעלמת משום שהשכנים רוצים להתקדם.
אבל גם בעל דירה יחיד אינו מחזיק בזכות בלתי מוגבלת לעצור פרויקט של בניין שלם.
וכאן, מסביר עו"ד פלדה, נמצא אחד התפקידים החשובים של עורך הדין המלווה את בעלי הדירות: לזהות מוקדם את מוקדי ההתנגדות, לנסות לפתור אותם בהסכמה – ולדעת מתי הסירוב כבר מחייב מעבר למסלול המשפטי.
"המטרה בהתחדשות עירונית אינה לנצח את הדייר המתנגד. המטרה היא להביא את בעלי הדירות לפרויקט בטוח, נכון וניתן לביצוע. אבל כאשר כל הניסיונות מוצו וסירוב של יחיד מונע מהרוב המכריע להתקדם – צריך לדעת גם לפעול."
עו"ד יובל פלדה
