תסתכלו על מפת כפר סבא של היום – ותנסו לדמיין אותה בעוד 15 שנה. לא רק שכונות חדשות בשולי העיר ולא עוד מתחם אחד או שניים של פינוי־בינוי. חלקים שלמים מכפר סבא הקיימת עומדים להיבנות מחדש.
במזרח – יוספטל עומדת בפני מהלך התחדשות של יותר מ־4,000 יחידות דיור. בתקומה, אחרי שנים ארוכות של תכנון, מחלוקות ועיכובים, הדירות הראשונות כבר הגיעו לשלב האכלוס והמתחם ממשיך לשלביו הבאים. בקפלן מתקדם מתחם הנביאים–יחזקאל. במרכז העיר, מתחם השדרה אמור לחבר באמצעות מהלך התחדשות אחד את גאולה, אגרון וגלר. בצפון־מערב, שיכון עלייה נכנס למפת ההתחדשות, ולצדם מתקדמים מתחמים נוספים שמשנים בהדרגה את העיר הוותיקה.
כשמסתכלים על כל אחד מהם בנפרד, רואים פרויקט. כשמחברים אותם על המפה – רואים עיר שמשנה את עצמה מבפנים.
יוספטל: לא פרויקט – שכונה חדשה בתוך שכונה קיימת
אי אפשר לדבר על עתיד ההתחדשות העירונית בכפר סבא בלי להתחיל ביוספטל. באפריל אישרה מועצת העיר את קידום תוכנית ההתחדשות הגדולה של השכונה בדרך לוותמ"ל.
המספרים ממחישים את קנה המידה: כ־4,140 יחידות דיור חדשות – כ־2,754 דירות במסגרת מתחמי הפינוי־בינוי בשכונה עצמה ועוד כ־1,386 יחידות בשטחי ההרחבה. התוכנית חולקה ל־18 מתחמי מימוש, כדי לאפשר את קידומה בשלבים.
זה כבר לא פינוי־בינוי במובן הישן של המושג. מדובר למעשה בתכנון מחדש של חלק משמעותי ממזרח כפר סבא. אם התוכנית תתממש, יוספטל של העתיד תהיה צפופה וגבוהה יותר, אבל גם אמורה לקבל שטחים ירוקים, מוסדות ציבור, מערך רחובות ותשתיות המתאימים למספר גדול בהרבה של תושבים.
וזה בדיוק המבחן. ביוספטל לא בונים שכונה על קרקע ריקה. בונים שכונה חדשה במקום שבו כבר קיימת שכונה, חיים אנשים וקיימת קהילה. לכן בעוד 15 שנה אפשר יהיה לבחון את הצלחת ההתחדשות של כפר סבא דווקא כאן: לא רק לפי מספר הדירות שנבנו, אלא לפי השאלה האם יוספטל החדשה תהיה שכונה טובה יותר מיוספטל שהייתה כאן לפניה.
תקומה: העתיד כבר התחיל
אם יוספטל מייצגת את העתיד הגדול שעוד נמצא בתכנון, תקומה מוכיחה שהשינוי כבר מתרחש. זהו אחד ממיזמי ההתחדשות הגדולים בכפר סבא: 294 דירות קיימות מפונות ובמקומן מתוכננות 1,068 יחידות דיור חדשות על שטח של כ־88.9 דונם. ביולי כבר היו 244 הדירות הראשונות בשלבי סיום לקראת אכלוס, ובמקביל אושר שינוי שלביות שאפשר את המשך קידום המתחם.
המשמעות של תקומה גדולה בהרבה מאלף דירות. כאן אפשר לראות במציאות מה קורה כאשר מתחם ותיק משנה את קנה המידה שלו: בניינים חדשים, הרבה יותר תושבים, שינוי בקו הרקיע ודרישה מחודשת לשטחי ציבור ולתשתיות. מה שהיה במשך שנים תוכנית על שולחנות הוועדות הופך לשכונה. ובמובן הזה, תקומה היא הצצה לכפר סבא של העתיד.
קפלן ויוספטל מתחילות להתחבר לסיפור אחד
גם בשכונת קפלן מתקדם שינוי. בפברואר אושר קידום עקרוני של תוכנית הפינוי־בינוי במתחם הנביאים–יחזקאל. התוכנית התעכבה בין היתר כאשר העירייה בחנה את האפשרות לשלב אותה במהלך הרחב יותר של יוספטל.
הפרט הזה חשוב. הוא ממחיש את המעבר מחשיבה על בניין או אפילו על מתחם לחשיבה על אזור שלם. ככל שההתחדשות העירונית מתרחבת, הגבולות בין הפרויקטים מתחילים להיטשטש. פרויקט אחד משפיע על הכביש שלידו, על בית הספר שמשרת גם את המתחם הבא ועל השטח הציבורי שמשותף לשכונה כולה. בעתיד, יוספטל וקפלן לא יוכלו להיות אוסף של פרויקטים עצמאיים. הם יצטרכו לתפקד כחלק מאותו מרחב עירוני.
מרכז העיר: ההתחדשות מגיעה לגאולה, אגרון וגלר
השינוי אינו מוגבל למזרח כפר סבא. במאי התקדם "מתחם השדרה", אחד ממהלכי ההתחדשות המשמעותיים במרכז העיר. כ־120 דירות ישנות מיועדות להריסה ובמקומן מתוכננות כ־387 דירות בתשעה מבני מגורים, לצד שדרה ירוקה, מסחר ומרחבים קהילתיים. התוכנית נועדה ליצור חיבור בין מתחמי גאולה, אגרון וגלר.
וזה אולי אחד הכיוונים המעניינים ביותר בהתחדשות של כפר סבא. לא רק להחליף דירה ישנה בדירה חדשה – אלא להשתמש בפרויקט כדי לחבר מחדש חלקים של העיר. השדרה המתוכננת הופכת במקרה הזה לחלק מהפרויקט לא פחות מהבניינים. אם הגישה הזאת תתרחב, ההתחדשות העירונית יכולה לשנות גם את חוויית הרחוב: יותר הליכה, יותר שטחים ירוקים, מסחר קרוב לבית ומרחבים שבהם הקהילה נפגשת.
שיכון עלייה: גם צפון־מערב העיר משתנה
בצד השני של העיר נמצאת שיכון עלייה. ברחוב רמז אושרה תוכנית שבה חמישה מבנים ותיקים ובהם 66 דירות אמורים להתחלף בשלושה מבנים חדשים ובהם 233 יחידות דיור.
במתחם האחדות 2–6 מקודמת תוכנית נוספת: שלושה מבנים ובהם 42 דירות קיימות מיועדים להריסה. התוכנית גם הפכה לזירת מחלוקת תכנונית בין הוועדה המקומית לוועדה המחוזית.
שיכון עלייה ממחישה היטב עד כמה מפת ההתחדשות כבר אינה ממוקדת באזור אחד. ממזרח העיר ועד צפון־מערבה, שכונות שנבנו בתקופות אחרות מתחילות לעבור לדור הבא שלהן.
הדרים הראשונים: מהבניין הבודד למתחם
גם מתחם התפוז בשכונת הדרים הראשונים מספר סיפור חשוב. אחרי שנים של סחבת ותוכניות שלא יצאו לפועל, שינוי במדיניות העירונית והמעבר מפרויקטים נקודתיים של תמ"א 38 לתכנון פינוי־בינוי מתחמי הביאו את המתחם לאישור תב"ע ולבחירת יזם.
וזה שינוי תפיסתי משמעותי. במקום לשאול רק מה אפשר לבנות על כל מגרש, מתחילים לשאול מה נכון לעשות עם הרחוב, עם המתחם ועם השכונה. זו כנראה תהיה אחת המגמות שיקבעו כיצד תיראה כפר סבא בעשור הבא.
אלי כהן: עוד שכונה על מפת השינוי
גם מתחם אלי כהן נמצא על מפת ההתחדשות. במתחם שבין הרחובות ויצמן, גייסות השריון, אח"י דקר ואח"י אילת קיימים 11 מבנים ובהם 235 יחידות דיור המיועדות לפינוי במסגרת מהלך ההתחדשות.
גם כאן מדובר בתהליך שנמשך שנים. וככל שעוד מתחמים כאלה מבשילים, מתחילה להתברר התמונה הגדולה: כפר סבא של העתיד לא תהיה עיר שבה "יש כמה פרויקטים של פינוי־בינוי". ההתחדשות עצמה תהפוך לאחד הכוחות המרכזיים שמעצבים את העיר.
העיר משתנה – אבל הרחוב חייב להשתנות איתה
וזו הנקודה שבה צריך להפסיק לספור דירות ולהתחיל לדבר על עיר. אלפי יחידות דיור חדשות פירושן אלפי משפחות נוספות בתוך המרקם הקיים. הן צריכות בתי ספר, גני ילדים, כבישים, תחבורה ציבורית, שטחים ירוקים, מדרכות, מקומות חניה, מסחר ושירותים.
אם כל מתחם ייבנה כפרויקט נדל"ני עצמאי, העיר תקבל בניינים חדשים – אבל תישאר עם תשתיות שתוכננו לעיר של פעם. אם ההתחדשות תנוהל ברמת השכונה, היא יכולה לעשות הרבה יותר. היא יכולה ליצור רחובות טובים יותר, לחבר שכונות שהיום מנותקות זו מזו, להוסיף שטחים ציבוריים ולבנות מחדש חלקים שלמים של העיר.
אז איך תיראה כפר סבא בעוד 15 שנה?
בחלקים מסוימים – שונה מאוד. ביוספטל, הבינוי הוותיק עשוי להתחלף ברובע עירוני חדש עם יותר מ־4,000 יחידות דיור. בתקומה כבר אפשר יהיה לראות מתחם חדש במקום מאות הדירות הישנות. בקפלן, שיכון עלייה, הדרים הראשונים, אלי כהן ובמרכז העיר ימשיכו להתחלף בניינים ומתחמים ותיקים בבנייה חדשה.
קו הרקיע יהיה גבוה יותר והצפיפות תגדל. אבל השינוי החשוב באמת עשוי להתרחש דווקא בגובה העיניים – במדרכה, בשדרה, בגינה, בדרך לבית הספר ובחיבור בין שכונה אחת לאחרת.
לבנות מחדש – בלי למחוק
לכפר סבא יש יתרון וגם אתגר. בניגוד לשכונה חדשה שנבנית על קרקע פתוחה, כאן כבר יש עיר. יש עצים ותיקים, יש רחובות, יש בתי ספר, יש מרכזים שכונתיים ובעיקר – יש קהילות שחיות במקום עשרות שנים.
לכן ההתחדשות של כפר סבא אינה יכולה להתחיל ולהסתיים בהריסת בניינים. היא צריכה לקחת את מה שעובד בעיר הקיימת ולבנות סביבו את העיר הבאה.
תשפ"ו הייתה שנה שבה אפשר היה כבר לראות את שני קצות התהליך: מצד אחד יוספטל, אחת מתוכניות ההתחדשות הגדולות שעוד נמצאות בדרך למימוש; ומצד שני תקומה, שבה הדירות הראשונות כבר מגיעות לאכלוס. וביניהן נמצאת מפת ההתחדשות ההולכת ומתמלאת של כפר סבא.
בעוד 15 שנה השאלה לא תהיה כמה בניינים חדשים נבנו בעיר. השאלה תהיה האם כפר סבא הצליחה להשתמש בהתחדשות כדי לבנות מחדש את השכונות שלה – ולהפוך אותן למקומות טובים יותר לחיות בהם.
