השבוע האחרון של אוקטובר סיפק הצצה מרתקת לעתיד הנדל"ן בשרון. תוכניות שהחלו להתגלגל לפני שנים ארוכות הגיעו לאבני דרך משמעותיות, אלפי דירות נוספות נמצאות בשלבי תכנון, וההיערכות למטרו ממשיכה לשנות את כללי המשחק. אלא שלצד הבשורות הגדולות, מתחדדת השאלה המוכרת: מתי יהפכו התוכניות שעל הנייר לבניינים, לשכונות ולמרחבים עירוניים שאפשר לחיות בהם?
בכפר סבא אושרה תוכנית שעשויה לשנות לחלוטין את אזור התעשייה הוותיק. בהוד השרון הוחלט לקדם תוכנית שתוסיף יותר מ־3,000 דירות בלב העיר. בהרצליה התקדמה אחת מתוכניות הפינוי־בינוי הגדולות, וברעננה נפרדו השבוע מחיים מידן, מהדמויות המזוהות עם תנופת הבנייה בעיר.
אלה הסיפורים המרכזיים של השבוע במיקומי.
כפר סבא: 615 דונם בדרך למהפכה עירונית
אחת הבשורות התכנוניות הגדולות של השבוע הגיעה מכפר סבא. אחרי שנים של דיונים ותכנון, אושרה תוכנית המתאר לאזור התעסוקה פארק המוביל, המשתרעת על כ־615 דונם באזור התעשייה הוותיק של העיר.
מדובר במהלך שעשוי לשנות מהיסוד את פני האזור: במקום מתחם המאופיין כיום במפעלים, מחסנים, בתי מלאכה ומרכזי מסחר, מבקשת התוכנית ליצור רובע עירוני המשלב תעסוקה, מסחר, מגורים, מבני ציבור ושטחים פתוחים.
כבר בינואר 2023 דיווחנו בכפר סבא ניוז על התוכנית שהגישה העירייה, שכללה תוספת של 778,199 מ"ר זכויות בנייה ואפשרות להקמת מגדלים בגובה של עד 82 מטרים. כעת, עם אישור התוכנית, החזון התכנוני מתקרב לשלב המימוש. חשוב להדגיש כי נתוני השטח והגובה פורסמו ביחס לגרסת התוכנית מ־2023, והזכויות המחייבות הן אלה שנקבעו במסמכים המאושרים.
אבל הבשורה האמיתית אינה מסתכמת במספר המטרים הרבועים. מדובר בשינוי תפיסתי של אזור התעשייה כולו ובאפשרות ליצירת מוקד עירוני חדש, שיתחבר לשכונות המגורים, לרחוב ויצמן ולתחנות המטרו המתוכננות.
עבור בעלי הקרקעות והנכסים מדובר בפוטנציאל כלכלי משמעותי. עם זאת, לא כל בעלי הנכסים יוכלו להתחיל לבנות מיד. בחלק מהמגרשים ניתן יהיה לקדם הליכי רישוי בכפוף לתנאי התוכנית, ובאחרים יידרשו תוכניות נוספות והליכי איחוד וחלוקה.
השאלות הגדולות שנותרו פתוחות נוגעות לקצב המימוש, למימון התשתיות, לעומסי התחבורה ולהשפעה האפשרית על ערכי הנדל"ן.
לכתבה המלאה במיקומי: אושרה תוכנית הענק בכפר סבא – מה יקרה ל־615 דונם ומי יוכל להתחיל לבנות?
הוד השרון: מתחם התפר גדל ל־3,085 דירות – והמטרו משנה את התכנון
בהוד השרון התקבלה השבוע החלטה שעשויה לשנות את מרכז העיר. הוועדה המחוזית מרכז החליטה לקדם להפקדה לפי סעיף 106(ב) את תוכנית מתחם התפר, המשתרעת על כ־276 דונם בין מגדיאל לרמתיים.
התוכנית, שמקודמת כבר כעשור, עברה שינוי משמעותי בעקבות מדיניות הציפוף סביב תחנות המטרו המתוכננות. מספר יחידות הדיור גדל מ־1,755 ל־3,085 – תוספת של 1,330 דירות, כ־76% יותר מהתכנון הקודם.
לצד הדירות מתוכננים מגדלים בגובה של עד 26 קומות, שטחי מסחר, מוסדות ציבור, דיור מוגן ופארק עירוני באורך של כ־800 מטרים.
המהלך עשוי לשנות את קו הרקיע של הוד השרון וליצור חיבור עירוני חדש בין חלקיה השונים. אלא שככל שהיקף הבנייה גדל, כך מתחדדת שאלת התשתיות.
האם הכבישים, בתי הספר והשירותים העירוניים יוכלו להתמודד עם אלפי תושבים נוספים? ומה יקרה אם הדירות החדשות יאוכלסו שנים לפני שהמטרו יתחיל לפעול?
מיקומי מלווה את הסיפור לאורך זמן. כבר ביולי 2025 התייחס עו"ד אמיר יקותיאל בטור שפרסם אצלנו להיקפי הבנייה המתוכננים במתחם ולשאלת יכולתו של שוק הנדל"ן המקומי לקלוט את תוספת הדירות.
ההחלטה השבוע היא התקדמות משמעותית, אך עדיין לא אישור סופי לבנייה. התוכנית תידרש להמשך הליכים תכנוניים לפני שניתן יהיה להתקדם למימושה.
לכתבה המלאה: הוד השרון משנה את פניה – 3,085 דירות ומגדלים של 26 קומות במתחם התפר
הרצליה: מתחם בן גוריון הוכרז רשמית לפינוי־בינוי
גם בהרצליה נרשמה השבוע התקדמות משמעותית. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הכריזה רשמית על מתחם בן גוריון כמתחם פינוי־בינוי, צעד נוסף בדרך לקידום תוכנית הכוללת 1,339 דירות חדשות.
המתחם משתרע על כ־90 דונם בדרום העיר, ובמסגרת התוכנית צפויים להתפנות מאות דירות ותיקות לטובת בנייני מגורים חדשים, מגדלים של עד 25 קומות, שטחי מסחר ותעסוקה, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים.
מיקומי פרסם את פרטי התוכנית כבר באוגוסט האחרון, המשיך לעקוב אחר קידומה בספטמבר, והשבוע דיווח על ההכרזה הממשלתית.
ההכרזה מעניקה לפרויקט מסגרת משפטית וכלכלית חשובה, אך אינה מהווה היתר בנייה. התוכנית עדיין נדרשת להשלים את הליכי התכנון, וביצועה תלוי גם בהתקדמות תשתיות התחבורה.
כאן טמונה אחת הנקודות המעניינות ביותר בסיפור. התוכנית נמצאת בסמוך לתחנת מטרו עתידית, והיקף הבנייה שניתן יהיה לממש תלוי גם ביכולת לספק פתרונות תחבורתיים מתאימים.
הרצליה, כמו ערים אחרות בשרון, מבקשת לצופף את המרקם העירוני הקיים. אולם ככל שהתוכניות הופכות גדולות יותר, כך גדלה החשיבות של תיאום בין תוספת הדירות לבין פיתוח התשתיות.
לכתבה המלאה: מתחם הענק בהרצליה עם 1,339 דירות הוכרז רשמית לפינוי־בינוי
כפר סבא: תוכניות הענק מתקדמות, אבל מערכת התכנון ניצבת במבחן
אישור תוכנית פארק המוביל אינו עומד לבדו. כפר סבא מתמודדת עם שורה של תוכניות גדולות, ובהן מתחם קניאל, תוכנית בן יהודה צפון והפיתוח העתידי של תע"ש השרון.
במתחם קניאל, למשל, התוכנית הכוללת 880 דירות, 500 יחידות דיור מוגן ושטחי תעסוקה ומסחר ממשיכה לעורר התנגדות מצד תושבים בשכונה הירוקה.
כל אלה מתרחשים בתקופה רגישה במיוחד עבור העירייה, על רקע החקירה המתנהלת בעניינם של בכירים ברשות והשלכותיה על פעילות מערכות העירייה.
השאלה המרכזית אינה רק אילו תוכניות יאושרו, אלא האם מערכת התכנון והבנייה העירונית תוכל לקדם אותן במקצועיות, בשקיפות ובקצב שיאפשר להפוך זכויות בנייה לפרויקטים בפועל.
כפר סבא ניצבת בפני הזדמנות גדולה, אבל גם בפני מבחן של יכולת ביצוע ואמון ציבורי.
לכתבות נוספות על כפר סבא במיקומי
רעננה, הרצליה והוד השרון: המטרו כבר משנה את פני הערים
אחד המכנים המשותפים לסיפורי השבוע הוא השפעת המטרו על התכנון העירוני, עוד לפני שהחלו לפעול הרכבות.
ברעננה מקודמת תוכנית מתאר כוללנית המביאה בחשבון ארבע תחנות מטרו מתוכננות, ציפוף עירוני וחיזוק הקשר בין השכונות למרכז העיר ולרחוב אחוזה.
בהרצליה מקדמים מדיניות המכוונת להגדלת השימוש בתחבורה ציבורית, הליכה ורכיבה על אופניים, לצד צמצום התלות ברכב הפרטי.
בהוד השרון כבר אפשר לראות כיצד מדיניות הציפוף סביב המטרו משפיעה באופן ישיר על מספר הדירות ועל גובה הבניינים המתוכננים.
המשמעות רחבה הרבה יותר מהקמת תחנות רכבת. המטרו משנה את תפיסת התכנון, את זכויות הבנייה, את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים ואת האופן שבו הערים מתייחסות לשטחי ציבור, מסחר ותעסוקה.
אבל לצד ההזדמנות נוצר גם סיכון: פיתוח מואץ של אלפי יחידות דיור לפני הפעלת מערכת הסעת ההמונים עלול להעמיס על תשתיות התחבורה הקיימות.
האתגר של ראשי הערים ומוסדות התכנון יהיה להבטיח שהפיתוח העירוני והתחבורה יתקדמו יחד.
לכתבה במיקומי: רעננה מתכננת מחדש את העיר – תוכנית המתאר הכוללנית יוצאת לדרך
נפרדים מחיים מידן: האיש שבנה חלק מרעננה
לצד תוכניות הענק וההחלטות התכנוניות, השבוע נפרד ענף הנדל"ן בשרון מחיים מידן ז"ל, יו"ר ובעלי קבוצת בוני בניין, שהלך לעולמו לאחר מאבק ממושך במחלה קשה.
מידן היה מבוני רעננה, במובן המילולי והאנושי של המילה. במשך יותר מחמישה עשורים היה מעורב בפיתוח ענף הבנייה, והמשיך את דרכו של אביו, אליעזר מידניק, ממייסדי החברה בשנת 1972.
פעילות החברה ניכרת ברחבי רעננה, לא רק בבנייני מגורים אלא גם במוסדות ציבור וחינוך מוכרים, ובהם תיכון אביב, קריית החינוך מטרווסט, בית הספר פעמונים ובית יד לבנים.
בשנים האחרונות פעל מידן לצד בניו, אלון ונועם, הממשיכים את הדרך המשפחתית בניהול החברה.
מעבר לעשייה העסקית, מכריו ובני משפחתו תיארו אדם בעל חזון, נחישות, אהבת חיים ואמונה גדולה ביכולת להתגבר על קשיים.
בריאיון שהעניק לרעננה ניוז בשנת 2023, לרגל חגיגות היובל לחברה, סיפר על ההתרגשות שהוא חש בכל פתיחת שנת לימודים, כאשר אלפי תלמידים נכנסים לבתי הספר שהחברה בנתה.
אולי זהו הביטוי המדויק ביותר למורשת שהותיר: לא רק מבנים ופרויקטים, אלא מקומות שבהם דורות של תושבים לומדים, חיים וגדלים.
לכתבה במיקומי: חיים מידן, יו"ר בוני בניין וממבוני רעננה, הלך לעולמו
עוד השבוע בענף: דניאל הגרי פגש את בכירי הנדל"ן
קבוצת מכלול מימון קיימה השבוע את האירוע השנתי שלה בהשתתפות יזמים ומנהלי חברות נדל"ן מובילות. במרכז האירוע עמדה הרצאתו של דובר צה"ל לשעבר, תא"ל במיל' דניאל הגרי, ששיתף את המשתתפים בסיפורים מאחורי הקלעים של המלחמה ובאתגר של שמירה על אמון הציבור. באירוע הציגה הנהלת הקבוצה גם את תוכניותיה לשנה הקרובה ואת פעילותה בתחום המימון החוץ־בנקאי.
לכתבה: מאחורי הקלעים של המלחמה – הגרי התארח במכלול מימון
השבוע שבו התוכניות התקדמו – והמבחן האמיתי עוד לפנינו
אם יש מסקנה אחת שעולה מהשבוע האחרון, היא שהשרון נמצא בעיצומו של שינוי תכנוני עמוק.
בכפר סבא מקדמים רובע תעסוקה חדש, בהוד השרון מתכננים אלפי דירות בלב העיר, בהרצליה מתקדמים מתחמי פינוי־בינוי גדולים וברעננה נערכים לעתיד שבו המטרו עשוי לשנות את מרכז העיר.
אבל מאחורי המספרים הגדולים מסתתרת שאלה פשוטה: האם הרשויות ומוסדות התכנון יצליחו לתרגם את החזון למציאות עירונית טובה יותר?
אישור תוכנית אינו מבטיח בנייה מיידית, הכרזה על מתחם אינה מבטיחה פינוי קרוב, ותכנון תחנת מטרו אינו מבטיח שהרכבת תגיע לפני הדיירים החדשים.
במיקומי נמשיך לעקוב אחרי התוכניות גם לאחר שהכותרות יתחלפו: אחרי ההיתרים, התשתיות, לוחות הזמנים וההשפעה על בעלי הנכסים והתושבים.
כי בסופו של דבר, הסיפור הגדול של הנדל"ן בשרון אינו רק כמה דירות ייבנו או כמה מטרים רבועים יתווספו. השאלה החשובה היא איזה אזור אנחנו בונים לדורות הבאים.
