החלטה עקרונית של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז עשויה להשפיע על אופן חישוב היטלי ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ. הוועדה קבעה כי הפטור מהיטל השבחה בגין שטחי ממ"דים אינו מוגבל רק למקרים של מימוש זכויות באמצעות היתר בנייה, אלא יכול לחול גם כאשר מדובר בעסקת קומבינציה.
ההחלטה התקבלה במסגרת עררים שעסקו בשאלת תחולת הפטור על ממ"דים בעסקאות קומבינציה – מנגנון מקובל מאוד בתחום ההתחדשות העירונית, שבו בעלי הקרקע מתקשרים עם יזם ומקבלים חלק מהדירות החדשות שייבנו בפרויקט בתמורה להעברת חלק מזכויותיהם במקרקעין.
בין המשיבות להליך הייתה גם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה, אשר טענה כי עסקת קומבינציה מהווה למעשה "מימוש זכויות בדרך של מכר", ולכן אינה זכאית לפטור הקבוע בחוק עבור שטחי ממ"דים. לטענת הוועדה המקומית, הפטור נועד למקרים שבהם המימוש נעשה באמצעות קבלת היתר בנייה ולא במסגרת עסקה מסחרית בין בעלי הקרקע ליזם.
ועדת הערר דחתה את הפרשנות הזו וקבעה כי יש לבחון את מהות העסקה ואת תכליתה הכלכלית, ולא רק את המבנה המשפטי שלה. בהחלטה צוין כי בעסקאות קומבינציה רבות, ובמיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, כל ההיגיון הכלכלי של העסקה מבוסס על האפשרות להקים בניין חדש. ללא היתר בנייה וללא מימוש הפרויקט, לעסקה עצמה אין ערך ממשי.
הוועדה הוסיפה כי מטרת המחוקק הייתה לעודד בניית מרחבים מוגנים ולהסיר חסמים כלכליים בפני הקמתם. לכן, שלילת הפטור רק משום שהפרויקט מבוצע באמצעות עסקת קומבינציה אינה עולה בקנה אחד עם תכלית החוק.
חשיבות היטלי ההשבחה לרשויות המקומיות
מבחינת העירייה, היטלי ההשבחה מהווים מקור הכנסה חיוני למימון תשתיות, מוסדות ציבור, כבישים, גני ילדים ובתי ספר הנדרשים בעקבות תוספת האוכלוסייה. מנגד, בענף ההתחדשות העירונית טוענים כי כל עלייה בנטל הכלכלי המוטל על הפרויקטים מקשה על קידומם ועלולה לגרום לכך שחלק מהמיזמים כלל לא ייצאו לפועל.
על רקע זה, החלטת ועדת הערר נתפסת בענף הנדל"ן כהכרעה משמעותית שמגבילה את יכולתן של ועדות מקומיות לפרש את הוראות החוק באופן מצמצם ולהרחיב את גביית היטלי ההשבחה.
השלכות על ההתחדשות העירונית ברעננה
המשמעות המעשית של ההחלטה עשויה להיות רחבה במיוחד ברעננה. העיר נמצאת בעיצומו של גל התחדשות עירונית הכולל עשרות פרויקטים של הריסה ובנייה ופינוי-בינוי בשכונות הוותיקות, לצד תוכניות אסטרטגיות רחבות היקף במרכז העיר.
במקביל מקודמת בימים אלה תוכנית ההתחדשות הגדולה של מרכז רעננה סביב רחוב אחוזה ותחנת המטרו העתידית, הכוללת אלפי יחידות דיור חדשות, שטחי מסחר ותעסוקה ומאות דונמים של התחדשות עירונית. כל שינוי באופן חישוב היטלי ההשבחה עשוי להשפיע על הכדאיות הכלכלית של פרויקטים עתידיים ועל היכולת לקדם אותם.
גורמים בענף מעריכים כי ההחלטה עשויה להפחית את היקף החיובים בחלק מהמיזמים, להעניק ודאות רבה יותר ליזמים ולבעלי דירות ולצמצם מחלוקות עתידיות מול הרשויות המקומיות. בנוסף, היא מחזקת את המדיניות הממשלתית המעודדת בניית ממ"דים ומרחבים מוגנים כחלק בלתי נפרד מההתחדשות העירונית.
מעבר לסוגיה משפטית
למרות שמדובר לכאורה במחלוקת משפטית סביב פרשנות חוק היטל השבחה, מאחורי ההחלטה מסתתר ויכוח רחב יותר על עתיד ההתחדשות העירונית בישראל. בעוד הרשויות המקומיות מבקשות לשמור על מקורות הכנסה שיאפשרו להן לממן את צורכי הפיתוח, המדינה מבקשת להסיר חסמים ולעודד בנייה חדשה וממוגנת.
ועדת הערר בחרה הפעם להעדיף את תכלית החוק – עידוד בניית ממ"דים – על פני הפרשנות המצמצמת שהציגו חלק מהוועדות המקומיות, ובהן גם רעננה. עבור בעלי הדירות והיזמים הפועלים בעיר, מדובר בהחלטה שעשויה להשפיע על פרויקטים רבים בשנים הקרובות ולחזק את הכדאיות הכלכלית של ההתחדשות העירונית.
