על רקע תופעת הדירות הריקות בשרון והעלייה בביקוש לדירות ממוגנות, במיוחד מאז פרוץ המלחמה, מתחילים להישמע גם קולות אחרים בשוק הנדל"ן – כאלה שמבקשים להסתכל מעבר לדירה עצמה. בשיחה עם יזם נדל"ן הפעיל באזור השרון, עולה טענה מפתיעה: הבעיה אינה רק היצע או מחירים, אלא משהו עמוק יותר – היעדר קהילה. לדבריו, חלק משמעותי מהדירות החדשות שנרכשו בשנים האחרונות על ידי תושבי חוץ מארצות הברית, בריטניה ומדינות אירופה, אינן מאוכלסות לא בגלל חוסר רצון – אלא בגלל קושי אמיתי להשתלב.
“הם קונים דירה – אבל לא בהכרח מגיעים לגור בה”
אנחנו רואים יותר ויותר דירות שאינן מאוכלסות. מה הסיבה המרכזית לכך?
“אנשים מחו״ל קונים דירות בישראל מתוך חיבור עמוק – רגשי, ציוני, משפחתי. אבל בפועל, כשהם מגיעים, הם מגלים שחסר משהו מאוד בסיסי: קהילה. אין להם בהכרח מעגל חברתי, אין מסגרת טבעית להשתלב בה, והמעבר הופך מורכב יותר ממה שדמיינו”.
“בישראל מתכננים דירות – פחות מתכננים חיים”
זה לא רק עניין של נדל"ן, אם כך?
“ממש לא. בישראל מתמקדים מאוד במוצר הפיזי – כמה חדרים, איזה מפרט, חניה, ממ״ד. אבל פחות שואלים איך נראים החיים אחרי האכלוס. איך נוצר קשר בין שכנים, איך משפחות חדשות משתלבות, איך בונים תחושת שייכות. במדינות אנגלוסקסיות זה חלק מובנה מהתכנון. כאן זה כמעט לא קיים”.
מעבר של קהילות – לא רק של יחידים
לדברי היזם, אחד המפתחות להצלחה טמון דווקא במעבר של קהילות שלמות – ולא רק של משפחות בודדות.
“כשמשפחה אחת מגיעה לבד, זה מורכב. אבל כשמגיעה קבוצה – חברים, מכרים, אנשים עם רקע דומה – נוצר משהו אחר לגמרי. לכן אנחנו מדברים על יצירת מסגרות שמאפשרות מעבר של קהילות, עם שירותים תומכים שמזכירים את מה שהם מכירים מהבית: בתי כנסת פעילים, מסגרות חינוך מותאמות, פעילויות קהילתיות, שירותים באנגלית, וליווי אמיתי בתהליך הקליטה. זה מה שהופך מעבר להגירה מוצלחת – ולא רק לרכישת נכס”.
המלחמה חשפה את הפער
לדברי היזם, התקופה הנוכחית רק חידדה את הבעיה.
“המלחמה שינתה את כללי המשחק. מצד אחד – הביקוש לדירות ממוגנות עלה משמעותית. מצד שני – פחות תושבי חוץ מגיעים, פחות דירות משמשות לשהייה זמנית, ופתאום רואים את היקף הדירות שלא באמת מאוכלסות. זה לא תיאורטי – זה קורה בשטח, בבניינים שלמים”.
הפתרון: קומפלקס מגורים עם קהילה מובנית
איך אפשר לשנות את המצב הזה?
“צריך לשנות את הגישה. לא לבנות רק בניינים – אלא לבנות קהילות. אנחנו עובדים על מודל של קומפלקס מגורים שמתוכנן מראש סביב חיי קהילה: מרחבים משותפים, פעילויות, חיבורים בין משפחות, וליווי קליטה לעולים חדשים”.
לדבריו, מדובר בפרויקט שמכוון בעיקר לקהילות ממדינות אנגלוסקסיות, שבהן קיים רצון גובר לעלות לישראל – במיוחד בתקופה הנוכחית.
“יש ביקוש אמיתי. אנשים רוצים להגיע. אבל כדי שזה יקרה בפועל, צריך לתת להם גם מגורים וגם מערכת תומכת. מקום שבו הם לא רק גרים – אלא משתייכים”.
“כשיש קהילה – הדירות מתמלאות”
אתה מאמין שזה יכול להשפיע על שוק הדיור כולו?
“כן. כי בסוף, אנשים לא נשארים בגלל הדירה – הם נשארים בגלל החיים שיש סביבם. ברגע שאתה מייצר קהילה אמיתית, הדירות מתמלאות באופן טבעי. זה לא עניין של מחיר, אלא של שייכות”.
לדברי היזם, המודל שהוא מציע אינו דורש שקל אחד מהמדינה – אלא בעיקר שינוי גישה.
“אין כאן צורך בסבסוד, לא במענקים ולא בתמריצים מיוחדים. הביקוש כבר קיים, הקהילות כבר מוכנות, וההון מגיע יחד איתן. מה שחסר הוא התאמה של המערכת למציאות חדשה – תכנון שמבין קהילה, לא רק דירות”.
לדבריו, החסם המרכזי הוא דווקא בירוקרטי ותפיסתי.
“היום המערכת מתוכננת לאשר בניינים, לא לאפשר חיים. אם יינתן מקום לתכנון משולב – מגורים יחד עם תשתיות קהילתיות אמיתיות, מוסדות, שירותים, מרחבים משותפים – ואם תהליכי האישור יקוצרו בהתאם, אפשר יהיה לייצר שינוי מהיר מאוד בשטח. זה לא חזון רחוק – זה משהו שיכול לקרות כאן ועכשיו”.
הוא מסכם במסר ברור:
“הקהילות כבר מחכות מעבר לים. הן רוצות להגיע לישראל, במיוחד בתקופה הזו. השאלה היא לא אם הן יבואו – אלא אם נדע לבנות עבורן לא רק דירות, אלא מקום אמיתי לחיות בו”.
