עיריית הרצליה פרסמה מסמך מדיניות חדש ומפורט ליישום “חלופת שקד” — מסלול ההתחדשות הבניינית שנועד להחליף את תמ״א 38 לאחר תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה. המדיניות, שאושרה לאחרונה בוועדה המקומית, מבקשת ליצור ודאות רחבה ליזמים ולדיירים ולהגדיר את כללי המשחק התכנוניים בעיר עבור תכניות נקודתיות של הריסה ובנייה מחדש.
בכך מצטרפת הרצליה לשתי שכנותיה — רעננה, עם תכנית 1010ב׳, ו־כפר־סבא, עם תכנית ההתחדשות הבניינית שאושרה לאחרונה — ויחד הן בונות את אחד המודלים האזוריים המפותחים ביותר בישראל ליישום התחדשות עירונית.
העקרונות המרכזיים במסמך המדיניות החדש של הרצליה
זכויות בנייה עד 400%
על פי המדיניות החדשה, פרויקט הריסה ובנייה יכול להגיע להיקף של עד 400% זכויות בנייה משטח המבנה הקיים מעל הקרקע — צעד המאפשר רווחיות גם במגרשים קטנים או מעט מורכבים.
תמהיל דירות מנוהל
העירייה קובעת תמהיל מוגדר ומאוזן:
- דירות עיקריות: 3–4 חדרים
- דירות קטנות (“מיקרו”, 30–55 מ"ר): עד 10%
- צפיפות אפשרית: עד 36 יח"ד לדונם
הגדרת המבנים הזכאים
המדיניות חלה על מבנים שנבנו:
- טרם שנת 1980, או
- בין 1980–1984, בכפוף לחוות דעת הנדסית המגדירה אותם כטעוני חיזוק.
הקריטריונים החדשים נועדו למנוע כניסה של מבנים חדשים יחסית למסלול, ולמקד את המאמצים במבנים בעלי צורך הנדסי מוכח.
דגשים תכנוניים ואדריכליים
המסמך כולל דרישות מקיפות בנוגע ל־
- נסיגות
- מרווחים בין מבנים
- חזיתות פעילות לרחוב
- אוורור והצללה
- עיצוב המרחב הציבורי
המטרה: לאפשר התחדשות תוך שמירה על המרקם העירוני, הצביון המקומי ואיכות החיים.
השוואה אזורית: הרצליה לעומת רעננה וכפר־סבא
אזור השרון מציג כיום את אחד המהלכים האסטרטגיים הרחבים בישראל: כל שלוש הערים המרכזיות גיבשו מסמכי מדיניות מאושרים במסלולי התחדשות בניינית.
כדי להבין את משמעותה של המדיניות החדשה בהרצליה, להלן טבלה השוואתית מלאה:
טבלה השוואתית: הרצליה – רעננה – כפר־סבא
| פרמטר | הרצליה – מדיניות חלופת שקד | רעננה – תכנית 1010ב’ | כפר־סבא – תכנית ההתחדשות הבניינית |
|---|---|---|---|
| סטטוס | אושרה בוועדה המקומית (2025) | בתוקף, מיושמת בפועל | אושרה רשמית לאחרונה (2025) |
| מסלול תכנוני | חלופת שקד – תכניות נקודתיות | תכנית מנחה להתחדשות בניינית | מסגרת עירונית כוללת להתחדשות |
| זכויות בנייה | עד 400% מהשטח הקיים | לרוב 300–350% | מותאם לשכונות; 300–380% |
| מגרשים רלוונטיים | חלקת מגורים אחת / שתיים | מגרשים נקודתיים בתחומי התכנית | מאות מבנים בשכונות וותיקות |
| תקופת בנייה מקורית | עד 1980 או 1980–1984 בכפוף לחוות דעת | עד שנות ה–80 לפי אזור | 515 מבנים עד 1984 + 75 עד 1992 |
| תמהיל דירות מחייב | 3–4 חדרים; מיקרו עד 10% | דגש על משפחות | תמהיל מאוזן לפי שכונה |
| דירות קטנות (מיקרו) | 30–55 מ"ר עד 10% | מוגבל לפי אזור | עד 10–15% בשכונות מסוימות |
| צפיפות מקסימלית | עד 32 יח"ד לדונם, עם מיקרו – 36 | 24–32 יח"ד לדונם | 28–36 יח"ד לדונם |
| גובה מבנים | מותאם לרוחב הרחוב ונסיגות | מגבלות גובה לפי אזור | לרוב 6–12 קומות |
| דגש מרכזי | אחידות תכנונית ושמירה על חזות | שמירה על צביון שכונתי | פתרון רחב־היקף למאות מבנים |
| מרחב ציבורי | חזיתות, תנועה רגלית ואוורור | מרחב רך וירוק | שב"צים ודרכי גישה |
| מדיניות חניה | גמישה יותר במרכז העיר | שמירה על היצע | התאמה לשכונות |
| מתאים ליזמים? | מאוד – ודאות גבוהה | גבוה יחסית | גבוה מאוד – מסגרת רחבה |
| מתאים לדיירים? | כן – שקיפות וסדר | כן – תכנון יציב | כן – פתרון כולל |
| ייחודיות העיר | שליטה אדריכלית בפרויקטים נקודתיים | ותק והטמעה בשטח | שינוי עירוני כולל ומקיף |
המשמעות המעשית: השרון מוביל את מהפכת התכנון החדשה
בין אם מדובר בדיירים המחפשים התחדשות, ביזמים המחפשים ודאות, או בעיריות המבקשות לשלוט במרחב — קו ברור עולה: השרון מציג את הדגם המתקדם ביותר בישראל ליישום חלופת שקד.
הרצליה משלימה היום מהלך שהחל ברעננה ונמשך בכפר־סבא, וביחד הערים בונות תשתית תכנונית יציבה שתשפיע גם על רשויות נוספות בשנים הקרובות.
אייל פביאן, יו״ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וסגן ראש עיריית הרצליה
"אנחנו, חברי הוועדה המקומית, קיבלנו החלטה ברורה: ליצור ודאות בשוק הנדל״ן ולבנות רצף תכנוני בין תמ״א 38 לחלופת שקד, שתיכנס לתוקף בינואר 2026. לכן פרסמנו את מסמך המדיניות כבר שלושה חודשים מראש, עוד לפני חגי תשרי. הצעד הזה מבטא תפיסה שמובילה את הוועדה – התחדשות עירונית יכולה להיות מקצועית, מאוזנת, והכי חשוב: טובה לכלל התושבים."
