fbpx
				
					<!-- Global site tag (gtag.js) - Google Ads: 456021424 -->
<script async src="https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=AW-456021424"></script>
<script>
  window.dataLayer = window.dataLayer || [];
  function gtag(){dataLayer.push(arguments);}
  gtag('js', new Date());

  gtag('config', 'AW-456021424');
</script>
				
			

צוללים לנדל"ן 24 – התחדשות עירונית

השבוע ובשבועיים הקרובים נדבר על הנושא הכי חם בעולם הנדל"ן והוא התחדשות עירונית. זהו שם כללי לבנייה חדשה בתוך שכונות קיימות במקום מבנים ותיקים יותר. מה מטרתה של ההתחדשות העירונית, והאם היא עדיפה על בנייה עירונית חדשה?

יש שתי דרכים נפוצות בישראל להתחדשות עירונית, שלכל אחת מהן נקדיש טור בשבועות הקרובים, היום רק בקצרה:

– "תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה" אשר יכולה להתבצע בשתי צורות – או חיזוק של המבנה ותוספת קומות או הריסת הבניין והקמת מבנה חדש עם תוספת קומות.

– "פינוי בינוי" – בדרך כלל יחול על מספר מבנים אשר ייהרסו ויוקמו במקומם מספר מבנים חדשים אשר לעתים כוללים גם שטחים שיהיו מיועדים לציבור.

היום אני לא רוצה להיכנס לעובי הקורה בנושא שתי הדרכים האלה, מה היתרונות של כל אחת, מה החסרונות אלא יותר לדבר על המהות של ההתחדשות העירונית ותפקידה.

כשאני חושבת על התחדשות עירונית קודם כל עולה השאלה:

מה מטרתה של התחדשות עירונית?

האם מטרתה לתת שירות לתושבים הקיימים, או לצופף את הערים הקיימות במקום לבנות שכונות חדשות מסביב?

התשובה היא ככל הנראה איפשהו באמצע. בישראל קיימת סוגיה שאינה מדוברת מספיק והיא שאנחנו אוהבים ילדים. ישראל היא אחת המובילות בשיעור הילודה, בניגוד למרבית המדינות המערביות. כשיש ילודה חיובית יש עוד אנשים, ועוד אנשים צריכים עוד בתים ודירות, זה הדבר הכי טבעי בעולם.

כשהרשות או המדינה צריכה לתכנן כיצד לענות על הביקוש הטבעי הזה (המספרים שתמיד מדברים עליהם כדי לעמוד בביקוש הטבעי הם תוספת כ-55,000 יחידות דיור בשנה) יש לה באופן כללי שתי חלופות:

  • הראשונה לתכנן שכונה חדשה, בדרך כלל על שטחים פתוחים שכוללת המון השקעה בתשתיות כמו כבישים, ביוב, מים, חשמל, צריך להקים מוסדות חינוך, מוסדות ציבור, מרכזים קהילתיים ועוד.
  • השנייה היא התחדשות עירונית – ומשמעותה היא לצופף את השכונות הקיימות באמצעות פרויקטים כמו פינוי בינוי. במקום 200 דירות ייבנו 600 דירות אשר ייהנו מהתשתית הקיימת העירונית של התחבורה, החשמל, מוסדות הציבור, קרבה יחסית למרכז העיר.
פרוייקט גאולה של קידר מבנים בדרך להתחדשות עירונית ברעננה

החלופה הראשונה של הקמת שכונה חדשה היא קלה, רק צריך לשפוך כסף ובונים דירות ואת כל השירותים הנדרשים. אבל באיזה מחיר?

← ראשית – אובדן שטחים פתוחים. אנחנו חיים במדינה קטנה שחסרות בה ריאות ירוקות, ככל ויבנו יותר בשטחים הפתוחים נאבד את הירוק, את האוויר הנקי ואיתו את איכות החיים שלנו.

← שנית – הקמת שכונות חדשות חיצוניות יוצרת הכבדה תחבורתית משמעותית בדרך כלל. כדי ששכונה לא תיצור מעמסה תחבורתית היא צריכה להיות קרובה לתחבורה ציבורית טובה ותכופה. היום, תשתית התחבורה הציבורית פרוסה בעיקר בקרבה לשכונות מגורים קיימות, לכן הקמה של שכונה חיצונית חדשה מרחיקה את אפשרויות התחבורה הציבורית ופריסת תשתית חדשה כזאת יכולה לקחת שנים רבות ובינתיים יעלו עוד אלפי מכוניות לכבישים אשר כבר פקוקים במרכז הארץ.

← שלישית – חלופה זו יוצרת הזנחה (לא תמיד מכוונת) של שכונות קיימות בעיר. שכונה חדשה מעלה צרכים רבים חדשים, רחובות, גינון, תאורה, מוסדות חינוך וציבור ועוד, לכן הרשות נאלצת להפנות משאבים לשכונה החדשה ולעתים "מזניחה" גם אם לא במכוון שכונות ותיקות יותר.

← רביעית – אוכלוסיה חזקה תעבור לגור בשכונה החדשה בעוד שאוכלוסייה פחות חזקה תישאר בשכונה הותיקה, כך יכול להיווצר תהליך הדרדרות של השכונות הישנות והותיקות.

אשכול 7 הוד השרון לקראת תחילת ביצוע: "ינוב בניה ופיתוח"

החלופה של התחדשות עירונית היא חלופה קשה יותר, ארוכה יותר ובעיקר יותר מייגעת. בעלי הקרקע בשכונות הקיימות הם בני המקום והם רגילים לתנאים שבהם הם חיים, צפיפות מסוימת, גובה בינוי מסוים, נוף מסוים מהחלון, למעשה לדנ"א של סביבת המגורים שלהם. הקמת פרויקט בינוי חדש שחורג מהדנ"א הזה, מוסיף מאות יחידות דיור, חורג מהגובה בסביבה יוצר התנגדויות מובנות ולכן האתגר בקידומו הוא משמעותי. גם הדיירים אשר נדרשים לחתום ליזם חוששים מזהות היזם, מהיכולת לממש את התכנית, מהאמון שהם רוחשים לו ולכן התהליכים יכולים להתמשך זמן רב.

בנוסף לעתים תוספת היחידות מכבידה על התשתיות הקיימות ויש לערוך הכנה מדוקדקת ומפורטת לגבי השינויים והתוספות הנדרשות בתשתיות ובצרכים הציבוריים כדי לממש את ההתחדשות מבלי לפגוע ביכולת הרשות לתת שירות לתושב ובאיכות השירות שהתושב מקבל.

היתרונות בחלופה הם כמובן תמונת המראה של חלופת הקמת השכונה החדשה – שמירת על שטחים פתוחים, שימוש בכבישים ותשתית תחבורה ציבורית קיימת, חיזוק והשקעה בשכונות קיימות ועירוב אוכלוסיות. בנוסף תוספת תושבים מחזקת את הסוחרים המקומיים שיהנו מתוספת לקוחות, כך ייפתחו מקומות נוספים והמבחר שלנו לקבלת שירותים מקומיים יגדל.

קיימת הבנה כי התחדשות עירונית היא הדרך הנכונה והעדיפה להגדיל את הערים, היא מייצרת תוספת הדרגתית תוך שמירה על העיר והשכונות הקיימות. מסיבה שלא ברורה לי, עדיין בוחרים להתמקד ב"צריך להגן מהתמוטטות הבית" או "מסכנים הדיירים צריך לשפר את החיים שלהם", ולא ב"כשאנחנו מוסיפים דירות במרכז העיר אנחנו מחזקים את השכונה, את המסחר, אנחנו מצמצמים הוצאות על שכונות חדשות ומשפרים את איכות החיים של התושבים הקיימים והעתידיים."

תזכרו את זה בפעם הבאה כשתשמעו על שכונה חדשה שמוסיפים בקצה של העיר ובפעם הבאה כשמספרים על פינוי בינוי וכמה שצריך לעזור לתושבים הקיימים.

בברכה,

יעל סער

חברת מועצת העיר כפר סבא

מטעם סיעת כפר סבא מתקדמת

054-6815778

עוד כתבות
כתבות נוספות שהועלו ללוח נמצאות לפנייך
רוצים לפרסם?
צרו איתנו קשר
שם מלא
טלפון
אימייל
פרטי / קבלן / מתווך
סיבת יצירת קשר

תפריט נגישות

דברו איתנו

משרד תיווך או קבלן צרו איתנו קשר לפרסום מיידי באתר

שם מלא
טלפון
אימייל
פרטי / קבלן / מתווך
סיבת יצירת קשר