בעל דירה נפטר במהלך פינוי־בינוי. האם היורשים יקבלו את הטבות המס?

בעל דירה קשיש חותם על הסכם פינוי־בינוי, והיזם מתחייב לתת לו שתי דירות קטנות בתמורה לדירתו הישנה. בעל הדירה נפטר כשהפרויקט עדיין מתקדם, והיורשים מבקשים לקבל את התמורה שנקבעה בהסכם. האם גם הטבת המס שהייתה עשויה לחול על העסקה עוברת אליהם? לפי נייר עמדה שפרסמה רשות המסים ב־9 בנובמבר, התשובה תלויה בשאלה אם הפטירה אירעה לפני ״יום המכירה״ או אחריו. www.gov.il

נייר העמדה, שמספרו 10/2026, עוסק בעסקאות פינוי־בינוי ובעסקאות לפי תוכנית חיזוק במסלול הריסה ובנייה מחדש. הוא מתייחס למקרים שבהם היזם התחייב בהסכם להעניק לבעל דירה קשיש תמורה מיוחדת, למשל שתי דירות קטנות, דירה קטנה בתוספת תשלום, מעבר לבית אבות או מכירת הדירה החלופית לצורך רכישת דירה מחוץ לפרויקט. www.gov.il

מהו ״יום המכירה״ ולמה הוא משנה?

יום המכירה הוא המועד שבו העסקה מתגבשת לצורכי מס לפי חוק מיסוי מקרקעין. בפרויקט התחדשות עירונית הוא עשוי לחול זמן רב אחרי החתימה על ההסכם. בעסקה מותנית לפי תוכנית חיזוק במסלול הריסה ובנייה, למשל, החוק מתייחס למועד שבו התקיים התנאי המתלה או למועד שבו החלה הבנייה, לפי המוקדם ובכפוף להוראות הדיווח. כך, פטירה לפני מסירת הדירה החדשה יכולה להתרחש לפני יום המכירה או אחריו, ולכל מצב השלכות מס שונות. judgments.org.il

פטירה לפני יום המכירה | הזכאות נבחנת אצל היורשים

לפי רשות המסים, כשהפטירה אירעה לפני יום המכירה, הזכאות להטבות נבחנת לפי זהות בעלי הזכויות באותו מועד. היורשים יכולים לבקש הטבות מס מכוח זכאותם האישית ובכפוף לתנאי החוק. להלן עמדת הרשות כאשר התמורה שנקבעה עם בעל הדירה נשארת בתוקף. www.gov.il

אם ההסכם המקורי קובע מנגנון להחלפת התמורה במקרה של פטירה, או אם היורשים והיזם מסכימים על תמורה אחרת לפני יום המכירה, יש להגיש לרשות המסים הודעה מתוקנת הכוללת את פרטי היורשים וההתקשרות. הרשות מפנה למחלקה המקצועית בחטיבת מיסוי מקרקעין במקרים שהמסמך אינו מפרט, ובהם אופן המיסוי של חלופת המעבר לבית אבות במקרה של פטירה לפני יום המכירה. www.gov.il

פטירה אחרי יום המכירה | הוראות המס לבעל הדירה ממשיכות לחול

אם בעל הדירה נפטר אחרי יום המכירה, הוראות המס החלות על בעלי דירות קשישים ממשיכות לחול על העסקה. לפי נייר העמדה, אם בעל הדירה מכר את הדירה החלופית ליזם או לצד שלישי ונפטר אחרי יום המכירה, בטרם רכש דירה אחרת, היורשים יכולים להשלים את הרכישה ולבקש את הטבת המס בכפוף לתנאי החוק ולמועדים שנקבעו בו. www.gov.il

מה כדאי לבדוק מול היזם?

עו״ד עידן שטרית מומחה ליצוג דיירים בהתחדשות עירונית

״משפחה יכולה לרשת את הזכויות בדירה, ובכל זאת לגלות שהטבת המס שעליה הסתמך בעל הדירה כשחתם על ההסכם אינה עוברת אליה אוטומטית. למשל, אם היזם התחייב לתת לבעל הדירה שתי דירות קטנות והוא נפטר לפני ‘יום המכירה’, צריך לבדוק אם היורשים עצמם עומדים בתנאי הפטור. ההתחייבות של היזם לפי ההסכם והזכאות לפטור ממס הן שתי שאלות נפרדות.

מבחינה מעשית, כדאי להסדיר כבר בהסכם מה יקרה לתמורה אם בעל הדירה ייפטר לפני יום המכירה. אם הפטירה כבר אירעה, לפני שהיורשים מסכימים לשינוי התמורה מול היזם, כדאי לבדוק מהו יום המכירה בעסקה, מה קובע ההסכם הקיים וכמה יישאר בידיהם מכל חלופה אחרי מס.״

לנייר העמדה המלא של רשות המסים