מחלוקת שנמשכה שנים בין חברת קידר פרויקטים מקבוצת קידר לבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה הסתיימה בהסכם פשרה משמעותי: במקום דרישת היטל השבחה בהיקף של כ־2 מיליון שקל, תשלם החברה תוספת של 300 אלף שקל בלבד. ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטלי השבחה במחוז מרכז, בראשות עו"ד יוני שוורץ, העניקה תוקף להסכם שהושג בין הצדדים.
המחלוקת נגעה לשני מגרשים במזרח רעננה, באזור שממזרח לרחובות הרב ניסים יצחק והרב אפרים, מצפון לרחוב אחוזה וממערב לכביש 4. במגרשים מתוכננים בנייני מגורים בני תשע קומות, ובמסגרת תוכנית שאושרה ביולי 2024 נוספו לכל אחד מהם כ־1,300 מ"ר של שטחי שירות תת־קרקעיים, בעיקר לצורכי חניה.
העירייה דרשה מיליונים, החברה טענה לחיוב כפול
תחילתה של המחלוקת בשומות שערכה הוועדה המקומית, שהעריכה כי תוספת שטחי השירות העלתה את שווי הקרקעות בכ־4.8 מיליון שקל בשני המגרשים יחד. בהתאם לכך נקבעו חיובי היטל השבחה בסכום כולל של כ־2.42 מיליון שקל.
קידר פרויקטים חלקה על עצם החיוב הנוסף. לטענתה, התוכנית לא העניקה זכויות בנייה חדשות בעלות ערך כלכלי עצמאי, אלא נועדה לתקן מחסור תכנוני בשטחי שירות ובפתרונות חניה בתוכניות המקוריות. החברה טענה כי מאחר שכבר שולמו היטלי השבחה בגין הזכויות הקודמות, חיוב נוסף עלול ליצור כפל תשלום.
השמאי המכריע ארז כהן קיבל תחילה את עמדת החברה וקבע כי אין מקום לחיוב נוסף. אלא שהוועדה המקומית ערערה על ההכרעה, ובספטמבר 2026 קבעה ועדת הערר, בהרכב בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, כי מסקנות השמאי לא נומקו במידה מספקת והורתה על בחינה שמאית נוספת.
הפשרה שסיימה את ההליך
בעקבות החלטת ועדת הערר פתחו הצדדים במשא ומתן, בהשתתפות נציגיהם המשפטיים והשמאים מטעמם. ב־19 באוקטובר נחתם הסכם הפשרה, שלפיו תשלם קידר פרויקטים תוספת היטל השבחה בסך 150 אלף שקל בגין כל אחד משני המגרשים, ובסך הכול 300 אלף שקל.
הסכום ישולם בתוך 45 ימים ממועד אישור ההסכם בוועדת הערר. איחור בתשלום יחייב הפרשי הצמדה וריבית בהתאם להסדר. במהלך הדיון הובהר כי הסכום המוסכם נקבע לאחר בחינת הסיכויים והסיכונים של שני הצדדים, ובהתייחס לשומות מכריעות אחרות שניתנו באותו מתחם.
חשוב להדגיש כי ועדת הערר לא קבעה בפסק דין עקרוני שתוספת שטחי השירות פטורה מהיטל השבחה. היא אישרה הסכם פשרה שסיים את המחלוקת בין הצדדים.
המשמעות ליזמים: לא כל תוספת שטח מצדיקה בהכרח היטל נוסף
המקרה ברעננה ממחיש סוגיה בעלת משמעות כלכלית בענף הנדל"ן: האם תוספת שטחים שנועדה לאפשר מימוש של זכויות בנייה קיימות אכן יוצרת השבחה חדשה, או שמדובר בתיקון תכנוני שאינו מצדיק חיוב נוסף בהיקף שנדרש?
היטל השבחה מוטל ככלל בעקבות עליית שווי מקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. כאשר קיימת מחלוקת על עצם ההשבחה או על גובהה, ניתן לפנות להליכי השגה, שמאות מכרעת וערר.
בפרויקטים למגורים, שבהם נדרשים פתרונות חניה, מרתפים ושטחי שירות בהיקפים משמעותיים, עשויה לשאלה זו להיות השפעה על עלויות הפרויקט ועל הוודאות הכלכלית של היזמים.
במקרה של קידר פרויקטים, ההסדר הפחית בכ־85% את דרישת החיוב הנוספת שבמחלוקת, וחסך לצדדים את המשך ההתדיינות השמאית והמשפטית.
המאבק השמאי שהוביל להסדר
השמאי אייל האושנר, סמנכ"ל האושנר שמאות מקרקעין, שליווה את בעלי הקרקע ואת קידר פרויקטים, הביע שביעות רצון מההסדר. לדבריו, לאחר תשע שנות ליווי של בעלי הקרקע במזרח רעננה ושל החברה, הושגה הסכמה התואמת את העמדה שהציגו לאורך ההליך, ולפיה דרישת ההיטל בגין תוכנית המרתפים הייתה גבוהה מדי.
ההחלטה מסיימת את המחלוקת הספציפית, אך גם מדגישה את חשיבות הבדיקה השמאית והמשפטית של דרישות היטלי השבחה, במיוחד בפרויקטים מורכבים שבהם תוכניות חדשות נועדו להשלים פתרונות תכנוניים לתוכניות שכבר אושרו.
