הרצליה משנה את כללי הבנייה סביב המטרו: פחות שטחי תעסוקה, יותר גמישות להתחדשות עירונית

שינוי משמעותי בתכנון מרכז הרצליה

עיריית הרצליה מקדמת שינוי משמעותי במדיניות הבנייה סביב תחנות המטרו המתוכננות בעיר. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה מסמך מדיניות ליישום תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית למרחבי תחנות המטרו, ובמסגרתו מוצעת הפחתה ניכרת בשיעור שטחי התעסוקה והשימושים שאינם למגורים הנדרשים בפרויקטים חדשים.

המהלך עשוי לשנות את תמהיל הבנייה במרכז העיר ולהשפיע על פרויקטים להתחדשות עירונית הנמצאים בשלבי תכנון שונים.ץהמדיניות החדשה מבקשת להתאים את הוראות תמ"א 70 למאפייניה של הרצליה, תוך מתן גמישות תכנונית גדולה יותר ליזמים וריכוז זכויות בנייה בקרבת תחנות המטרו.

במרכז הרצליה: דרישת התעסוקה עשויה לרדת מ־20% ל־10%

על פי מסמך המדיניות, במרחב תחנת הרצליה מרכז מוצעת הפחתה של שיעור השטחים שאינם מיועדים למגורים מ־20% ל־10% בטבעת הראשונה הסמוכה לתחנה. בטבעת השנייה מוצעת הפחתה מ־10% ל־4.4%. גם באזור תחנת בן גוריון מוצעים שינויים: בטבעת הראשונה הפחתה מ־15% ל־12.5%, ובטבעת השנייה מ־5% ל־2.1%.

מדובר בשינוי שעשוי להיות בעל משמעות כלכלית לפרויקטים חדשים. שילוב שטחי תעסוקה ומסחר בהיקפים גדולים אינו מתאים בהכרח לכל מתחם מגורים, ולעיתים הוא מקשה על תכנון הפרויקט ועל מימושו.

הפחתת הדרישות עשויה לאפשר תכנון גמיש יותר, אך אינה מבטיחה תוספת יחידות דיור או הגדלת זכויות בנייה באופן אוטומטי.

כ־175 אלף מ"ר של זכויות בנייה יועברו לקרבת התחנות

מרכיב נוסף במסמך המדיניות הוא הצעה להעברת 175,210 מ"ר של זכויות בנייה מהטבעת החיצונית אל הטבעת הפנימית של מרחבי תחנות המטרו.

על פי הנתונים שפורסמו, בטבעת החיצונית קיים עודף תכנוני של כ־298 אלף מ"ר, והעברת חלק מהזכויות נועדה לרכז את הבנייה האינטנסיבית במרחק הליכה מתחנות המטרו.

המהלך תואם את העיקרון התכנוני של פיתוח מוטה תחבורה ציבורית, המבקש לצופף את הבנייה סביב מערכות הסעת המונים ולצמצם את התלות ברכב הפרטי.

עם זאת, ריכוז הבנייה מחייב גם התאמה של התשתיות העירוניות, מוסדות הציבור, שטחי הפנאי והמרחב הציבורי להיקפי האוכלוסייה והתעסוקה העתידיים.

מיקומי במעקב: המטרו כבר משפיע על פרויקטים בהרצליה

השינוי המוצע מצטרף לשורת התפתחויות תכנוניות שעליהן דיווח מיקומי בחודשים האחרונים.

במרכזן תוכנית ההתחדשות העירונית במתחם בן גוריון, שבמסגרתה מתוכננת הריסת 368 דירות והקמת 1,339 יחידות דיור חדשות בבניינים שיגיעו לגובה של עד 25 קומות.

המתחם נמצא במרחב ההשפעה של המטרו, והיקף הבנייה המתוכנן ממחיש את השינוי הצפוי במרכז העיר. בסוף אוקטובר דיווח מיקומי כי המתחם הוכרז רשמית כמתחם פינוי־בינוי, צעד נוסף בקידום הפרויקט.

לקריאת הכתבה במיקומי: 368 דירות ייהרסו, 1,339 ייבנו במרכז הרצליה

במקביל, דיווח מיקומי על החלטת ועדת הערר בעניין פרויקט מגורים אחר בהרצליה, שהמחישה את השפעת הוראות תמ"א 70 על תוכניות הנמצאות בהליכי אישור.

שתי ההתפתחויות ממחישות את המתח התכנוני שנוצר בין הצורך לקדם התחדשות עירונית לבין הדרישות החדשות לבנייה במרחבי המטרו.

המדיניות החדשה עשויה לסייע בצמצום חלק מהקשיים, אך השפעתה בפועל תהיה תלויה באישורה ובהטמעתה בתוכניות המפורטות.

עו"ד ירון שלומוביץ: "האתגר הוא לייצר ודאות תכנונית"

עו"ד ירון שלומוביץ, מומחה להתחדשות עירונית ולתכנון במרחבי המטרו, מתייחס למשמעות המדיניות החדשה:

"המדיניות שמקדמת עיריית הרצליה משקפת הבנה חשובה: אי אפשר להחיל באופן אחיד את דרישות התעסוקה של תמ"א 70 על כל מתחם, מבלי לבחון את מאפייניו ואת ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים.

בפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם נדרש איזון מורכב בין זכויות בעלי הדירות, עלויות הבנייה, צורכי הציבור והכדאיות הכלכלית, גמישות בתמהיל השימושים יכולה להיות משמעותית מאוד.

עם זאת, השאלה המרכזית אינה רק כמה זכויות בנייה ניתן יהיה לקבל, אלא האם המדיניות תייצר ודאות תכנונית שתאפשר ליזמים ולבעלי הדירות לקדם פרויקטים בלוחות זמנים סבירים.

האתגר יהיה לתרגם את הפוטנציאל התכנוני של המטרו לתוכניות ישימות, תוך שמירה על איכות החיים ועל צורכי העיר בטווח הארוך."

ההחלטה עדיין אינה סוף הדרך

חשוב להדגיש כי מסמך המדיניות שאושר בוועדה המקומית אינו מחליף את הוראות תמ"א 70 ואינו מקנה כשלעצמו זכויות בנייה חדשות. הוועדה המקומית החליטה להעביר את המסמך לוועדה המחוזית ולהמליץ על אישורו.

עבור בעלי דירות במתחמי התחדשות עירונית, המשמעות היא שהמדיניות החדשה עשויה לפתוח אפשרויות תכנון נוספות, אך עדיין מוקדם לקבוע כיצד תשפיע על פרויקט מסוים.

עבור הרצליה, מדובר בצעד נוסף בעיצוב העיר לקראת עידן המטרו: עיר צפופה יותר סביב התחנות, עם תמהיל שימושים שונה וניסיון לאזן בין מגורים, תעסוקה ותחבורה ציבורית.

השאלה המרכזית שנותרה פתוחה היא האם הגמישות שמציעה העירייה תצליח להאיץ את מימוש הפרויקטים, או שהפער בין המדיניות המקומית לבין הדרישות הארציות ימשיך להכביד על הליכי התכנון.