"התחדשות עירונית היא עסק של אנשים אופטימיים"

חמש ערים – חמש שפות תכנוניות

ינוב פועלת כבר 40 שנה באזור השרון ומתמקדת ברמת השרון, הרצליה, כפר סבא, רעננה והוד השרון. אלא שמבחינה תכנונית, המרחק בין הערים גדול הרבה יותר מהמרחק הגיאוגרפי ביניהן.

לדברי שמש, בכל פרויקט החברה נעזרת באדריכל המתמחה ספציפית בעיר שבה הוא נמצא. "כל עיר מתנהלת אחרת לחלוטין, עם תוכניות מקומיות ייחודיות ודרישות משלה. אנחנו מתאימים ומדייקים את הפעילות שלנו לכל עיר ועיר".

המורכבות הזו מקבלת משמעות מיוחדת כאשר מבינים את לוחות הזמנים. מהרגע שבו יזם מזהה בניין ועד למסירת הדירות החדשות עשויות לחלוף חמש, שמונה ולעיתים גם עשר שנים.

"התחדשות עירונית היא בראש ובראשונה עסק של אנשים אופטימיים. אם אתה לא מאמין באמונה שלמה שהפרויקט יעמוד על תילו בעוד חמש או שש שנים, אתה פשוט לא יכול לעבוד בתחום הזה".

לדבריו, תוכניות בנייניות מאושרות בערים כמו רעננה וכפר סבא מספקות ליזמים מידה חשובה של בהירות תכנונית.

"מעולם לא הגענו להליך משפטי מול דייר סרבן"

אחד האתגרים הגדולים בהתחדשות עירונית אינו נמצא בהכרח בעירייה או בבנק, אלא בתוך הבניין עצמו.

דייר אחד או שניים שמתנגדים לפרויקט יכולים לעכב אותו במשך תקופה ארוכה. אלא שבינוב, לדברי שמש, הגישה היא לנסות לפתור את המחלוקת לפני שפונים למסלול המשפטי.

"אני גאה לומר שחברת ינוב, בכל שנות פעילותה בתחום ההתחדשות העירונית, מעולם לא הגיעה להליך משפטי מול דייר סרבן", הוא אומר.

כדוגמה הוא מספר על פרויקט חנקין 58 ברעננה, שבו חתמה החברה לאחרונה על הסכם ליווי פיננסי. לקראת סיום התהליך נותרו דיירים שהתקשו להתקדם.

"פשוט הלכתי וישבתי איתם פנים אל פנים. הקשבתי ושמעתי אותם. לפעמים אנשים לא מבינים את התהליך, לפעמים הם חוששים מחוסר הידיעה ולעיתים הם פשוט זקוקים לתשומת לב ולמענה אנושי בגובה העיניים".

מבחינתו, פנייה לערכאות היא המוצא האחרון: "הסוד הוא ביחס האישי".

כשיזם הופך גם לכתובת של הדיירים

הקשר עם הדיירים אינו מסתיים עם החתימה. בפרויקטים שנמשכים שנים, היזם הופך בפועל לכתובת קבועה עבור בעלי הדירות.

במתחם גאולה בכפר סבא, שבו 48 דירות קיימות צפויות להתפנות לטובת 151 יחידות דיור חדשות, מספר שמש כי החברה מטפלת כבר כיום בתקלות ובבעיות ביוב במבנים הישנים, עוד לפני קבלת היתר הבנייה.

"הליך הרישוי יכול לקחת שלוש, חמש ואפילו עשר שנים. אם אתה לא מייצר ליווי צמוד ומעדכן את הדיירים באופן שוטף, אתה מאבד אותם".

לדבריו, ינוב שולחת לדיירים עדכון חודשי גם בחודשים שבהם לא התרחשה התקדמות משמעותית, כדי לשמור על רציפות הקשר והאמון.

המלחמה על התמורות: "אנחנו לא מספרים חלומות"

אחד המקומות שבהם התחרות בין יזמים הופכת למסוכנת הוא מכרזי הדיירים. ככל שהתמורה המוצעת גדולה יותר, כך לכאורה גדל הסיכוי לזכות. אלא שהבטחה שאינה עומדת במבחן הכלכלי והתכנוני עלולה להתפוצץ שנים לאחר החתימה.

"קל מאוד להבטיח לדייר תוספת של 30 או 40 מטרים. הדייר רואה את המספר והעיניים שלו נדלקות. אבל אני מסרב להגיע למצב שבו אצטרך לחזור אחורה. אנחנו לא מספרים חלומות לאף אחד".

לדבריו, גם הרשויות מצמצמות כיום את מרחב המשחק. בהרצליה ובהוד השרון, למשל, הוא מציין כי קיימת תקרת תמורה של עד 12 מ"ר, בעוד שברעננה ובכפר סבא קיימות תוכניות נפחיות שמאפשרות לדעת באופן מדויק יותר מה ניתן לבנות.

"יש עדיין יזמים שמגיעים לרעננה ומבטיחים 20 או 25 מטרים. במציאות התכנונית של רעננה כיום המספרים האלה פשוט לא יכולים לעבוד".

שלושת הדברים שדיירים צריכים לבדוק לפני שבוחרים יזם

שמש, שהחל את דרכו כעורך דין ועבד בהמשך באשטרום מגורים להשכרה, בקבוצת חנן מור  מביא לתפקידו גם רקע משפטי.

כשמבקשים ממנו לעבור לרגע לצד של בעלי הדירות ולהסביר כיצד לבחור יזם, הוא מצביע על שלושה פרמטרים מרכזיים:

• האם היזם הוא גם הקבלן המבצע – והאם יש לו יכולת מוכחת לבצע את הפרויקט בפועל.
• ניסיון בהשלמת פרויקטים – לא רק בהחתמת דיירים, אלא לאורך כל הדרך עד למסירת המפתח.
• חוסן פיננסי – לרבות יכולת לקבל ליווי פיננסי מגופים ובנקים מובילים.

לדברי שמש, כדאי לבקש ממליצים, לבקר בפרויקטים שכבר הושלמו ולבחון את היכולת הכלכלית של החברה.

"אתם מחפשים שותף לדרך. אתם הולכים לעבור עם האדם הזה תהליך שיכול להימשך חמש, שמונה ואפילו עשר שנים. אם אין אמון בבני האדם שמולכם, שום חוזה משפטי לא יעזור".

"קשה מאוד למכור דירות כיום"

שמש אינו מנסה לייפות את מצב שוק הנדל"ן.

"קשה מאוד למכור דירות כיום. יש סוג של דיכאון או קיפאון בשוק", הוא אומר.

עם זאת, לטענתו, השרון מגלה יציבות יחסית וחברת ינוב ממשיכה למכור בפרויקטים ברעננה ובהוד השרון.

אחד היתרונות, לדבריו, הוא שחלק מהפרויקטים כבר נמצאים בביצוע: "אנשים מגיעים לאתר, רואים את הבנייה בעיניים, מבינים שיש פה קבלן מבצע חזק וותיק ומרגישים בטוחים לקנות".

הבעיה הגדולה יותר היא מעגל הרוכשים שממתינים על הגדר. אנשים רוצים לשדרג דירה, אבל כדי לקנות חדשה הם צריכים למכור את הקיימת. כאשר גם הקונה שלהם ממתין – השרשרת כולה נעצרת.

רעננה מול הרצליה: שתי תפיסות שונות

כאשר השיחה עוברת למדיניות הרשויות, שמש מציג פער משמעותי בין ערי השרון.

"רעננה היא דוגמה מצוינת לעירייה שמבינה עניין ומקדמת באופן אקטיבי התחדשות עירונית, גם ברמת הבניין הבודד", הוא אומר.

לעומת זאת, לדבריו, בהרצליה קשה כיום לקדם פרויקט בנייני בודד, בין היתר בעקבות המדיניות סביב חלופת שקד. המחלוקת אינה רק תכנונית אלא גם כלכלית. שמש טוען כי השיח צריך להתמקד במכפיל של שטחי בנייה ולא רק במספר הדירות:"יזם לא מוכר דירות – הוא מוכר מטרים. מה עוזר לי שמאשרים פי שלושה דירות אם בסך המטרים אני מקבל רק פי 1.2?"

גם רמת השרון מקבלת ממנו ציון חיובי. ינוב נכנסה לאחרונה לשלושה פרויקטים בעיר, ושמש מתאר מדיניות המעודדת יזמים לקדם פרויקטים במסגרת חלופת שקד.

לא רק בניינים חדשים – קהילות חדשות

מבחינת שמש, ההתחדשות הגדולה של השרון לא יכולה להסתכם בתוספת דירות. במתחמי גאולה, אגרון וגלר בכפר סבא, שאותם מקדמת ינוב בשותפות עם בסר, התכנון כולל שדרה, מסחר בקומת הקרקע ושטחים ציבוריים וקהילתיים.

"התפקיד שלנו הוא ליצור קהילות", הוא אומר. "כשמוסיפים כמות גדולה של דירות למרכז העיר, חייבים לשלב שטחי מסחר, שטחים ציבוריים ומוסדות קהילתיים". לדבריו, במתחם מתוכננים בין היתר בית קפה, שטחי ציבור, ספרייה קטנה, גינת ירק משותפת, גינות משחקים ומרחבים קהילתיים.

המטרו עומד לשנות את פני השרון

וכאן מגיעה השיחה אל השינוי הגדול שעוד נמצא לפנינו. לדברי שמש, המטרו אינו רק פרויקט תחבורה עתידי. הוא כבר משנה היום את התכנון של ערי השרון.

"המטרו עומד לשנות לחלוטין את פני השרון. רשויות כמו כפר סבא כבר מתכננות כיום את הבנייה העתידית שלהן סביב תוואי ותחנות המטרו".

המשמעות, לדבריו, היא שינוי דרמטי ברחובות המרכזיים. אחוזה ברעננה, ויצמן בכפר סבא וצירים נוספים צפויים לעבור לבנייה אינטנסיבית וגבוהה הרבה יותר. "המשמעות היא מעבר מובהק לבנייה לגובה: מגדלים בני 15, 20 ואפילו 25 קומות".

עבור תושבי השרון מדובר בשינוי תרבותי לא פחות מאשר תכנוני. האזור המזוהה עם בניינים נמוכים ואופי קהילתי יצטרך ללמוד לחיות עם מגדלים בלב הערים. לדברי שמש, האתגר יהיה לייצר בתוך הבנייה הגבוהה את הקהילה שהשרון אינו רוצה לאבד. הפתרונות שעליהם עובדים כיום כוללים מועדוני דיירים, שטחים ציבוריים וגינות תלויות משותפות מעל קומות המסחר. "אלה הדברים שיעניקו לדיירים סיבה אמיתית ורצון להתחדש ולעבור למגדל".

40 שנה בשרון – ולא מתכוונים לצאת ממנו

ינוב נוסדה לפני 40 שנה על ידי ברוך לנצ'נר, שממשיך להגיע למשרד ולעבוד בחברה לצד ילדיו – המנכ"ל סגי לנצ'נר וסמנכ"לית הכספים הילה לנצ'נר. לדברי שמש, לאורך השנים הקימה החברה יותר מ-4,000 יחידות דיור, והיא ממשיכה להתמקד באזור השרון בלבד.

"אנחנו סוג של סיירת מובחרת של השרון. אין לנו שום כוונה לצאת מכאן".

כיום מקדמת החברה, לדבריו, מאות יחידות דיור בכפר סבא, פרויקט גדול ברחוב הדרור בהוד השרון, שלושה פרויקטים ברמת השרון ופרויקט במסגרת חלופת שקד ברחוב אלתרמן בהרצליה.

ובסופו של דבר, אחרי כל התוכניות, המכפילים, המכרזים, הבנקים והוויכוחים עם הרשויות, שמש חוזר לאותה מילה שבה התחיל.

"אופטימיות היא לא רק סיסמה. היא כלי העבודה המרכזי ביותר שלנו. בלי אופטימיות אי אפשר לעסוק בהתחדשות עירונית".