תוכנית "חוף התכלת" מתקדמת לשלב משמעותי שעשוי לשנות את פני האזור. לאחרונה המליצה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית המפורטת הנוגעת למתחם 1.
המתחם צפוי לכלול כ־4,000 יחידות דיור חדשות, שישולבו עם שטחי תעסוקה, מסחר, מלונאות ומבני ציבור.
כ־595 דונם במתחם 1 • כ־4,000 דירות במתחם • כ־12,500 דירות בשלושת מתחמי הרובע
מתחם 1 הוא החלק הצפוני ביותר מתוך שלושת המתחמים של התוכנית הכוללנית לרובע, הר/2200/א'. הוא משתרע על שטח של כ־595 דונם, והתוכנית שלו מקודמת על ידי החברה הממשלתית "דירה להשכיר".
שני המתחמים האחרים, שישלימו את הרובע לכ־12.5 אלף דירות, צפויים להיות מקודמים על ידי רשות מקרקעי ישראל.
השלב הקריטי לבעלי הקרקע: איחוד וחלוקה
ההמלצה על הפקדת התוכנית מקרבת את בעלי הזכויות לשלב משמעותי במיוחד: שלב האיחוד והחלוקה.
בשלב זה יאוחדו החלקות הקיימות, ולבעלי הקרקע יוקצו זכויות במגרשים החדשים בהתאם לשווי היחסי של הקרקע שלהם, באמצעות טבלאות הקצאה ואיזון.
מדובר בשלב דרמטי, משום שלא נקבע בו רק היקף הזכויות של כל בעל קרקע, אלא גם זהות השותפים החדשים שלו במגרש.
בחוף התכלת ישנם בעלי קרקע ומשקיעים רבים המחזיקים בחלקים קטנים מתוך חלקות משותפות. בעל זכויות שלא נערך מראש עלול למצוא את עצמו שותף במגרש אחד עם עשרות בעלי קרקע אחרים שאינו מכיר.
לדברי עו"ד שירן לוי, שותפה מייסדת במשרד פוקס־לוי ושות', המייצג בעלי קרקע במתחמי חוף התכלת, ריבוי שותפים עלול להקשות בהמשך על קידום הפרויקט, על בחירת יזם או על ביצוע עסקת קומבינציה. מחלוקות בין השותפים עלולות אף להוביל לעיכובים ולהליכים משפטיים של פירוק שיתוף.
הפתרון: להתאגד עוד לפני ההקצאה
כדי לצמצם את הסיכון לתסבוכות בהמשך, ההמלצה לבעלי הזכויות היא לפעול מראש באמצעות הסכם שיתוף. במסגרת ההסכם מתאגדים בעלי הזכויות, בוחרים ייצוג משפטי ושמאי מוסכם ומסדירים את מנגנוני קבלת ההחלטות וחלוקת העלויות.
לפי הכתבה, חברת "דירה להשכיר" צפויה לאפשר לקבוצות שיתאגדו ויודיעו על כך לשמאי התוכנית לקבל עדיפות בהקצאה משותפת של בניינים שלמים.
"לא מספיק לדעת כמה מטרים רשומים על שמו של בעל הקרקע. צריך להבין מהו השווי היחסי של הזכות, לאיזה מגרש היא צפויה להיות מוקצית ובעיקר מי יהיו השותפים בו".
— עו"ד שירן לוי
אם וכאשר התוכנית תופקד באופן רשמי, יוכלו תושבי העיר ובעלי הזכויות לבחון את טבלאות האיזון ולהגיש התנגדויות במידת הצורך.
אך כפי שמסכמת עו"ד לוי, השאלה המרכזית עבור בעלי הקרקע כבר אינה רק מתי תאושר התוכנית — אלא עם מי הם ייכנסו לשלב מימוש הקרקע ועל בסיס אילו הסכמות.
