ארבע ערים, שרון אחד: השנה שבה העתיד של השרון התחיל לקבל צורה

השרון נערך לעוד עשרות אלפי דירות, מאות אלפי מטרים של תעסוקה ומסחר, התחדשות של מרכזי הערים ומערכת מטרו שתשנה את הדרך שבה האזור כולו מתפקד. ובאותו זמן בדיוק – שוק הדירות עצר. ביולי 2026 נרשמו בארבע הערים 102 עסקאות בלבד, לעומת 161 ביולי 2023. ירידה של 36.6%.

כלומר, תשפ״ו הסתיימה בפרדוקס: מעולם לא תוכנן כל כך הרבה בשרון – ובשוק עצמו נעשו הרבה פחות עסקאות.

רעננה: השנה שבה התוכניות הגדולות התחברו

ברעננה, תשפ״ו הייתה אולי השנה שבה חלקי הפאזל התחילו להתחבר.

הסכם הגג שנחתם כולל כ־6,500 יחידות דיור, יותר מ־700 אלף מ״ר לתעסוקה ומסחר והשקעה של יותר מ־1.75 מיליארד שקל בתשתיות.

לכתבה במיקומי: נחתם הסכם הגג של רעננה

אבל הסכם הגג הוא רק שכבה אחת.

במרכז העיר מקודמת תוכנית אחוזה והמטרו, שתשנה באופן משמעותי את הציר הוותיק והמזוהה ביותר עם רעננה.

במקביל, תוכנית רע/1010/ב׳ להתחדשות בניינית מספקת מסגרת להתחדשות הדרגתית של מלאי הבניינים הוותיק.

לכתבה: תוכנית רע/1010/ב׳ של רעננה

ובתשפ״ו כבר ראינו את התהליך ברחובות עצמם.

בניינים במעלות נהרסו, בלוי אשכול 21 נהרסו 12 דירות ובמקומן ייבנו 30 חדשות, ובמכבי 46–48 מקודם פרויקט של 50 יחידות דיור. פרויקטים נוספים מתקדמים בגליל ובמוקדים אחרים בעיר.

כל פרויקט כזה קטן לעומת תוכנית אחוזה או הסכם הגג. ביחד הם יכולים לשנות חלקים שלמים מהעיר.

אבל רעננה סיימה את השנה גם עם נתון מעניין במיוחד בשוק עצמו.

מתחילת ינואר ועד סוף יולי נרשמו בעיר 353 עסקאות – יותר מבכל אחת משלוש הערים האחרות במדד הבלטה.

ביולי נרשמו 32 עסקאות, ורעננה הובילה את ארבע הערים ביחס לגודל האוכלוסייה עם 3.79 עסקאות לכל 10,000 תושבים.

ובעיקר, שוק היד השנייה שלה הפגין עמידות יחסית: לעומת יולי 2023 ירדה הפעילות ב־20% בלבד.

רעננה, לפחות לפי נתוני תשפ״ו, ממשיכה ליהנות מביקוש חזק יחסית גם כשהשוק כולו חלש.

הרצליה: העיר שבה המספרים הגדולים באמת גדולים

אם ברעננה מדברים על אלפי דירות, בהרצליה כבר מדברים בקנה מידה אחר. העיר נמצאת בתוך שינוי עמוק שכולל את יד התשעה, ציר בן גוריון והמטרו, חוף התכלת, גליל ים ומתחמי התחדשות נוספים. ביד התשעה מקודמת התחדשות של שכונה שלמה: 1,483 יחידות דיור קיימות צפויות לפנות את מקומן לכ־4,600 יחידות חדשות.

בחוף התכלת מקודם רובע עצום הכולל כ־12,500 יחידות דיור, לצד מאות אלפי מ״ר של תעסוקה, מלונאות ומסחר. בציר בן גוריון מתוכננת התחדשות סביב תחנת המטרו העתידית: 368 יחידות קיימות צפויות להפוך לכ־1,339 יחידות. תשפ״ו המחישה עד כמה המטרו כבר אינו רק פרויקט תחבורתי עתידי.

עוד לפני שנחפרה מנהרה אחת, התחנות העתידיות כבר משפיעות על זכויות הבנייה, גובה הבניינים, הצפיפות והכדאיות הכלכלית של פרויקטים. והרצליה היא כנראה המקום שבו הקשר בין תחבורה לנדל״ן נראה בצורה החדה ביותר.

גם בשוק העסקאות היא בלטה.

ביולי נרשמו בהרצליה 37 עסקאות – המספר הגבוה מבין ארבע הערים. המחיר הממוצע למ״ר עמד על 47,869 שקל בדירות חדשות ו־40,816 שקל ביד שנייה. אבל 23 מתוך 37 העסקאות היו בדירות חדשות, ולכן חשוב לזכור שתמהיל העסקאות משפיע מאוד על הממוצע.

כשעוברים ליד השנייה מתקבלת תמונה מתונה בהרבה: מספר העסקאות ירד ביותר מחצי לעומת יולי 2023. הרצליה נשארה העיר היקרה במדד – אבל גם בה הקונים הרבה יותר זהירים.

כפר סבא: ההתחדשות עוברת מהתוכניות לדחפורים

בכפר סבא אחד הסיפורים הגדולים של תשפ״ו היה המעבר מתכנון לביצוע. בקריית הצעירים ממשיך להתקדם אחד ממוקדי הבנייה החדשה המשמעותיים בעיר. במקביל, ההתחדשות העירונית בלב העיר צוברת תאוצה. ברחוב חבצלת השרון נהרסו בקיץ שלושה בניינים לאחר שנים של תכנון, ובמקומם צפויות להיבנות 81 יחידות דיור.

במרכז העיר זכתה אקרו במכרז דיירים לקידום פרויקט של כ־440 יחידות דיור במגדלים של עד 24 קומות. ותוכנית בן גוריון ממשיכה לסמן את אחד ממוקדי ההתחדשות החשובים ביותר של כפר סבא לשנים הקרובות.

לצד אלה נמצא גם פרויקט "תקומה" – מהמהלכים הגדולים בעיר – הכולל 1,068 יחידות דיור, כאשר השלב הראשון כולל 244 יחידות. אבל בעוד הדחפורים מתחילים לעבוד, שוק העסקאות סיפר סיפור אחר. ביולי נרשמו בכפר סבא 21 עסקאות בלבד – שבע בדירות חדשות ו־14 ביד שנייה.

הפער בין שני השווקים היה גדול: מחיר ממוצע של 37,904 שקל למ״ר בדירות החדשות לעומת 21,502 שקל ביד השנייה. בבדיקת שלוש שנים, מספר עסקאות היד השנייה ירד ב־48.1%, והמחיר הממוצע למ״ר בעסקאות שנרשמו הציג שחיקה ריאלית של כ־23.7%.

כפר סבא, אם כן, נכנסת לתשפ״ז עם צנרת גדולה של התחדשות ובנייה – אבל גם עם שוק קונים הרבה יותר קשוח.

הוד השרון: תוכנית אחת שיכולה לשנות כמעט 7% מהעיר

בהוד השרון הסיפור הגדול הוא 1202. התוכנית משתרעת על כ־1,300 דונם – כמעט 7% משטחה של העיר – ולכן קשה להתייחס אליה כאל עוד שכונה. זהו מהלך שיכול להשפיע על מבנה העיר כולו.

בתשפ״ו נכנסה התוכנית לשלב משמעותי של דיון בהתנגדויות והכרעות תכנוניות. העירייה מדגישה כי הכוונה אינה לייצר "עוד שכונת מגדלים", אלא רובע שמשלב מגורים, שטחים פתוחים, מוסדות ציבור, תחבורה ותעסוקה.

לכתבה במיקומי: כך תשנה תוכנית 1202 את הוד השרון

וזה בדיוק המבחן של הוד השרון.

העיר צמחה במשך שנים תוך ניסיון לשמר דימוי ואופי ירוקים. ככל שמגיעות תוכניות גדולות יותר, כך קשה יותר להחזיק בשני הקצוות – גם להוסיף אלפי דירות וגם לשמור על התחושה של עיר נמוכה ופתוחה.

ובשוק הדירות הוד השרון סיימה את יולי במקום החלש ביותר במדד הבלטה.

12 עסקאות בלבד נרשמו בעיר – ארבע בדירות חדשות ושמונה ביד שנייה.

מדובר ב־1.87 עסקאות לכל 10,000 תושבים, הנתון הנמוך ביותר מבין ארבע הערים.

ביד השנייה נרשמה ירידה של 60% במספר העסקאות לעומת יולי 2023, לצד שחיקה ריאלית של כ־15.8% במחיר הממוצע למ״ר.

העיר שמתכננת אלפי דירות חדשות נכנסת לתשפ״ז כאשר השוק הנוכחי שלה כמעט עומד.

ארבע ערים – ולא שוק אחד

אחת המסקנות החשובות של מדד הבלטה של מיקומי השנה הייתה שאין באמת "שוק נדל״ן אחד של השרון".

יש ארבעה שווקים שונים.

רעננה סיימה את שבעת החודשים הראשונים עם 353 עסקאות והציגה עמידות בולטת ביד השנייה.

הרצליה סיימה עם 298 עסקאות, ממשיכה להוביל במחירים ומושפעת מאוד מפרויקטים חדשים ויקרים.

כפר סבא הגיעה ל־235 עסקאות ומציגה חולשה משמעותית יותר בשוק היד השנייה.

והוד השרון עם 165 עסקאות בלבד מתחילת השנה ועם רמת הפעילות הנמוכה ביותר ביולי.

אבל יש דבר אחד שמשותף לכולן: מספר העסקאות נמוך משמעותית מבעבר.

ביולי 2023 בוצעו בארבע הערים 161 עסקאות.

ביולי 2026 – 102.

59 עסקאות נעלמו.

למדד הבלטה המלא של מיקומי – יולי 2026

השוק איבד עסקאות לפני שאיבד מחיר

זה אולי הנתון החשוב ביותר של תשפ״ו.

מספר העסקאות בארבע הערים ירד ב־36.6% לעומת יולי 2023, אבל מחירי הדירות לא ירדו באותו שיעור.

בדירות החדשות, המחיר הממוצע למ״ר אפילו גבוה נומינלית לעומת 2023 בכל ארבע הערים.

הסיבה היא שההתאמה בשוק מתרחשת לא רק במחיר – אלא בכמות.

יזם יכול להציע מבצעי מימון, פריסת תשלומים והטבות. מוכר של דירת יד שנייה בדרך כלל אינו יכול לעשות זאת באותה דרך.

כאשר הקונה אינו מוכן לשלם והמוכר אינו מוכן לרדת, לא תמיד מתקבלת דירה זולה יותר.

לפעמים פשוט אין עסקה.

וזה בדיוק מה שרואים בנתונים.

ביולי 2023 נרשמו בארבע הערים 107 עסקאות יד שנייה. ביולי 2026 – רק 60.

ירידה של כמעט 44%.

ובינתיים – השרון ממשיך לבנות את עצמו מחדש

זו אולי התמונה החשובה ביותר שאיתה מסתיימת תשפ״ו.

השוק הפרטי האט – אבל מערכת התכנון לא עצרה.

ברעננה נחתם הסכם גג ומקודמות במקביל תוכנית אחוזה, המטרו ו־1010/ב׳.

בהרצליה מתקדמים הסכם הגג, יד התשעה, בן גוריון, חוף התכלת ומתחמי התחדשות נוספים.

בכפר סבא קריית הצעירים מתקדמת, בניינים ותיקים כבר נהרסים ופרויקטים גדולים במרכז העיר יוצאים לדרך.

ובהוד השרון 1202 מגיעה לרגעים שבהם החלטות על הנייר מתחילות לקבוע איך תיראה העיר בעוד עשור.

ארבע הערים מתמודדות עם אותה משוואה: יותר דירות מחייבות יותר כבישים, יותר בתי ספר, יותר תחבורה ציבורית, יותר שטחים ציבוריים ויותר מקומות עבודה.

בנייה בלי התשתיות האלה אינה צמיחה. היא רק צפיפות.

תשפ״ז: שנת המבחן

תשפ״ו הייתה במידה רבה שנת התוכניות.

תשפ״ז עשויה להיות שנת המבחן שלהן.

האם הסכמי הגג יתחילו לייצר תשתיות לפני שהדירות מגיעות?

האם ההתחדשות העירונית תתקדם בקצב מהיר יותר?

האם המטרו ימשיך לשנות את כללי התכנון עוד לפני תחילת העבודות?

האם הקונים יחזרו לשוק?

והאם ארבע הערים יצליחו להוסיף עשרות אלפי תושבים בלי לפגוע באיכות החיים שהפכה את השרון לאחד האזורים המבוקשים בישראל?

כי אם תשפ״ו הוכיחה משהו, זה שהשרון של העשור הבא כבר מתוכנן עכשיו. השאלה של תשפ״ז תהיה כמה ממנו יתחיל באמת להיבנות – והאם התושבים שגרים כאן היום ירוויחו מהשינוי, ולא רק מי שיגיעו לכאן בעתיד.