עוד שבוע עמוס עבר על שוק הנדל"ן בשרון, אבל הפעם חלק מהסיפורים המעניינים ביותר נמצאים דווקא בנקודת המפגש שבין נדל"ן לחיים עצמם: הביטחון בעיר שבה אנחנו גרים, התחבורה שתשנה את האזור, והחלטות משפטיות שעשויות להיות שוות לבעלי נכסים מיליוני שקלים.

אספנו את חמש הידיעות שלדעתנו כדאי לקחת מהשבוע האחרון.

1. מדד הביטחון של מיקומי: רעננה ראשונה, כפר סבא אחרונה מבין ארבע ערי השרון

איפה הכי בטוח לגור בשרון?

השבוע פרסמנו לראשונה את מדד הביטחון של מיקומי, המבוסס על נתוני משטרת ישראל לשנת 2025 ומשקלל עבירות נגד גוף לצד ארבע עבירות רכוש שמשפיעות באופן ישיר על חיי התושבים: גניבת רכב, גניבה מתוך רכב, פריצה לדירה והתפרצות לעסק או מוסד.

התוצאות יצרו פערים משמעותיים בין ארבע הערים.

רעננה דורגה במקום הראשון עם 73.7 עבירות לכל 10,000 תושבים, אחריה הרצליה עם 107.3, הוד השרון עם 108.5 ובמקום הרביעי כפר סבא עם 118.4.

כלומר, שיעור העבירות שנכללו במדד בכפר סבא גבוה בכ־61% מזה שנמצא ברעננה.

אבל בתוך הנתונים הסתתרה מגמה נוספת שראויה לתשומת לב: גניבות הרכב ירדו בכל ארבע הערים, בעוד שמספר הפריצות לדירות עלה בכל ארבע ערי השרון שנבדקו.

המדד אינו מתיימר להיות מדד הפשיעה הרשמי של הערים, אבל הוא מוסיף שכבת מידע מעניינת במיוחד עבור מי שבוחן מקום מגורים או רכישת דירה. הרי בסופו של דבר, מיקום הוא לא רק מחיר למ"ר, בתי ספר ותחבורה – אלא גם התחושה שלנו כשאנחנו חוזרים הביתה בערב.

לכתבה המלאה על מדד הביטחון של מיקומי

2. המטרו עולה שלב: מכרזי ענק של כ־30 מיליארד שקל

אחד הסיפורים הגדולים ביותר של השבוע הוא גם אחד הסיפורים שילוו את השרון בשנים הקרובות.

נת"ע פתחה את שלב המיון המוקדם למכרזי המערכות והרכבות של פרויקט המטרו, בהיקף כולל המוערך בכ־30 מיליארד שקל.

המכרזים כוללים את הרכבות עצמן, מערכות האיתות והבקרה, החשמל, התחנות, האינטגרציה, התפעול והתחזוקה.

רשת המטרו העתידית אמורה לכלול כ־150 ק"מ של מסילות תת־קרקעיות ו־109 תחנות. עבור השרון, קו M1 הוא המשמעותי במיוחד וצפוי לחבר את כפר סבא, רעננה והרצליה ישירות למטרופולין תל אביב.

הסיפור מבחינת מיקומי אינו רק תחבורתי. סביב תחנות המטרו מקודמות תוכניות ענק של מגורים, תעסוקה ומסחר, ולכן ככל שהפרויקט מתקדם – כך גדלה השפעתו על מפת הנדל"ן של השרון.

לכתבה המלאה על המכרזים החדשים בפרויקט המטרו

3. חוכרים מול רמ"י: חיוב של כמעט 7 מיליון שקל בהוד השרון

אחת הידיעות החשובות השבוע לבעלי קרקעות הגיעה מהוד השרון.

ועדת הערר במחוז מרכז דחתה את טענתם של חוכרי קרקע ברחוב הפרדס, שביקשו להעביר לרשות מקרקעי ישראל את החבות בהיטל ההשבחה.

על הפרק עמדו שתי שומות בסכום מצטבר המתקרב ל־7 מיליון שקל.

החוכרים טענו כי מאחר שהקרקע נמצאת בבעלות המדינה, יש להחיל את מנגנון "חלף היטל השבחה". ועדת הערר לא קיבלה את העמדה וקבעה למעשה כי לא מספיק לבדוק מי רשום כבעל הקרקע – יש לבחון גם מי נהנה בפועל מההשבחה שיצרה התוכנית.

המשמעות עשויה לחרוג מהמקרה הספציפי בהוד השרון ולהיות רלוונטית לחוכרי קרקעות נוספים.

עו"ד ענת בירן, המתמחה בדיני תכנון ובנייה ומקרקעין, הסבירה למיקומי כי שאלת החבות בהיטל השבחה מורכבת ולכן כדאי לקבל ייעוץ משפטי כבר לפני ביצוע עסקת מקרקעין.

לכתבה המלאה על מאבק החוכרים והיטל ההשבחה בהוד השרון

4. החלטה שעשויה להשפיע על פרויקטי פינוי־בינוי: תקן 21 כמבחן בקרה

גם הידיעה הרביעית שלנו עוסקת בהיטל השבחה – אבל מזווית אחרת לחלוטין.

ועדת הערר במחוז מרכז עסקה בפרויקט פינוי־בינוי רודצקי־גליל בנתניה ובפערים הגדולים שנוצרו בין הערכות שונות של היטל ההשבחה.

במסגרת תקן 21 הוערך ההיטל בכ־9.6 מיליון שקל. השמאי המכריע הגיע לכ־18.6 מיליון שקל, ובשלב אחר העריכה הוועדה המקומית את ההיטל בכ־35 מיליון שקל.

ועדת הערר לא קבעה שתקן 21 הוא שומת היטל השבחה מחייבת, אבל העניקה לו משמעות חשובה ככלי בקרה.

במילים פשוטות: אם תוכנית פינוי־בינוי אושרה על בסיס כלכליות מסוימת, ולאחר מכן מתקבלת שומת היטל השבחה שמשנה באופן דרמטי את המספרים – אי אפשר להתעלם מהפער.

עבור יזמים ודיירים בפרויקטי התחדשות עירונית מדובר בסוגיה משמעותית, משום שהיטל של מיליוני שקלים נוספים יכול במקרים מסוימים להשפיע על כלכליות הפרויקט כולו.

לכתבה המלאה על תקן 21 והיטל ההשבחה בפינוי־בינוי

5. אב־גד וברק פיננסים: 49 מיליון שקל ו־24 פרויקטים

השבוע נרשמה גם עסקה עסקית מעניינת בענף ההתחדשות העירונית.

חברת אב־גד, שמשרדיה ברעננה, מקימה יחד עם קבוצת ברק פיננסים חברה חדשה בשם "אב־גד בעיר", שתתמקד בפרויקטים קטנים ובינוניים של התחדשות בניינית באזורי הביקוש.

אב־גד תחזיק 51% מהחברה וברק פיננסים 49%. ברק צפויה להזרים לחברה כ־49 מיליון שקל בהתאם להתקדמות הפרויקטים, ובשלב הראשון יועברו לפעילות המשותפת 24 פרויקטים שאב־גד כבר מקדמת.

המהלך מאפשר לאב־גד להפריד בין פעילות ההתחדשות הבניינית לבין מתחמי הפינוי־בינוי הגדולים שלה, ובמקביל להכניס הון נוסף לפעילות.

זהו גם סימן למגמה מעניינת בענף: החיבור ההולך ומתהדק בין יזמי ההתחדשות העירונית לבין גופים פיננסיים שמחפשים חשיפה לפרויקטים באזורי הביקוש.

לכתבה המלאה על אב־גד וברק פיננסים

ומה מספרות חמש הידיעות יחד?

דווקא השבוע אפשר לראות היטב עד כמה המושג "נדל"ן" רחב הרבה יותר ממחיר של דירה.

הוא מתחיל בביטחון ברחוב שבו אנחנו גרים, ממשיך בתחנת המטרו שעשויה לקום ליד הבית, עובר בהחלטה של ועדת ערר שיכולה להיות שווה מיליוני שקלים ומגיע עד למקורות המימון שיאפשרו לפרויקט התחדשות עירונית לצאת בסופו של דבר לדרך.

וזה בדיוק מה שאנחנו מנסים לעשות במיקומי: לא רק לספר מה נבנה בשרון – אלא להבין מה משפיע על המקום שבו אנחנו חיים ועל הערך שלו.

להצטרפות לעדכוני הנדל"ן של השרון