השבוע האחרון המחיש עד כמה ענף הנדל"ן באזור השרון נמצא בעיצומו של שינוי. תוכניות ענק מתקדמות, בעלי דירות נאבקים על זכויותיהם, הרשויות המקומיות נדרשות להתאים את התכנון לעידן המטרו, ובשטח ממשיכים להיהרס בניינים ישנים לטובת מגורים חדשים וממוגנים.
אלה חמש ההתפתחויות המרכזיות שסיקרנו השבוע במיקומי, והמשמעות שלהן לעתיד האזור.
1. מהפכת המטרו בפתח תקווה: 4,355 דירות ומגדלים עד 45 קומות
אחת מתוכניות ההתחדשות העירונית הגדולות בפתח תקווה מתקדמת לשלב הדיונים בוועדה המחוזית. במתחם ארלוזורוב מתוכננת הריסתם של 105 מבנים הכוללים 1,273 דירות, ובמקומם הקמת 4,355 יחידות דיור חדשות, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור.
התוכנית, המשתרעת על פני כ־171 דונם, ממחישה כיצד תחנות המטרו העתידיות משנות כבר היום את תפיסת התכנון העירוני. הבנייה הגבוהה ביותר מתוכננת בסביבת תחנת המטרו, עם מגדלים שיגיעו עד 45 קומות.
עו"ד עידן שטרית, מומחה להתחדשות עירונית, התייחס בשיחה עם מיקומי למשמעות המהלך עבור בעלי הדירות והיזמים. מעבר לתוספת הדירות, מדובר בתכנון מחדש של מרחב עירוני שלם.
לכתבה המלאה: מהפכת המטרו בפתח תקווה – 4,355 דירות חדשות
2. ניצחון לדיירים בנתניה: מגבלת 12 המ"ר הוסרה
החלטה משמעותית בשכונת דורה בנתניה עשויה להשפיע על הדיון בזכויות בעלי דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי ברחבי השרון.
לאחר מאבק משפטי ממושך, עיריית נתניה הסכימה שלא להחיל את מגבלת התמורות של 12 מ"ר על הפרויקט, שבו ייהרסו 88 דירות ישנות וייבנו 320 דירות חדשות. בחלק מהמקרים יוכלו בעלי הדירות לקבל תוספת של כמעט 40 מ"ר, בהתאם להסכמים שנחתמו עם היזמים.
את בעלי הדירות ליוו עו"ד ירון שלומוביץ ועו"ד ושמאי המקרקעין משה בן אהרון. ההחלטה התבססה על כך שהתוכנית החלה להתקדם לפני קביעת המדיניות העירונית החדשה.
אין מדובר בביטול גורף של סמכות הרשויות להגביל תמורות, אך המקרה עשוי לשמש נקודת התייחסות במחלוקות דומות. משה בן אהרון התייחס השבוע גם למשמעות ההחלטה בתוכנית "תוכנית מתאר", פודקאסט הנדל"ן של מיקומי.
לכתבה המלאה: ניצחון לדיירים בנתניה – ומה המשמעות לפרויקטים אחרים?
3. שבעה חודשים אחרי פגיעת הטיל: בלינסון 7 בכפר סבא נהרס
השבוע נהרס הבניין הוותיק ברחוב בלינסון 7 בכפר סבא, במסגרת פרויקט התחדשות עירונית של חברת בוני בניין. במקום 20 הדירות הישנות ייבנו 54 דירות חדשות.
מאחורי ההריסה עומד סיפור יוצא דופן. במרץ האחרון חדר מנוע של טיל איראני דרך גג הבניין וגרם לנזק כבד לאחת הדירות. הדיירים שהו במקלט ולא נפגעו, אך האירוע המחיש את הסיכון שבמגורים בבניינים ותיקים ללא מיגון מספק.
את הפרויקט מובילה חברת בוני בניין, בליווי פיננסי של חברת מכלול. בעלי הדירות מיוצגים על ידי משרד עורכי הדין נעמה אריאל ושות'.
הפרויקט מדגים את חשיבות ההתחדשות העירונית לא רק כתוספת יחידות דיור, אלא גם כאמצעי לשיפור הבטיחות, המיגון ואיכות החיים.
לכתבה המלאה: שבעה חודשים אחרי פגיעת הטיל – בלינסון 7 נהרס
4. הרצליה: פרויקט 180 הדירות הוחזר לדיון – והמטרו משנה את הכללים
ועדת הערר המחוזית ביטלה את החלטת הוועדה המקומית בהרצליה לאשר פרויקט התחדשות עירונית של חברת אקרו במתחם רובין, והחזירה אותו לדיון נוסף.
התוכנית כוללת הריסת 42 דירות והקמת 180 דירות חדשות בשני מגדלים בני 20 קומות, בסמוך לתחנת המטרו המתוכננת "הרצליה מרכז".
הסיבה להחזרת התוכנית לדיון היא היעדר בחינה נפרדת ומנומקת של התאמתה לתמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית למרחב המטרו.
ההחלטה אינה מבטלת את הפרויקט עצמו, אך היא ממחישה כי גם תוכניות שקודמו לפני כניסת תמ"א 70 לתוקף עשויות להידרש לבחינה נוספת.
המשמעות עשויה להיות רחבה בהרבה מהרצליה. גם ברעננה, כפר סבא, הוד השרון ורמת השרון מקודמות תוכניות בסביבת תחנות המטרו העתידיות, והן עשויות להתמודד עם שאלות תכנוניות דומות.
לכתבה המלאה: החלטת עיריית הרצליה בוטלה – והמטרו משנה את כללי הבנייה
5. הרצליה מתכננת את העתיד: מגדלים מעל 30 קומות ופיתוח מתחם תע"ש
במקביל להחלטת ועדת הערר, השבוע פורסמה במיקומי התקדמות משמעותית נוספת בתכנון הרצליה. הוועדה המקומית המליצה על הפקדת תוכנית המתאר הכוללנית החדשה, ברוב של תשעה חברים מול שני מתנגדים.
בין ההחלטות הבולטות: אפשרות לבחינה נקודתית של בנייה מעל 30 קומות באזור התעסוקה המזרחי, קידום פיתוח בצפון העיר ובמתחם תע"ש, והצבת תנאים הקושרים בין אכלוס מבנים לבין קידום תשתיות תחבורה.
אחת ההחלטות קובעת כי תחילת ביצוע מחלף הרב מכר תהיה תנאי לאכלוס מבנים בתחום תוכנית הר/1934.
מדובר בשינוי תפיסתי חשוב: לא עוד תוספת זכויות בנייה בלבד, אלא ניסיון לקשור בין הפיתוח העירוני לבין יכולת התשתיות לשרת את האוכלוסייה החדשה.
לכתבה המלאה: תוכנית המתאר של הרצליה עולה שלב
המכנה המשותף: מי יקבע כיצד ייראו ערי השרון?
חמש הכתבות של השבוע מציגות זוויות שונות של אותו תהליך: ערי השרון וסביבתן עומדות בפני שינוי משמעותי, אבל הדרך אליו רצופה בהחלטות תכנוניות, מאבקים משפטיים ואתגרים כלכליים.
בפתח תקווה המטרו מאפשר לתכנן אלפי דירות חדשות. בהרצליה הוא כבר משפיע על הליכי האישור של פרויקטים. בנתניה בעלי הדירות הצליחו לשנות החלטה הנוגעת לתמורות שלהם, ובכפר סבא בניין שנפגע מטיל מפנה את מקומו לבניין חדש וממוגן.
השאלה המרכזית כבר אינה רק כמה דירות ייבנו, אלא כיצד ייראו הערים החדשות, מה יקבלו בעלי הדירות, והאם התשתיות יצליחו לעמוד בקצב הפיתוח.
במיקומי נמשיך לעקוב אחר ההחלטות, הפרויקטים ואנשי המקצוע שמעצבים את עתיד הנדל"ן וההתחדשות העירונית באזור השרון.
מיקומי – חדשות הנדל"ן וההתחדשות העירונית בשרון.
