יום כיפור הוא זמן של חשבון נפש. פעם בשנה עוצרים, מסתכלים לאחור ושואלים לא רק מה עשינו – אלא גם מה יכולנו לעשות אחרת. אז רגע לפני שהכבישים מתרוקנים והמנופים נעצרים לכמה שעות, החלטנו במיקומי לעשות חשבון נפש גם לשוק הנדל״ן של השרון.
זו שנה שבה מצד אחד תוכננו ונבנו אלפי דירות, ההתחדשות העירונית האיצה והמטרו התקדם עוד צעד; ומצד שני מספר העסקאות נותר נמוך, צעירים המשיכו לחפש דרך להישאר באזור שבו גדלו ותושבים גילו שלכל תוכנית גדולה יש גם השפעה ממש מתחת לחלון.
אז על מה צריך לבקש סליחה?
על חטא שתכננו אלפי דירות – אבל הדרך מהוועדה למפתח נשארה ארוכה
אם יש מילה אחת ששמענו שוב ושוב השנה היא "יחידות דיור". אלפים מהן אושרו, הופקדו, קודמו והוצגו בתוכניות ברחבי השרון. אבל בין דירה שמופיעה בטבלה של ועדת תכנון לבין משפחה שמכניסה אליה ארגזים יש דרך ארוכה.
בדיקת מיקומי של פעילות ועדות התכנון המחישה השנה את הפערים: ב־2025 נכללו בתעודות גמר 1,098 דירות חדשות בהרצליה, 518 ברעננה, 238 בהוד השרון ו־182 בכפר סבא. מצד שני, גם בשטח מתחילים לראות שינוי. נתוני התחלות הבנייה שסקרנו השנה הצביעו על זינוק משמעותי בכפר סבא ובהרצליה – סימן לכך שחלק מהתוכניות מתחילות סוף־סוף לעבור מהנייר למנוף.
גם המדינה מכירה בצוואר הבקבוק. השנה דיווחנו על מסלול שנועד לקצר משמעותית את הליכי התכנון של פרויקטי פינוי־בינוי, באמצעות עבודה משותפת מוקדמת יותר בין המדינה, הרשויות והיזמים.
אולי חשבון הנפש הראשון הוא פשוט: להפסיק למדוד הצלחה רק במספר הדירות שאושרו – ולהתחיל לשאול כמה מהן באמת נבנו.
על חטא שדיברנו על מחירי הדירות – כשהסיפור האמיתי היה העסקאות שלא קרו
במשך שנים כמעט כל שיחה על נדל״ן התחילה בשאלה אחת: בכמה עלו המחירים? השנה גילינו שהשאלה המעניינת יותר היא כמה אנשים בכלל קנו. מדד הבלטה של מיקומי לחודש יולי מצא 102 עסקאות מלאות בארבע ערי השרון, לעומת 161 ביולי 2023 – ירידה של 36.6%. בשוק היד השנייה הירידה הייתה עמוקה אף יותר.
חודש קודם התמונה הייתה שונה מעט:
ביוני נרשמה התאוששות במספר העסקאות, עם 112 עסקאות לעומת 92 במאי. זו אולי אחת המסקנות החשובות של השנה: לא כל חודש חלש הוא קריסה ולא כל חודש חזק הוא התאוששות.
במקביל נוצר פרדוקס נוסף:
הפעילות בשוק נותרה נמוכה ומחירי הדירות רשמו בתקופות מסוימות ירידות – אבל שכר הדירה המשיך להתייקר.
ביקשנו כל השנה לדעת כמה שווה הדירה. אולי היינו צריכים לשאול מי עדיין מסוגל לבצע עסקה.
על חטא שהבטחנו לצעירים דירה – ואז שלחנו עשרות אלפים להגרלה
מעט סיפורים המחישו השנה את מצוקת הדיור של הדור הצעיר כמו קריית הצעירים בכפר סבא. במסגרת
הגרלת "דירה בהנחה" הוצעו בכפר סבא 1,045 יחידות דיור, כאשר מחציתן הוקצו למשרתי מילואים פעילים.
אלא שמול ההיצע הזה עמד ביקוש עצום: יותר מ־33 אלף נרשמים ביקשו לזכות בדירה בכפר סבא.
המדינה הרחיבה השנה גם את ההעדפה למשרתי המילואים, בניסיון לתת למי ששירתו תקופות ארוכות אפשרות טובה יותר להגיע לדירה.
אבל המספרים מספרים סיפור גדול יותר. כשיותר מ־33 אלף נרשמים מבקשים קצת יותר מאלף דירות, ההגרלה כבר אינה רק פתרון דיור. היא צילום רנטגן של מצוקת הדיור.
על חטא שחשבנו שהתחדשות עירונית היא נדל״ן – ושכחנו שמדובר באנשים
ההתחדשות העירונית כבר מזמן אינה נישה. היא הפכה לאחד ממנועי הבנייה המרכזיים בישראל.
לפי הנתונים שסיקרנו השנה,
יותר משליש מהבנייה החדשה בישראל הגיעה מהתחדשות עירונית, ובמהלך 2025 אושרו 186 תוכניות חדשות בהיקף של כ־76 אלף יחידות דיור.
בכפר סבא, פרויקט תקומה ממחיש את קנה המידה:
294 דירות ישנות אמורות להתחלף ב־1,068 דירות חדשות. בשלב הראשון מוקמים שני מגדלים ובהם 244 יחידות דיור.
אבל כל מנוף מגיע גם עם שכנים.
ברחוב יסוד המעלה בהוד השרון,
תושבים המתגוררים בסמוך לפרויקט ביקשו למצוא פתרון לתנועת המשאיות וכלי העבודה. הם לא התנגדו להתחדשות עצמה – אלא ביקשו שהדרך אל הבניין החדש לא תפגע באופן בלתי סביר בחיים שלהם.
פינוי־בינוי אינו רק היחס בין מספר הדירות הישנות למספר הדירות החדשות. באמצע יש כמה שנים שבהן אנשים ממשיכים לחיות שם.
על חטא שקראנו להם "סרבנים" לפני ששאלנו למה הם מסרבים
המונח "דייר סרבן" הפך לחלק בלתי נפרד משפת ההתחדשות העירונית.
השנה סיקרנו ברעננה
פסק דין שבו המפקח הכריע במחלוקת בפרויקט התחדשות עירונית. 35 בעלי דירות תמכו במהלך ודיירת אחת נותרה בהתנגדותה.
עו"ד יובל פלדה, שייצג את בעלי הדירות, הצביע גם על המשמעות הביטחונית של הפרויקט ועל חשיבות הממ"ד בתקופה שבה שאלת המיגון הפכה לחלק מהחיים בישראל.
אבל דווקא פסק הדין מאפשר לעשות חשבון נפש גם על המילים שבהן אנחנו משתמשים.
יש סירובים שבתי המשפט והמפקחים קובעים שאינם סבירים. אבל יש גם בעלי דירות מבוגרים, אנשים שחיו עשרות שנים באותו בית, חששות מבטוחות, פחד מתקופת השכירות וחוסר אמון.
לפני שאנחנו קוראים לאדם "סרבן", אולי כדאי לשאול ממה הוא מפחד.
על חטא ששכחנו שממ"ד הוא כבר לא שדרוג נדל״ני
השנה האחרונה שינתה גם את הדרך שבה אנחנו מסתכלים על בניינים ישנים.
פעם ממ"ד היה עוד סעיף ברשימת היתרונות של דירה חדשה: מרפסת, חניה, מעלית וממ"ד.
היום הוא משהו אחר.
גם בפסק הדין ברעננה הודגשה המשמעות של
ממ"ד כמרכיב מציל חיים ולא רק כהשבחה של הנכס.
וזה משנה גם את הדיון על התחדשות עירונית. אלפי דירות ישנות בשרון נבנו לפני שהממ"ד הפך לסטנדרט.
השאלה אם לחדש אותן כבר אינה רק שאלה של מחיר למ"ר.
על חטא שחשבנו שהמטרו הוא רכבת
המטרו עוד לא הסיע נוסע אחד בשרון, אבל הוא כבר משנה את השרון.
המערכת המתוכננת כוללת 109 תחנות וכ־150 ק"מ של מסילות תת־קרקעיות. קו M1 צפוי לחבר בין היתר את כפר סבא ורעננה למטרופולין תל אביב.
השנה דיווחנו על
התקדמות נוספת בפרויקט המטרו ומכרזי הענק למערכות ולרכבות.
אבל הסיפור הגדול של המטרו הוא כבר מזמן לא רק התחבורה.
תמ"א 70 משנה את אפשרויות הבנייה סביב התחנות. במרכז הרצליה, למשל,
תוכנית בטבעת הראשונה של תמ"א 70 מציעה להחליף 368 דירות בכ־1,339 דירות, לצד בנייה שיכולה להגיע עד 25 קומות ושימושים נוספים.
וגם בעלי הדירות צריכים ללמוד כללי משחק חדשים.
עו"ד ירון שלומוביץ הסביר במיקומי כי יותר זכויות בנייה סביב תחנת מטרו אינן מבטיחות אוטומטית עסקה טובה יותר לבעלי הנכסים.
קראנו לזה פרויקט תחבורה. בפועל, המטרו הוא גם אחד מפרויקטי התכנון והנדל״ן הגדולים שידע השרון.
על חטא שספרנו דירות – ושכחנו שאנחנו בונים עיר
6,500 דירות נשמעות כמו מספר נדל"ני.
אבל 6,500 משפחות צריכות כבישים, בתי ספר, גני ילדים, פארקים, ביוב, מים, מקומות עבודה ותחבורה.
זו הסיבה ש
הסכם הגג של רעננה הוא הרבה יותר מסיפור על אלפי יחידות דיור: לצד כ־6,500 דירות מדובר בהשקעה ממשלתית של יותר מ־1.75 מיליארד שקל וביותר מ־700 אלף מ"ר של תעסוקה ומסחר.
גם בהרצליה רואים את אותו שינוי בקנה המידה.
המתחם הראשון בחוף התכלת כולל כ־4,000 דירות, לצד מסחר, תעסוקה, מבני ציבור ושטחים פתוחים. התוכנית הכוללת של חוף התכלת מגיעה לכ־12,500 יחידות דיור.
אלה כבר לא "פרויקטים".
אלה חלקים חדשים של עיר.
אולי יותר מדי פעמים שאלנו "כמה יחידות?" לפני ששאלנו: איזו עיר תוכל לקלוט אותן?
על חטא שרצינו חדש – וכמעט שכחנו למה אנחנו אוהבים את הישן
לא כל דונם פנוי חייב להפוך לבניין, ולא כל בניין ישן חייב להיעלם.
אחד הסיפורים המעניינים שסיקרנו השנה היה
השינוי בתכנון מתחם בית הנערה בהוד השרון.
241 יחידות דיור שתוכננו בלב המתחם הוסטו לשוליו, ובכך נוצר רצף של כ־100 דונם של שטח ציבורי פתוח. במתחם ובסביבתו עדיין מתוכננות בסך הכול כ־2,500 דירות.
זו דוגמה לכך שהבחירה אינה תמיד בין בנייה לבין שימור. לפעמים אפשר לשנות את התכנון ולנסות להשיג את שניהם.
אותה דילמה מופיעה גם במרכז רמתיים:
תוכנית המשלבת 242 דירות ומגדל בן 28 קומות לצד שימור מבנים היסטוריים, מרחב ציבורי ופעילות תרבות.
עיר שאין בה חדש קופאת. עיר שמוחקת את כל הישן שוכחת מי היא.
ועל החטא הגדול מכולם: שחשבנו שכל עיר היא אי
במשך שנים דיברנו על שוק הנדל"ן של כפר סבא, של רעננה, של הוד השרון ושל הרצליה כאילו מדובר בארבעה עולמות נפרדים.
אבל יותר ויותר קשה לעשות את זה.
המטרו, כביש 531, כביש 4, אזורי התעסוקה, מחירי הדיור והמעבר של משפחות מעיר לעיר הופכים את השרון למרחב אחד.
ובכל זאת,
מדד הבלטה הראה פעם אחר פעם שהערים אינן מתנהגות באופן זהה: מספר העסקאות, המחירים וקצב הפעילות שונים מעיר לעיר.
וזו אולי אחת המסקנות הגדולות של השנה:
השרון הופך למרחב אחד – אבל הוא עדיין לא שוק נדל"ן אחד.
ויש גם על מה למחול
חשבון נפש אינו רק רשימת חטאים.
ולכן רגע לפני יום כיפור, כדאי לומר גם על מה ענף הנדל"ן לא צריך לבקש סליחה.
לא צריך לבקש סליחה על הרצון לחדש בניינים ישנים.
לא צריך להתנצל על אלפי דירות שיקבלו ממ"דים בבניינים שבהם משפחות חיו במשך עשרות שנים ללא מיגון תקני.
לא על פארק שנשמר במקום עוד שורת בניינים.
לא על בית היסטורי שנשאר עומד לצד מגדל חדש.
לא על ניסיון לתת לצעירים ולמשרתי מילואים אפשרות לקנות בית באזור שבו גדלו.
ולא על רכבת תחתית שאולי תאפשר בעתיד לעשרות אלפי תושבי השרון להגיע לעבודה בלי להיכנס בכל בוקר למכונית.
נדל"ן אינו האויב. גם בנייה אינה החטא.
החטא מתחיל כשאנחנו שוכחים בשביל מי אנחנו בונים.
יום כיפור הוא הזדמנות טובה לעצור לרגע את המרדף אחרי מחיר למ"ר, זכויות בנייה, מכפילים, קומות, היטלים ותשואה – ולזכור שבסוף כל התוכניות, השרטוטים והטבלאות אמורים להפוך למקום שבו אנשים חיים.
כי חשבון הנפש האמיתי של הנדל״ן אינו כמה דירות הצלחנו לבנות השנה – אלא איזה מקום אנחנו בונים כאן לעוד עשרים שנה.
